财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流为1.422亿美元，即每股1.36美元，超出指导范围中点每股0.03美元 [14] - 上调2021年全年同店收入指导中点，从3.75%升至4.25%；同店净营业收入指导中点从3.75%升至4.50%；维持同店费用指导中点在3.75% [15] - 预计全年物业税增长率约为1.6%，其中包括第四季度预计的180万美元物业税退款 [16] - 上调2021年全年资金运营现金流指导中点每股0.10美元，新指导范围为每股5.34 - 5.40美元，中点为每股5.37美元 [16] - 预计11月初处置约1.1亿美元资产，12月初处置约2.2亿美元资产，此前预计11月初处置4.5亿美元资产 [17] - 预计第四季度资金运营现金流每股在1.46 - 1.52美元之间，中点为1.49美元，较第三季度每股提高0.13美元 [17] - 资产负债表保持强劲，净债务与息税折旧摊销前利润比率为4.4倍，总固定费用覆盖率为5.8倍 [18] - 截至目前，公司拥有约11亿美元流动性，包括约2亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷安排无未偿还金额 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同物业收入增长5.1%，各市场同比和环比均为正增长，凤凰城和南佛罗里达均增长10.1%，坦帕增长9.5%；年初至今同物业收入增长2.9%，预计全年收入增长4% - 4.5% [9] - 第三季度新租约增长19.8%，续租增长12.1%，综合增长率为16%；第三季度生效的新租约增长16.6%，续租增长8.5%，综合增长率为12.2%；10月新租约增长18.3%，续租增长13.8%，综合增长率为16.5% [9] - 11月和12月续租报价平均提高15% - 16% [10] - 第三季度入住率为97.3%，10月保持在97.3%；第三季度净周转率为47%，低于去年同期的49%；第三季度因购房搬出比例从第二季度的17.7%降至15%，低于长期平均水平约18% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - ULI PwC报告显示，公司8个市场在2022年投资者需求排名中位列前十 [8] - 从非阳光地带市场迁入阳光地带社区的人数改善了600个基点 [23] - 华盛顿特区和加利福尼亚部分地区存在监管逆风，限制租金上涨；圣地亚哥、奥兰治县、凤凰城、夏洛特、南佛罗里达等市场表现强劲 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于在高就业、高人口增长和强移民模式的市场运营，该战略成效显著 [8] - 明年预计启动3.75 - 4.5亿美元的开发项目，尽管面临供应链问题，但租金增长可抵消成本上升 [25] - 已收购价值约6.33亿美元的资产，超出4亿美元预算，因资本成本下降，将继续加大收购力度 [27] - 计划降低在华盛顿特区和休斯顿的市场敞口，将资本重新分配到纳什维尔、坦帕等更具增长潜力的市场 [31] - 保持债务与息税折旧摊销前利润比率在4 - 5倍之间，平衡资本结构以推动增长 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司客户群体财务状况良好，就业稳定、储蓄增加，推动公寓需求增长；移民也是重要因素，预计今年有超44万人迁入公司15个市场 [20][22] - 尽管供应链拥堵导致项目建设时间延长、成本上升10% - 12%，但租金大幅上涨可抵消影响 [26] - 2022年公司有5%的嵌入式收入增长，若能弥补部分租金损失，将迎来多年来最好的收入增长年 [46] - 预计2022年就业增长120万人，竣工量与2021年持平，需求将继续超过供应 [58] - 只要经济正常运行，入住率将保持强劲，租金增长可能放缓，但需经济冲击才会出现需求缺口 [57] 其他重要信息 - 第三季度收购佛罗里达州圣彼得堡的Camden Central（368套单元）和得克萨斯州达拉斯的Camden Greenville（558套单元），总价约3.42亿美元，收益率略低于4% [12] - 第三季度稳定了休斯顿的Camden Downtown（271套单元，1.32亿美元）和凤凰城的Camden North End II（343套单元，7900万美元）；完成奥兰多的Camden Lake Eola（1.25亿美元）建设 [12] - 季度末后购买丹佛五英亩土地用于未来开发 [12] - 第三季度通过现有股权发售计划发行约2.2亿美元股票，部分用于资助收购 [13] - 预计2021年重新定位约2200套单元，价值约5300万美元，该业务回报率高，将继续开展 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 推动历史强劲租金增长的因素是什么 - 公司客户群体平均年收入超10万美元，就业稳定、储蓄增加，疫情期间被压抑的需求在2021年释放；工资和储蓄率上升，政府支持使客户财务状况良好；移民也是重要因素，预计今年有超44万人迁入公司15个市场；从非阳光地带市场迁入阳光地带社区的人数改善了600个基点 [20][22][23] 问题: 资本分配优先事项，如何权衡开发和收购 - 明年预计启动3.75 - 4.5亿美元的开发项目，尽管供应链问题导致项目建设时间延长30 - 60天、成本上升10% - 12%，但租金大幅上涨可抵消影响；已收购价值约6.33亿美元的资产，超出4亿美元预算，因资本成本下降，将继续加大收购力度 [25][27] 问题: 哪些市场在18%的租金增长中领先和滞后，是否与同店收入表现相似 - 从同店收入的连续数据看，圣地亚哥、奥兰治县、凤凰城、夏洛特、南佛罗里达等市场表现强劲；华盛顿特区和加利福尼亚部分地区存在监管逆风，限制租金上涨 [29] 问题: 华盛顿特区市场表现不佳，明年是否会追赶，是否考虑降低该市场敞口 - 华盛顿特区市场基本面良好，但监管限制租金上涨，预计年底或明年第一季度监管限制解除后将实现增长；公司计划降低在华盛顿特区和休斯顿的市场敞口，将资本重新分配到纳什维尔、坦帕等更具增长潜力的市场 [31][33] 问题: 投资组合的租金损失率是多少，需要多长时间弥补 - 目前租金损失率约为16%，由于采用动态定价且为保持租户留存率，不会将续租租金完全提高到市场水平，预计2022年无法完全弥补，可能要到2023年 [36] 问题: 考虑到当前入住率和历史情况，如何看待未来几个月的季节性因素以及租金与入住率的权衡 - 历史上第三季度到第四季度入住率平均下降40个基点，租金新租约下降2% - 3%；今年第二季度到第三季度入住率上升40个基点，10月仍保持在97.3%，预计会有季节性调整，但幅度可能小于过去 [37] 问题: 如何看待2022年的费用前景，已知的费用增长情况以及可控费用增长的考虑 - 目前处于预算制定过程中，预计2021年物业税情况良好，2022年可能略有上升但仍在正常范围内；薪资和福利方面有望提高效率，后续会提供更详细信息 [39] 问题: 2022年如何对资本来源进行排序，是否计划进一步降低某些市场的敞口 - 公司将继续通过在较小市场增长和资产交易来降低在华盛顿特区和休斯顿的市场敞口；保持债务与息税折旧摊销前利润比率在4 - 5倍之间，平衡资本结构以推动增长 [41][42] 问题: 股票今年上涨65% - 70%，但投资组合价值涨幅没那么大，如何保持投资者信心，2022年及以后的乐观理由是什么 - 年初股价被低估，目前已回升至接近资产净值；2022年公司有5%的嵌入式收入增长，若能弥补部分租金损失，将迎来多年来最好的收入增长年；只要经济正常运行，需求将继续超过供应 [45][46][58] 问题: 公司的继任计划如何，管理层是否会长期任职 - 公司有长期继任计划，内部有深厚的人才储备，若创始人之一离开，另一位可继续领导公司 [48] 问题: 从定价能力角度，如何对填充式、郊区和外环子市场进行排序 - 短期内，B级和郊区社区表现将继续优于其他市场，主要受供应因素驱动 [50] 问题: 南加州拖欠租金情况如何，何时可以开始驱逐租户，是否认为驱逐禁令会无限期延长 - 第三季度拖欠率为120个基点，其中加州占410个基点；不认为驱逐禁令会延长，预计2022年加州租赁市场将恢复正常，过去拖欠的租金将转为消费债务，公司将采取措施追讨 [51] 问题: 目前正在进行多少重建项目，如何看待未来几个季度的该业务 - 预计2021年重新定位约2200套单元，价值约5300万美元，该业务回报率高，将继续开展 [52] 问题: 丹佛五英亩土地的情况，如何描述目标市场和子市场中符合开发条件的多户住宅用地情况 - 该地块目前有仓库，已完成分区规划，可用于多户住宅开发，预计今年底或明年初开始建设；土地供应仍然存在，但价格随租金和其他成本上涨，增加了项目盈利难度 [53] 问题: 2021年的3倍需求是否会导致行业过度盈利，2022年及以后的需求和定价算法会怎样 - 若经济正常运行，入住率将保持强劲，需求将继续超过供应；租金增长可能放缓，但需经济冲击才会出现需求缺口；预计2022年就业增长120万人，竣工量与2021年持平 [56][57][58] 问题: 入住率是否可能在明年达到更高水平 - 由于人员流动，入住率难以维持在98% - 99%的高水平，可能会略有上升 [59] 问题: 资本回报率（CapEx）未来走向如何，2022年是否会继续压缩 - 只要市场流动性充足、供应需求动态良好、利率和通胀预期有利，资本回报率将保持低位甚至可能进一步下降，直到这些因素发生变化 [62] 问题: 大量资本涌入阳光地带市场，是否存在过度拥挤风险，2022年供应情况如何 - 2022年供应基本确定，由于施工延误，部分原计划2022年交付的项目可能推迟到2023年；2022年出现供应过剩的可能性较小，2023年及以后的情况取决于经济和需求状况 [64][65] 问题: 圣彼得堡的市场动态如何，为何进行收购 - 圣彼得堡市场基本面良好，商业资产、零售配套发展迅速，带动高端公寓开发；该地区租金回报率高，公司希望增加在该市场的敞口，但可交易资产有限 [67] 问题: 投资组合中搬出至单户租赁的情况如何 - 该比例从五年前的1%上升至目前的2%，仍不显著；随着专门建造的单户租赁社区增加，该比例可能会逐渐上升，但不会对公司投资组合构成重大竞争 [69] 问题: 第三季度是否收到租金援助，目前未收回的应收账款余额是多少 - 目前未收回的应收账款余额约为1250万美元，已预留约1200万美元；第三季度同店收到约420万美元租金援助，整个投资组合收到约530万美元，年初至今同店收到约750万美元，总计约940万美元 [71] 问题: 指导中是否考虑了第四季度的租金援助收款 - 是的，公司预计第四季度会有额外的租金援助收款 [72] 问题: 目前收购管道有多深，与六个月前相比如何 - 收购管道规模显著扩大，但公司寻找的是能够增加价值、提高租金的特定产品类型，这类项目较难找到；市场竞争激烈，公司会保持价格纪律 [74] 问题: 如何看待新租约利率从第三季度峰值回落，未来几个月的走势如何 - 历史上第三季度到第四季度新租约利率会下降2% - 3%，10月底新租约利率的小幅下降是季节性因素，且幅度小于过去；其他指标显示市场仍然强劲 [77] 问题: 续租利率是否会跟随新租约利率下降，还是会继续上升 - 预计续租利率的季节性调整幅度可能略小于新租约利率 [78]