财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP基础上净营业收入为2540万美元，较2019年第四季度增加90万美元，主要因入住率增加 [26] - 第一季度坏账准备为10万美元，与受疫情影响业务中断的租户有关 [27] - 第一季度核心FFO为1430万美元，即每股0.26美元，较2019年第四季度增加90万美元 [27] - 第一季度AFFO为790万美元，即每股0.14美元，因本季度与前期强劲租赁活动相关的租户改进和租赁佣金成本升高而降低 [27] - 第一季度实现现金基础上续租利差6.1%，同店现金NOI较去年第一季度增长4.1% [29] - 3月31日现金和受限现金总计1.65亿美元，总债务净额为7.06亿美元，净债务与EBITDA之比为5.9倍，总债务加权平均到期期限为4.9年，86%的债务为固定利率，2020年无债务到期，2021年仅有一笔到期 [30] - 截至3月31日回购150万股，之后继续回购，总计约730万股，平均总价约6100万美元，平均每股8.26美元 [31] - 修订后的2020年全年指导，核心FFO每股在1.07 - 1.12美元之间，同店现金NOI预期为 - 4.5%至 - 1.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动方面，交易整体放缓，续约讨论活跃，但新租赁放缓，预计租赁空置时间将推迟 [18] - 第一季度续租利差现金基础上为6.1%，同店现金NOI较去年第一季度增长4.1% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度丹佛是表现最佳的市场之一，近期租赁活动开始带来现金租金增加 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 暂停收购计划，因公司股票估值打折，将资本重新分配到普通股回购计划，已回购超6000万美元普通股，剩余4000万美元授权将重新评估市场情况决定是否继续，若不继续将重新分配以降低杠杆 [19][20] - 加速降低杠杆计划，用2019年下半年约2.02亿美元股权融资所得中的最多1亿美元用于股票回购计划，其余现金用于降低整体杠杆 [21] - 将普通股季度股息从每股0.023美元降至0.15美元，以实现低杠杆运营，适应经济环境 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自2月底上次财报电话会议以来，全球经济环境变化影响公司运营和前景，但公司在经济衰退前处于有利地位，拥有充足流动性和现金、较低杠杆水平以及多元化租户稳定投资组合 [6][7] - 虽4月租金收取情况良好，但随着经济衰退持续，预计会面临更多挑战，可能会给予一些租金延期，也可能出现一些企业倒闭情况 [16] - 相信美国南部和西部低密度、低成本、高生活质量市场的趋势将持续，公司长期会成功，但短期内经济和投资组合仍会受到重大影响，将谨慎运营，保持高流动性、低杠杆水平，并不断审查资本分配决策 [24] 其他重要信息 - 3月初停止所有收购活动，无定金损失或其他成交风险 [9] - 公司对受疫情严重影响的行业风险敞口较低，按面积计算约3.2%的投资组合由这些行业租户占用，其中共享办公空间约占1.1%，且无对WeWork的敞口 [9][10] - 3月租金收取正常，4月合同基本租金收取约达98%，最大的40个租户全部支付租金，占季度末已出租面积约59%，其余约300个租户平均面积约7000平方英尺 [11][12] - 5月租金整体收取情况尚无法评估，预计因经济停滞延期请求会增加，若给予短期租金减免，通常期望获得额外租赁期限或从2020年晚些时候开始摊销未付租金 [13] 问答环节所有提问和回答 问题: 市场资本回报率情况及公司进入收购市场的考虑 - 目前市场受疫情影响，资本回报率难以确定，交易基本冻结，卖家多暂停，计算资本回报率时净营业收入和市场租金存在不确定性，所以公司暂停收购计划 [35][36] - 公司认为自身资产按稳定前瞻性数据计算，收购自身投资组合的资本回报率在中高8%，所以将资本分配到股票回购 [36] 问题: 关于坏账和AFFO，未来收回租金时AFFO是否会增加 - FFO基础上，通过GAAP租金直线法处理，不会有变化；AFFO基础上，因剔除直线租金，未收到现金时AFFO会降低，2021年或更晚根据具体协议会有一定弥补 [38] 问题: 租金延期预期，目前有多少租户申请延期，是否在积极协商，申请延期租户中资金雄厚公司占比 - 公司与租户就运营等多方面持续对话，涉及停车、降低运营成本、租金延期、租金减免等讨论，涉及面积不到20%，4月租金未收率低于2%，5、6月预计会增加 [40] - 按面积计算，需要租金延期的多为小租户，大租户中需要的占比较小 [43] 问题: 股票回购计划，剩余4000万美元在当前股价高于之前回购价格时是否继续 - 公司将根据股价重新评估，无最低投入金额硬性规定，最高投入1亿美元，已完成6000万美元，未用于回购的资金将用于降低杠杆 [44] 问题: 2020年剩余租约到期情况，租户意向如何 - 2020年有五份超过30000平方英尺的租约到期，一份已确定续约，另一份续约可能性高，一份46000平方英尺租户签了三个月短期延期至11月30日，两份支付低于市场租金的租户续约可能性仍较高，一份30000平方英尺租户9月30日到期，有较大可能搬到子市场其他地方 [48][49][50][51] 问题: 租金延期处理方式，是否争取一年内收回租金 - 处理方式因租户而异，公司目标是为有需要租户提供两到三个月短期延期，有深入流程让租户提供业务计划等信息，延期后开始摊销，摊销期限根据租户情况而定，希望部分在2020年开始，部分可能延续到2021年 [52] 问题: 若经济呈V型复苏，是否会用多余现金进行收购 - 公司认为保持低杠杆是正确做法，内部不认为会快速反弹，预计未来几个月艰难，之后缓慢复苏，更注重长期良好定位 [53]