财务数据和关键指标变化 - 2021年预算FFO为每股5美元，同店收入略有增长，净营业收入下降约1%；实际FFO为每股5.39美元，同店收入和净营业收入分别增长4.3%和4.8% [10] - 预计2022年FFO每股在6.09 - 6.39美元之间，中点为6.24美元，较2021年增加0.85美元 [34] - 2021年第四季度FFO为1.602亿美元，即每股1.51美元，超出先前指引中点每股0.02美元 [33] - 预计2022年同店净营业收入增长12%，由收入增长8.75%和费用增长3%驱动 [35] - 预计2022年第一季度FFO每股在1.45 - 1.49美元之间，中点1.47美元较2021年第四季度下降0.04美元 [38] - 资产负债率为3.8倍，总固定费用覆盖率为6.4倍，截至目前有14亿美元流动性 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度同店收入增长8.5%，全年增长4.3%；第四季度新签租约租金上涨16.7%，续约租金上涨14.1%，综合涨幅15.5% [26] - 2022年1月初步结果显示，签约租约综合增长超15%；2月和3月续约报价平均涨幅在14%左右 [27] - 2021年第四季度平均入住率为97.1%，2022年1月平均入住率为97.2%，较去年1月的95.7%有所上升 [27] - 2021年年度净周转率与2020年持平，为41%；因购房而迁出的比例，第四季度为15.8%，全年为16.4%，与2020年全年的15.8%基本一致 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2022年15个主要市场将创造100 - 120万个新就业岗位，新增15 - 20万套公寓 [16] - 预计2022年整体同店收入增长在7.75% - 9.75%之间，凤凰城和佛罗里达市场将实现两位数收入增长，休斯顿和华盛顿特区市场可能落后于整体投资组合平均水平，但较2021年仍有显著改善 [14] - 2022年各市场评级及展望：凤凰城、佛罗里达三个市场获A +评级且前景稳定；八个市场获A评级且前景稳定；华盛顿特区地铁市场获A -评级但前景改善 [16][18][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售休斯顿和华盛顿特区的资产，扩大在一些被低估市场的投资组合，以实现地理多元化 [49] - 公司认为开发项目是更优选择，目前开发项目初始收益率上升，计划今年增加开发启动资金至5亿美元 [66][69] - 收购市场竞争激烈，公司将根据机会灵活使用股权和债务融资，保持资产负债率在4% - 5%的范围内 [78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是出色的一年，公司业绩远超年初指引，预计2022年将是盈利和同店增长创纪录的一年 [9][11] - 公司市场的供需前景乐观，就业增长强劲，新供应稳定，各市场评级较高 [13][15] - 公司对2022年的费用控制有信心，预计物业税增长3.3%，整体费用增长3% [60][63] - 公司认为租赁市场需求强劲，租金增长趋势将持续，但下半年可能受季节性因素影响 [72] 其他重要信息 - 2021年第四季度，公司收购了达拉斯的一个558单元社区，以及丹佛和纳什维尔的土地用于未来开发 [28] - 2021年全年，公司完成了四个社区的收购，共1684套公寓，总成本约6.33亿美元；收购了四块未开发土地，总成本约7200万美元 [29] - 2021年第四季度，公司出售了休斯顿和马里兰州的三个运营社区，总收益约2.6亿美元 [30] - 2021年第四季度，公司提前稳定了凤凰城的一个343单元新开发项目，收益率约8.75%；完成了圣地亚哥一个8900万美元新开发项目的建设 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新租约和续约租金的关系及各市场续约定价能力 - 新租约和续约租金的差距会因续约上限等因素而变动，预计全年差距会缩小；目前各市场续约租金情况不确定，华盛顿特区表现相对较弱 [42][45] 问题2: 公司对休斯顿和华盛顿特区投资组合的长期看法及未来几年的投资策略 - 公司计划出售休斯顿和华盛顿特区的资产，扩大在其他被低估市场的投资组合，以实现地理多元化，这一策略将持续数年 [49] 问题3: 出售休斯顿和华盛顿特区资产的定价差异和需求差异 - 早期休斯顿和华盛顿特区资产定价有差异，但现在已消失，目前这两个市场资产无折扣，且有大量资本涌入 [53][54] 问题4: 2022年费用环境，特别是税收和工资压力 - 预计2022年物业税增长3.3%，主要受物业税退款影响；公司通过技术进步控制营销和工资支出，对费用增长3%有信心 [60][63] 问题5: 租金上涨是否会促使公司加大开发力度，以及开发项目的收益率要求 - 租金上涨速度快于建筑成本，开发项目收益率上升，公司计划增加开发启动资金；目前在建项目初始收益率约6%，管道项目预计在5%左右 [66][68] 问题6: 目前投资组合的租金损失情况，以及新租约11%增长在上半年和下半年的预期 - 目前租金损失在10% - 11%之间；预计2022年前三季度数据强劲，第四季度受季节性因素影响可能下降 [71][72] 问题7: 第四季度租赁援助金额及2022年指引中的假设 - 2021年第三季度同店租赁援助为420万美元，第四季度增至510万美元，2021年全年同店约1250万美元；预计2022年确认约一半金额 [73] 问题8: 新租约增长在下半年的预期，以及市场租金增长的预期 - 预计2022年市场租金增长在4% - 5%之间，下半年新租约增长可能为低个位数 [77] 问题9: 资产负债率低于典型范围，未来资金需求的来源 - 公司会通过收购、处置和开发支出将资产负债率恢复到4% - 5%的范围内，会根据机会灵活使用股权和债务融资 [78][79] 问题10: 未来3年阳光地带和加利福尼亚州的就业、人口增长和迁移趋势 - 从沿海市场向阳光地带的迁移趋势在疫情前就已存在，疫情加速了这一趋势，预计疫情后仍将持续；2022年加利福尼亚州不会拖累投资组合，华盛顿特区和休斯顿市场将经历租金重置 [83][85] 问题11: 公司收购的承销标准和无杠杆内部收益率目标是否改变 - 公司会根据资本成本调整当前利率，目前收购项目表现优于预期，承销时会在收购后前12个月提高租金增长预期，之后逐渐回归长期历史水平 [90][93] 问题12: 今年租金增长中有多少来自去年免租期的消除 - 公司不提供租金减免，因此这不是影响因素 [97] 问题13: 4% - 5%的市场租金增长是否基于面值租金 - 是的 [97] 问题14: 公司进入新市场的意愿，如盐湖城和圣安东尼奥 - 公司目前对现有市场满意，认为有足够的市场可以分配资本，暂时不需要进入新市场，但会关注并评估机会 [98][99] 问题15: 目前租金损失数据是否合理 - 租金损失数据因动态定价有不同计算方式，10% - 11%是基于12月签约租约与有效租金的比较，是更合适的计算方式 [101][102] 问题16: 现有开发项目管道的收益率预期 - 现有管道项目收益率预计会高于之前预期，但因未更新租金和成本数据，难以准确估计；已启动项目平均收益率超过6% [107][110] 问题17: 2 - 3月续约租金的涨幅 - 续约租金涨幅在14%左右 [113] 问题18: 技术进步带来的运营费用节省的具体金额和时间 - 公司预计技术进步带来的效率提升将在2022年持续，并在2023年及以后发挥更大作用，但目前无法提供具体金额，后续会提供更多信息 [114][117] 问题19: 达到指引下限的假设因素 - 可能导致低于指引中点的因素包括坏账、入住率下降以及第三和第四季度的宏观环境变化，此外，加利福尼亚州和华盛顿特区的监管障碍也可能带来不利影响 [119][121] 问题20: 入住率适度下降的驱动因素 - 入住率处于创纪录水平，公司通过收益管理软件提高租金，可能导致入住率略有下降；此外，市场需求的变化也可能影响入住率 [123] 问题21: 团队如何设定市场评级和展望的范围 - 主要依据是预测模型中的收入增长，不采用曲线评分，每个市场都根据自身收入增长情况进行评级 [129][130] 问题22: 如果1月1日监管限制消除，华盛顿特区的收入增长会是多少 - 过去一年，华盛顿特区的监管限制对公司整体投资组合业绩的影响约为40个基点，预计2022年情况会有所改善 [133] 问题23: 公司是否看到类似同行的收购稳定物业的机会，以及如何应对 - 目前收购市场竞争激烈，预计不会出现更好的定价机会，公司将根据市场情况获取合理份额的收购项目 [137][139] 问题24: 2022年阳光地带的人口迁移是否会出现逆转 - 从沿海市场向阳光地带的迁移趋势预计将持续，人们更倾向于低监管、低房价和好天气的地区；公司在第四季度的新租约数据也显示这一趋势在加速 [141][145] 问题25: 利率上升对市场租金与购房决策的影响，以及租购计划的长期影响 - 公司市场的住房 affordability仍然良好，租金相对收入合理；单户租赁市场主要受社会因素驱动，对公司市场影响不大 [146][148] 问题26: 公司是否会进入单户租赁市场 - 公司认为单户租赁市场是一个有趣的领域，会进行尝试，如果能有效运营，可能成为未来的增长领域 [151]