财务数据和关键指标变化 - 2023年同店收入增长中点为5.1%，基于2022年底约4.5%的收益和当前1.5%的租约损失，假设2023年因租约到期时间和租赁策略捕获三分之一的租约损失 [13] - 预计2023年实际入住率下降85个基点，经济入住率下降100个基点，主要因预计2023年租金援助收入水平降低 [14] - 2023年同店费用增长中点为5.5%，主要由高于平均水平的财产税和保险增加推动，财产税预计增长约6.5% [15] - 预计2023年第一季度FFO每股在1.63 - 1.67美元之间，中点1.65美元较2022年第四季度下降0.09美元 [17] - 预计2023年FFO每股在6.70 - 7美元之间，中点6.85美元较2022年增加0.26美元 [97] - 预计2023年信贷安排平均利率约为5.5%，因基金交易承担的5.15亿美元有担保债务全年影响为每股0.10美元 [99] - 2022年第四季度入住率平均为95.8%，2023年1月平均为95.4% [71] - 2022年同店收入增长11.2%，费用增长5.1%，NOI增长14.6% [121] - 预计2023年同店净营业收入增长5%，由收入增长5.1%和费用增长5.5%驱动 [122] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度新签租约租金上涨4%，续约租金上涨8.4%，综合涨幅6.1%；2023年1月综合涨幅4.2%；2 - 3月续约报价平均涨幅8% [94] - 2022年年度净周转率为43%，较2021年的41%略有上升；2022年第四季度和全年搬离购房比例分别为13%和13.8%，低于2021年的16.4% [119] - 2022年第四季度完成Camden Atlantic建设，该社区共269个单元，价值1亿美元，目前近90%已出租 [120] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2023年市场租金率从2022年12月31日到2023年12月31日增长3%，预算2023年净市场租金增长6.5% [47] - 预计2023年租金收入增长5.5%，其余11%的物业收入预计增长约1.5% [48] - 预计2023年保险费用增长12.5%，其余57%的运营费用预计增长约4%，预计总薪资和福利增长低于2% [49] - 预计2023年开发启动资金在2.5亿 - 6亿美元之间，年度开发支出约2.9亿美元 [50] - 预计2023年奥兰多、东南佛罗里达和坦帕三个佛罗里达市场收入增长6% - 8%，完工量分别为1.2万、1.1万和6000套 [90] - 预计丹佛和奥斯汀2023年收入增长约5%，丹佛完工量约1.5万套，奥斯汀预计超2万套 [91] - 圣地亚哥内陆帝国2023年供应压力较小，但南加州整体监管环境有待观察，预计完工量分别为1.5万和2万套 [92] - 休斯顿和洛杉矶、橙县2023年收入增长预计分别为3% - 4%，休斯顿前景改善，洛杉矶、橙县前景稳定 [117] - 预计达拉斯2023年交付约2万套，菲尼克斯完工约1.5万套，收入增长约5% [115] - 圣地亚哥、内陆帝国、华盛顿特区地铁和亚特兰大预计完工量分别为1万、1.5万和1.3万套，收入增长4% - 4.5% [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司严格进行收入管理，主要通过定价调整入住率，保持在95% - 95%以上区间 [1] - 公司在收购方面提高了无杠杆内部收益率门槛，至少提高100个基点，收购时关注7%以上的杠杆内部收益率 [27] - 公司希望降低在华盛顿特区和休斯顿的业务敞口，通过收购和处置其他市场资产实现 [103] - 公司预计2023年是住房需求回归正常的一年，尽管租金上涨，但公寓对许多消费者仍比购房更具 affordability [83] - 公司预计2023年市场将继续存在供需不平衡，新供应将是逆风因素，但公司专注于阳光地带市场有望跑赢美国整体市场 [88] - 公司认为当前多户住宅资产买卖双方出价差距大，需等待双方调整估值预期 [56][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是公司30年历史上最好的运营环境，公司超出指引上限并逐季上调指引 [58] - 2023年运营条件预计将有所缓和，但同店收入增长仍有望达到5.1%，高于长期平均水平 [63] - 公司预计2023年公寓需求将持续，因单户住宅抵押贷款利率高，潜在购房者在不确定经济环境下不愿购房 [65] - 公司认为公寓业务前景良好，消费者始终需要住房，会选择高品质、管理良好的物业 [60] - 公司预计2023年市场将回归正常，虽收入增长可能放缓，但仍将保持增长 [141] 其他重要信息 - 公司在续约时很少提供优惠，通常在新租赁物业中会有预期优惠 [18] - 公司预计2023年新租约租金将略有增长，季节性趋势将回归正常 [19] - 南加州未来三年预计有50万人迁出，而德州包括休斯顿预计有35万人迁入 [22][23] - 休斯顿能源转型工作和油气市场的持续强劲可能有助于改善当地市场状况 [24] - 公司认为加州租金支付限制解除后，业务有望恢复正常 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明新租约与续约的综合利差及新租约1%的涨幅是否会在未来6 - 9个月内转为负数 - 公司预计2023年租金增长5.5%以上，新租约在未来6 - 9个月内不会转为负数，历史上新租约通常在11 - 1月为负，之后开始上升，今年该期间未出现负数 [38][40] 问题: 休斯顿、洛杉矶和橙县市场需要看到哪些结构性变化才能改善前景 - 南加州在疫情措施结束后有上行空间，目前经济入住率和实际入住率差距大；休斯顿能源业务持续向好和联邦政府支出可能带来更多就业机会 [45][132] 问题: 2023年租金援助对FFO的影响及净坏账预期 - 2023年净坏账预计约为1.4%，2022年同店租金援助约1150万美元，2023年预计很少 [30] 问题: 从无杠杆内部收益率或资本化率角度，公司目前愿意进行收购的条件 - 公司提高了无杠杆内部收益率门槛，至少提高100个基点，收购时关注7%以上的杠杆内部收益率 [27] 问题: 1月入住率下降和综合租约增长上升是否表明需求触底 - 11 - 12月寻求租赁公寓的人数变化异常，可能是部分租客回家过圣诞节且部分未返回续约；预计2023年若无严重衰退将是不错的一年 [135][141] 问题: 哪些宏观条件会促使公司达到开发启动资金范围的上限或下限 - 若银行持续收紧建设贷款，开工量大幅下降，成本降低，且预计2025 - 2026年市场供应减少、需求良好，公司将倾向于达到上限；若出现衰退，开工量和成本将进一步下降 [143][145] 问题: 请说明同店收入指引的构成及达到上下限的影响因素 - 同店收入指引中点5.1%由约5%的收益和损失捕获以及3%的市场租金增长（可捕获一半）构成；租赁收入增长5.5%乘以89%，加上其他收入增长约1.5%乘以11%得到 [174][176] 问题: 对加州市场的看法是否改变，监管政策是否会使房利美、房地美债务吸引力下降 - 加州运营一直面临挑战，但新供应问题相对较小，疫情措施结束后可能是良好的运营环境；公司认为长期来看不会受到过度监管压力，但需保持警惕 [184][190] 问题: 从后见之明看TRS收购交易，如何定性该交易及净增值情况 - 该收购交易风险低，2022年和2023年均有增值，虽利率上升对FFO有拖累，但并非交易本身导致；公司旨在实现地理多元化，降低现金流波动性 [194][196] 问题: 市场如何实现5.1%的收入增长，市场租金增长是否可能高于3% - 收入增长可能来自市场租金增长和入住率提升；部分租客因经济不确定性可能选择与父母同住或合租以节省资金 [200][203] 问题: 2023年入住率下降受供应增加和定价优先的影响程度，以及加州收回房产对入住率的影响 - 公司预计2023年入住率为95.4%左右，与长期平均水平相当；解除禁令后收回房产可能存在时间滞后，对入住率有一定拖累 [227][228] 问题: 可变利率债务敞口从6%升至15%，是否为全年预期，是否会调整 - 公司在指引中未假设进行资本交易，密切关注市场，若有机会将用固定利率债务替换部分浮动利率债务；目前预计利率将下降，倾向于推迟固定利率操作 [248][249] 问题: 目前借款利率约4.5%，偿还浮动利率债务是否有惩罚，是否有上调指引的空间 - 本周利差收窄30个基点，借款利率下降；与基金交易相关的浮动利率债务有1%的惩罚，无担保市场改善有潜在上行空间 [254][255] 问题: 休斯顿1.5万套供应对公司投资组合的影响及明年供应预期 - 休斯顿新建项目大多与公司投资组合不直接可比，主要集中在市中心和中城，郊区供应较少；预计明年完工1.9万套 [256][261] 问题: 基金收购中净低于市场租约的摊销在2023年是否需考虑 - 2023年不再有相关摊销，2022年确认了0.07美元，2023年为零 [267] 问题: 凤凰城市场情况及公司投资组合与新供应的关系 - 2023年凤凰城预计完工1.5万套，就业增长约2.6万个岗位，新交付量较前一年大幅下降，市场评级为A - 且稳定 [269] 问题: 同店收入指引中续约率增长情况及与新租约利差如何纳入指引 - 全年续约租金预计上涨4.9%，新租约上涨2%，综合涨幅3.5%，涵盖市场租金和约三分之一的租约损失捕获 [272] 问题: 市场租金增长3%与2%的新租约涨幅如何关联 - 市场租金增长是指2023年12月31日与2022年12月31日相比的租金变化，续约和新租约的租金变化体现在租约损失捕获中 [274] 问题: 德州和佛罗里达市场本季度费用呈两位数增长，2023年是否类似 - 本季度增长主要因财产税退款时间因素，预计2023年不会持续；预计佛罗里达、佐治亚和科罗拉多财产税费用较高 [279][281] 问题: 华盛顿特区市场前门流量趋势及是否有向郊区或州外迁移迹象 - 华盛顿特区市区有一定程度的人口迁出，主要因雇主和远程工作因素；与洛杉矶相比，华盛顿特区未来三年有正净迁入 [282][287]