财务数据和关键指标变化 - 第二季度实现营收3070万美元，较2019年同期增加230万美元，增幅8% [15][24] - 第二季度净营业收入（NOI）达1730万美元，创历史记录，较2019年同期增长8.7% [15][24] - 第二季度调整后运营资金（AFFO）为550万美元，即每股0.12美元 [15][24] - 第二季度物业运营费用同比增加10万美元，主要因新冠疫情影响导致坏账准备增加 [26] - 第二季度房地产税和保险费同比增加约110万美元，因投资组合内物业税增加和保险行业成本上升 [26] - 第二季度现金、一般及行政成本（不包括非经常性诉讼相关费用）同比持平 [27] - 第二季度利息费用同比增加180万美元，主要因Clover House投入使用确认利息费用以及5月对Flatbush Gardens物业进行再融资 [27] - 截至6月30日，公司拥有超1.16亿美元现金，其中约8800万美元为不受限制现金，2800万美元为受限现金 [10][28] - 公司宣布第二季度股息为每股0.95美元，与上一季度相同，将于8月28日支付给8月21日登记在册的股东 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 第二季度末住宅物业出租率超96%，较第一季度末的97.7%下降150个基点，并在7月稳定在该水平 [9][18] - Clover House出租率达97.5%，平均租金为每平方英尺72美元，创历史新高 [20] - Tribeca House受疫情影响较大，第二季度末出租率为91%，而疫情前几乎满租；第二季度每平方英尺租金与第一季度基本持平，当前每平方英尺70多美元的租金与周边地区每平方英尺80美元的租金相比仍有较大提升空间 [20][21] - Flatbush Gardens在6月底出租率为97.2%，与疫情前相同；第二季度末每平方英尺租金为25.05美元，创该物业历史新高；第二季度NOI利润率较第一季度提高60个基点 [22] 办公业务 - 250 Livingston Street物业与市政府的新租约本月开始，预计最初将为该物业的NOI增加约500万美元 [12] - 141 Livingston Street物业的净租金将于2020年底增加25%，将为该物业的总NOI增加210万美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布新的股票回购计划，可回购至多1000万美元的普通股，回购方式包括公开市场交易、私下交易、大宗交易等，具体回购数量、时间、方式、价格和金额将根据股票供应情况、市场状况、股价、资金替代用途和财务表现等因素决定，该计划可随时暂停、终止或修改 [10][11] - 公司正推进位于布鲁克林Prospect Heights的1010 Pacific Street物业的重建项目，预计总投资约8500万美元，耗时两年完成，稳定资本回报率为6.5% [12] - 公司在Flatbush Gardens物业继续推进与市政府的统一土地使用审查程序（ULURP）审批流程，若获批将增加该综合体的容积率，扩大物业规模，增加价值并启动开发，但无法保证申请能完全或部分获批 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在疫情期间保持强劲，物业持续开放运营，为租户提供常规服务，预计物业和纽约市市场对各类租户仍具吸引力，运营将随时间恢复正常 [9] - 公司资产负债表流动性良好，能够应对疫情挑战，且在2027年前运营物业无债务到期 [10][28] - 纽约市展现出强大的韧性，预计该市将在疫情后更加强大，公司期待利用众多增长机会，包括即将到来的办公租赁续约、Flatbush Gardens的潜在扩张以及1010 Pacific Street的重建项目 [30] 其他重要信息 - 纽约上诉法院在2019年裁定，享受421 - g税收优惠的公寓和建筑不受豪华解除管制限制，并发布命令推翻此前上诉庭的一致裁决；今年1月7日，上诉庭批准暂停特别仲裁员关于潜在租金多收计算的听证会，该上诉预计将于2020年10月开庭审理，公司认为该命令不会对业务产生重大影响 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司的坏账会计政策、本季度与第一季度的坏账计提率，以及如何规划当前逾期水平和未来可能需要的计提 - 过去公司主要关注Flatbush Gardens物业的潜在坏账准备，在今年第一季度前，该物业每季度的坏账准备金约为20 - 30万美元；从第二季度开始，考虑到疫情影响，公司对所有物业的租户进行逐案分析，决定增加约30万美元的坏账准备金，本季度坏账准备金总计约60万美元；公司对零售租户逐户进行谈判，确保一切正常推进 [33][34] 问题2: Flatbush Gardens的居民对经济压力更为敏感，如何衡量其对补充失业保险福利获批与否的敏感度，以及若联邦援助减少该物业面临的潜在风险 - 疫情前Flatbush Gardens的租金收缴率很高，进入第二季度，4月和5月受疫情影响有所下降，6月和7月显著回升，6月几乎达到100%，7月也处于类似水平；公司未对补充失业保险福利潜在损失的影响进行逐户分析，但会持续关注，鉴于不确定性，上一季度对Flatbush Gardens计提了略高的坏账准备金；目前该物业近几个月的收缴情况良好，公司会每日进行分析 [36][37] 问题3: 股票回购计划何时开始实施 - 公司将在发布财报48小时后开始在市场上进行回购操作 [38] 问题4: 除了回购计划，公司资产负债表上仍有大量现金，对于这些现金的使用有何最新想法 - 公司正在观察市场反应和发展趋势，目前没有具体的使用计划，会谨慎评估市场情况；当前重点是确保租户获得基本服务，按计划履行义务，与有问题的租户合作解决问题，做负责任的房东；公司将根据市场发展情况决定如何使用现金 [40] 问题5: Tribeca House物业的入住率较上一季度或去年大幅下降，除了新冠疫情外是否有其他特定原因 - 该物业的租户比其他物业的租户更有能力暂时搬离城市，前往避暑别墅、数字住宅或郊区的第二居所，这是曼哈顿地区的一种趋势；随着州长宣布公立和私立学校开学，预计这种搬离趋势将趋于稳定 [41] 问题6: 6月初Tribeca有一家餐厅关闭，是否还有其他零售租户不会重新开业 - 据公司所知，目前没有其他零售租户不会重新开业，公司在零售领域的业务规模较小 [42] 问题7: 关于Flatbush Gardens物业的ULURP申请，第二季度进展缓慢，第三季度是否有所恢复或仍处于搁置状态 - 此前因疫情原因，ULURP申请的公开听证会暂停，现在相关部门已通知恢复公开听证程序，公司将按照适当程序重新推进该申请 [43]