财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度资金运营为1.258亿美元，即每股1.24美元，比之前指导范围的中点高出0.01美元 [25] - 基于年初至今的运营表现、4月新租赁和续租率以及对全年剩余时间的预期，公司将全年收入增长中点从0.75%提高到1.6% [28] - 公司将同店费用增长中点从3.5%提高到3.9%，主要是为了应对重新预测的全年收入超预期带来的额外物业层面工资费用 [28] - 公司将2021年同店净营业收入指导中点从负0.85%提高到正0.25% [29] - 公司将全年资金运营指导中点提高了每股0.09美元，新的2021年资金运营指导为4.94 - 5.24美元，中点为每股5.09美元 [30] - 公司预计第二季度每股资金运营在1.22 - 1.28美元之间，中点为1.25美元，比第一季度的1.24美元增加了0.01美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长下降0.4%，表现最好的位于阳光地带市场，其中凤凰城增长5.8%，坦帕增长4.0%，亚特兰大增长2.2%，罗利增长1.9%，丹佛增长1.3% [17] - 第一季度租赁费率趋势略高于计划，新签租赁下降0.8%，续租增长3.4%，综合费率为1.2%；有效租赁综合费率为0.2% [18] - 4月初步结果显示新签租赁、续租和综合增长均有所改善，分别平均为4.5%、4.7%和4.6%，未来续租报价平均超过5% [18] - 2021年第一季度入住率平均为96%，与2020年第一季度持平，是疫情开始以来的最高季度水平；4月入住率加速至96.6% [20] - 2021年第一季度净周转率比2020年低200个基点，为35%，购房搬出率降至16.9% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场表现突出，如凤凰城、坦帕、亚特兰大、罗利和丹佛等市场收入增长显著 [17] - 休斯顿市场收入预测改善，预计今年收入仅比去年下降约1.5% [19] - 除圣地亚哥和奥兰治县、洛杉矶外，其他12个市场的收入预测均有所上升 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进平衡的处置和收购计划，尽管当前市场定价超出预期，但希望通过出售和购买物业来提升投资组合质量 [33] - 公司计划进入纳什维尔市场，尽管该市场资本回报率较窄，但仍认为有机会在今年实现进入 [37] - 公司将继续投资于技术和文化建设，以提高运营效率和客户体验，如投资Chirp漏斗和其他人工智能机会、云ERP系统等 [10] - 行业竞争方面，当前市场资本回报率较低，收购难度较大，但公司认为多户住宅是有吸引力的资产类别，具有抗通胀能力和稳定的现金流 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济开放和疫苗接种加速，公司第一季度业绩和全年展望得到改善，预计未来几个月入住率将保持在96%以上 [9][69] - 尽管面临一些挑战，如建筑成本上升、租金限制和坏账问题，但公司对多户住宅业务的未来前景持乐观态度，认为市场供需基本平衡，租金有望上涨 [49][54] - 休斯顿市场虽然目前面临供应压力，但随着能源业务复苏和能源转型投资增加，预计2022年底至2024年将实现收入增长 [91][98] 其他重要信息 - 第一季度公司开始建设位于北卡罗来纳州达勒姆的Camden Durham项目，并开始在奥兰多的Camden Lake Eola、亚特兰大的Camden Buckhead和圣地亚哥的Camden Hillcrest项目进行租赁 [22] - 第一季度公司收取了98.4%的预定租金，拖欠率为1.6%，优于2020年第一季度 [22] - 公司为多户住宅居民预留了920万美元作为无法收回的收入，对零售业务的230万美元应收账款进行了全额预留 [24] - 2月中旬德克萨斯州冬季风暴对公司在该州的业务造成一定影响，但目前大部分损失已修复，运营恢复正常 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司交易市场的机会和资本回报率情况如何？ - 公司看到了市场机会，但定价超出预期，资本回报率较低。公司预计通过平衡的处置和收购计划来提升投资组合质量，认为多户住宅是有吸引力的资产类别，具有抗通胀能力和稳定的现金流 [33][48] 问题: 公司在纳什维尔市场的资本回报率和进入计划如何？ - 纳什维尔市场资本回报率较窄，但公司认为有机会在今年进入该市场，尽管需要支付较高价格，但只要出售和购买物业的价格都较高，公司认为是可行的 [37] 问题: 公司市场的迁入情况如何？ - 公司平台上的迁入水平持续升高，主要来自东北部和加利福尼亚州部分地区，特别是亚特兰大、佛罗里达州和德克萨斯州奥斯汀等市场。这种趋势已经持续了十年，疫情加速了这一进程，预计将继续保持在较高水平 [40] 问题: 公司认为公共市场和私人市场的资本回报率是否合理？ - 公司认为当前市场资本回报率较低，公共市场和私人市场之间的差距较大。私人市场资本回报率低的原因包括低利率环境、对通胀的担忧、多户住宅的抗通胀能力和稳定的现金流等 [47][48] 问题: 失业救济金对公司业务有何影响？ - 失业救济金对公司业务有一定影响，但不直接相关。公司租户的平均收入较高，大部分仍在工作。公司收入增长的最大障碍是某些市场的租金限制。公司成本增加主要是由于业绩超出预算，需要增加奖金预提 [53][54][55] 问题: 公司在开发方面是否有更多机会？ - 公司认为与非100%自有和控制的项目合作会增加风险，不会通过合资或股权计划来推动收入和新开发项目。公司目前的开发管道接近12亿美元，认为在当前资本回报率环境下具有吸引力 [57][58] 问题: 建筑成本和租金援助计划对公司有何影响？ - 建筑成本在过去12个月中上涨了约12.5%，主要由商品价格上涨、劳动力问题和供应链备份等因素驱动。公司锁定了约70%的木材套餐，减少了对木材价格上涨的暴露。租金援助计划对公司的积极影响有限，主要是由于资格要求和政府规定的复杂性，导致资金难以发放到租户手中 [59][60][61] 问题: 4月入住率上升的原因和未来趋势如何？ - 4月入住率上升是由于市场整体表现强劲，除圣地亚哥和奥兰治县、洛杉矶外，其他市场的收入预测均有所上升。公司预计未来几个月入住率将保持在96%以上，全年入住率预计为96% [69][70][72] 问题: 坦帕项目的退出资本回报率和租赁增长假设是否合理？ - 公司认为资本回报率是由市场环境决定的，包括流动性、供需关系、通胀和利率等因素。坦帕项目的退出资本回报率是为了实现6%的内部收益率而设定的，在当前市场环境下是合理的 [74][76][79] 问题: 公司增加指导范围的混合租赁费率和坏账假设是什么？ - 公司将混合租赁费率假设提高了50个基点，同时预计坏账会略有增加，主要是由于加利福尼亚州的情况。公司预计2021年坏账率为160个基点，与2020年持平 [83][84] 问题: 公司是否仍计划在休斯顿和华盛顿特区进行处置？ - 公司仍计划在休斯顿和华盛顿特区进行处置，并在指导中继续使用100个基点的负资本回报率差，但希望实际表现能更好 [86][88] 问题: 休斯顿市场的情况如何？ - 休斯顿市场目前面临供应压力，过去两年有大量新公寓交付，但能源业务正在复苏，预计2022年底至2024年将实现收入增长。冬季风暴对休斯顿市场造成了一定影响，但随着业务和商务旅行的恢复，市场将逐渐改善 [91][92][98] 问题: 休斯顿市场的积极指导修订是基于入住率还是租赁费率？ - 休斯顿市场的积极指导修订既基于入住率的上升，也基于租赁费率的改善。从第一季度到4月，休斯顿的混合租赁费率提高了420个基点 [100][103] 问题: 公司为何没有利用良好的资产负债表进行股票回购？ - 公司认为股票回购的窗口较窄，且需要能够购买足够数量的股票才能产生影响。此外，公司作为多户住宅的长期所有者，出售资产存在执行风险，因此更倾向于投资现有资产 [106][107][112] 问题: 公司租赁业务的动态和策略是什么？ - 公司使用收入管理系统对新租赁和续租进行定价，模型输入相似。由于疫情期间自愿冻结续租增加，一些自然续租增加将在未来更强劲地体现。模型预示新租赁和续租业务在预测期内都将表现强劲 [116] 问题: 公司其他市场的供应情况如何？ - 除休斯顿外，公司其他市场的供应情况与去年相比变化不大，大部分市场基本面良好。预计今年新就业增长是新供应的八倍，有利于租金上涨和续租 [117][118][119]