财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度公司净营业收入（NOI）为1080万美元，较上年同期的1170万美元减少约100万美元 [30] - 2023年第四季度非细分费用中，非细分分配利息费用增加约680万美元，折旧和摊销费用增加120万美元 [34][36] - 2023年第四季度公司摊薄后每股FFO为负0.44美元，上年同期为负0.16美元；核心FFO为负0.37美元，上年同期为正0.11美元 [37] - 2023年第四季度公司通过出售A1系列优先股获得2680万美元净收益，全年共筹集1.017亿美元净收益 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至2月底，多户住宅入住率提高至84.5%，较第三季度末上升40个基点 [10][24] - 2023年第一季度收购的三处多户住宅物业预计净营业收入将改善 [10] - 2023年第四季度多户住宅业务NOI为110万美元，该业务于2023年第一季度开始运营 [32] 办公业务 - 2023年第四季度办公物业出租率稳定在84.4%，当季执行约3.8万平方英尺的办公租赁，全年执行14.1万平方英尺 [13] - 2023年第四季度办公业务NOI从上年同期的690万美元降至540万美元 [30][31] 酒店业务 - 2023年第四季度酒店业务NOI较上年同期下降6%，但全年较上一年度增长18% [13] - 2023年第四季度酒店业务NOI从上年同期的310万美元降至290万美元 [32] 贷款业务 - 2023年贷款业务NOI同比下降，主要因一年前完成的证券化交易增加了该业务的利息支出 [13] - 2023年第四季度贷款业务NOI从上年同期的180万美元降至130万美元 [33] 各个市场数据和关键指标变化 奥克兰多户住宅市场 - 2018年至2022年市场供应显著增长，目前市场正在消化过剩供应 [25] - 东湾新开发项目管道远低于美国前25大市场平均水平 [26] 洛杉矶回声公园多户住宅市场 - 当地租金稳定，供应增长远低于全国平均水平 [16] - 公司在该地区一处多户住宅资产的入住率在2月底增至89%，较收购时上升150个基点 [27] 办公市场 - 整体办公市场具有挑战性，但公司办公物业租赁价差全年下降不到2%，租金总体保持稳定 [28][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过收购和开发项目扩大多户住宅业务，实现创意办公和多户住宅资产的更平衡配置 [12] - 公司将引入共同投资者参与开发项目，以增加多元化并通过产生费用收入补充回报 [21] - 公司正在建立UPREIT结构，以实现更轻松地发行单位来收购资产或筹集资金 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2023年房地产市场因利率急剧上升面临挑战，但公司凭借顶级市场的强大资产基础、差异化的资本结构以及预计短期利率下降带来的利息成本节约，有望从房地产复苏中受益 [8] - 公司对多户住宅业务的增长持乐观态度，预计随着春季和夏季租赁旺季的到来，入住率和净营业收入将进一步改善 [10][24] 其他重要信息 - 公司在洛杉矶预计今年晚些时候和2025年年中分别交付两处多户住宅资产，完成后将拥有五个运营中的多户住宅资产，共计800个单元 [12][16] - 公司在杰斐逊公园拥有建造两处多户住宅建筑的权利，共计超过150个单元，目前正在与共同投资者讨论开发机会 [19] - 公司在第四季度对1150 Clay物业进行再融资，设定了6.25%的固定利率，并将到期日推迟至2026年年中；另一处Channel House物业的抵押贷款将于2025年夏季到期，公司正在考虑延期或再融资 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 杰斐逊公园资产的租赁或租赁阶段的时间安排 - 4750 Wilshire项目预计在第四季度完成，随后立即开始租赁，该项目规模较小，有望加速租赁进程；杰斐逊公园资产已获授权且具备开工条件，但目前正在向潜在共同投资者进行营销，尚未开始建设 [45][46] 问题2: 向共同投资者营销的过程以及是否可能出售类似4750 Wilshire资产80%权益 - 与投资者的沟通刚刚开始，由于当前开发成本上升和资本化率提高，实现预期回报较为困难 [48] 问题3: 第四季度交易成本超过100万美元的原因 - 主要与建立UPREIT结构产生的法律成本有关，该结构有望使公司以增值方式筹集资金，便于发行单位收购资产或单独筹集资金 [49] 问题4: 债务结构相关问题，包括再融资的物业、即将到期的抵押贷款计划 - 公司对1150 Clay物业进行再融资，设定了6.25%的固定利率并将到期日推迟至2026年年中；Channel House物业的抵押贷款将于2025年夏季到期，公司正在考虑延期或再融资 [51] 问题5: 办公室租赁到期情况及续约前景 - 公司办公室租赁续约率超过50%，整体续约率较高 [52] 问题6: 办公室租赁价差情况 - 尽管办公市场具有挑战性，但租赁价差全年下降不到2%，租金总体保持稳定，奥斯汀和西洛杉矶表现较好，湾区租金相对疲软 [28][54] 问题7: 多户住宅NOI的前景及是否会出现波动 - 多户住宅业务NOI有很大增长机会，随着租赁活动在春季和夏季增加，预计NOI将在下半年持续改善，尽管第四季度有一次性房地产税调整的利好，但未来八个季度NOI有望持续上升 [55][56]