财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度资金运营现金流（FFO）为1.312亿美元，即每股1.28美元，超出指引范围中点0.03美元/股 [26] - 2021年全年同店收入增长指引中点从1.6%提高到3.75%，费用增长指引中点从3.9%降至3.75%，同店净营业收入（NOI）指引中点从0.25%提高到3.75% [28][29] - 2021年全年FFO指引中点提高0.18美元/股，新指引为每股5.17 - 5.37美元，中点为5.27美元/股 [30] - 预计2021年第三季度FFO每股在1.30 - 1.36美元之间，中点1.33美元较第二季度提高0.05美元/股 [32] - 净债务与EBITDA比率为4.6倍，总固定费用覆盖率为5.4倍，截至目前有12亿美元流动性，包括3亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷额度无欠款 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店收入本季度增长4.1%，各市场同比和环比均为正增长，凤凰城和坦帕增长9.1%，佛罗里达东南部增长8.6%，亚特兰大增长5.7%，罗利增长4.6% [15] - 2021年第二季度新签租约增长9.3%，续租增长6.7%，综合增长率8%；已签且二季度生效租约新租增长5.4%，续租增长4%，综合增长率4.7% [16] - 7月新签租约增长18.7%，续租增长10.5%，综合增长率14.6%；8月和9月续租提议平均涨幅约11% [17] - 二季度净周转率略升至45%（去年为41%），因激进提价；搬离购房比例从一季度16.9%略升至二季度17.7%，仍略低于长期平均18% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 一年前15.6%新租约来自非阳光地带迁至阳光地带租客，如今该比例升至19%，增长350个基点 [48] - 休斯顿市场虽就业恢复慢，但因人口迁入正显著反弹，目前租金增长约7% - 8% [49][69] - 华盛顿特区因租金上涨禁令表现不佳 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以约1.86亿美元收购纳什维尔Camden Music Row，约1.05亿美元收购Camden Franklin Park，进入纳什维尔市场，目标是使纳什维尔业务占比达3% - 4% [22][74] - 公司将继续通过发行股票、出售资产和举债组合筹集资金，在加权平均资本成本与非杠杆内部收益率有正利差时进行收购和开发，目标债务与EBITDA比率为4 - 5倍 [53][55] - 公司欢迎竞争对手进入市场，认为高质量竞争会使市场更好，公司将展示运营优势 [94][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求释放情况前所未有的好，2021年和2022年有望表现强劲，但疫情和财政货币政策不确定性令人担忧 [36][37] - 居民租金负担仍在可承受范围内，租金上涨同时居民收入也在增加，且公司提供了价值 [39][64] - 若无重大意外，基于历史经验2022年市场表现将不错 [100][102] 其他重要信息 - 二季度稳定了丹佛Camden RiNo（233单元，7900万美元，约6%收益率）和休斯顿Camden Cypress Creek II（234单元合资项目，约7.75%收益率），并开始租赁圣地亚哥Camden Hillcrest（132单元，9500万美元） [23] - 二季度通过现有ATM计划发行约3.6亿美元股票，用于进入纳什维尔市场，下周将提交新ATM计划 [23] - 二季度租金收取率98.7%，拖欠率1.3%；多户居民应收账款1200万美元，已预留1100万美元作为无法收回收入 [23][25] - 预计2021年有230万美元税收退款，全部在下半年到账，影响同店费用增长指引 [73] - 截至目前租金减免计划收款约410万美元，大部分在二季度收到；加州占ERAP付款约20%，占拖欠款约70% [80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月市场表现可比时期及担忧因素 - 公司表示业务生涯中从未见过如此需求释放，当前情况前所未有的好，最大担忧是疫情和财政货币政策不确定性；公司租户租金占收入约19%，居民收入也在增加，租金仍可承受 [36][39] 问题2: 当前9.07亿美元开发项目收益率及未来开发规模 - 9亿美元开发项目初始收益率在5% - 6.75%，平均约5.75% - 6%，内部收益率（IRR）在7.5% - 8.5%；目前7.2亿美元开发项目收益率在5% - 5.5%，IRR在7.5% - 8%；公司正努力扩大开发规模 [41][43][44] 问题3: 新租约中来自外地比例变化及是否加大收购力度 - 从非阳光地带迁至阳光地带租客占新租约比例从一年前15.6%升至19%；公司会加大收购力度，二季度已发行3.6亿美元股票收购纳什维尔3亿美元房产，加权平均资本成本与非杠杆内部收益率有正利差时会继续增长 [48][52][54] 问题4: 7月租金增长是市场因素还是公司优势及租金构成 - 租金增长包含技术套餐和其他便利设施，是市场和公司优势共同作用；11%是纯租金增长，14.6%综合增长率是租金基础上，其他费用增长略超3% [60][67] 问题5: 相对表现较差市场及租金增长驱动因素 - 休斯顿相对靠后但已显著反弹，华盛顿特区因租金上涨禁令表现不佳；公司除新开发项目外无租金减免，租金增长是纯租金上涨 [68][71][72] 问题6: 上半年到下半年同店费用增长变化原因 - 是由于税收退款时间问题，2020年230万美元税收退款全在上半年到账，2021年预计同样金额退款全在下半年到账 [73] 问题7: 纳什维尔近期收购规模及未来是否进入新市场 - 希望纳什维尔业务占比达3% - 4%，需1500 - 2000套公寓达到规模效益；目前对现有市场满意，暂无进入新市场计划 [74][75] 问题8: 资产处置时间、休斯顿买家兴趣和定价及租金减免计划收款和加州驱逐情况 - 模型假设资产11月1日处置，休斯顿和PG County各有两处资产待售，目前难以提供定价更新，但休斯顿租金加速上涨会吸引买家；租金减免计划收款约410万美元，无后续大额收款预期；加州大部分拖欠款是租金罢工者，政府租金补贴有诸多限制，对公司影响不大，公司已预留坏账，600名高拖欠租户占比不到1% [78][79][80][83] 问题9: 竞争对手进入市场公司如何保持优势 - 市场规模大，欢迎竞争，高质量竞争会使市场更好，公司将展示运营优势 [94][96] 问题10: 4.5亿美元资产处置收益用途及2022年租金增长情况 - 收益用于额外收购和开发项目；虽不提供2022年指引，但数据显示2022年市场仍强劲，历史上经济低迷后会有多年增长，居民租金负担可承受，若提供价值居民会接受租金上涨 [99][100][103] 问题11: 租金加速增长原因及未来开发收益率 - 租金加速增长是因为疫情前需求被抑制，2019 - 2021年需求在2021年集中释放，部分也是对2020年未实现租金增长的弥补；7.2亿美元开发项目收益率在低到中5%，有望维持甚至提高，开发利差扩大主要因加权平均资本成本下降 [108][110][117] 问题12: 今年和明年就业与完工比率及未来供应活跃市场 - 2021年公司市场公寓交付约16万套，与去年大致持平，2022年预计约16.5万套；目前难以预测未来供应，各市场供应处于高位，未来18 - 24个月供应可能维持高位，Permit数据显示今年和明年分别为17万套和16.9万套 [121][126][128] 问题13: 发行股票与出售资产决策考虑 - 决策考虑加权平均资本成本和债务与EBITDA比率，资本成本下降且股价处于高位时发行股票合适；公司会综合运用发行股票、出售资产和举债筹集资金，加权平均资本成本与收购收益率有正利差时发行股票 [129][131][132] 问题14: 秋季租赁季及明年收入管理系统调整 - 收入管理系统YieldStar前瞻性推荐价格，认为维持入住率超96%需提价16%，会持续推动提价；系统调整围绕可持续入住率，会自动调整价格 [138][139][140] 问题15: 未来几个季度租约到期情况及租金上涨对周转率敏感性和续租提价空间 - 租约到期有季节性但不显著，四季度和一季度交易和入住较少；华盛顿特区无法涨租金，加州租金管制对公司影响不大，租金提价由YieldStar指标驱动 [142][144][145]