财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，有效新租约下降2.1%，有效续约增长2.3%，综合增长率为0.3%；7月有效租约结果显示，新租约下降2%，续约增长0.2%，综合下降0.9% [17] - 2020年第二季度，入住率平均为95.2%，而2019年第二季度为96.1%；目前入住率已提高到95.5% [17] - 2020年第二季度，公司收取了97.7%的预定租金，1.1%的租金处于当前延期租金安排中，1.2%拖欠；2019年第二季度收取了98.6%的预定租金，但拖欠率略高，为1.4%；第三季度开局强劲，2020年7月收取了98.7%的预定租金，高于2019年7月的98.4% [19] - 2020年第二季度，资金运营收益为1.104亿美元，即每股1.09美元，较2020年第一季度每股净运营资金收益下降0.26美元；排除14.02美元的直接新冠相关费用后，第二季度每股净运营资金收益下降0.12美元 [20] - 同一门店坏账占租金收入的百分比从第一季度的约45个基点增加到第二季度的约180个基点；零售业务在第二季度预留了100%的未收且未延期款项，总计约80万美元 [21][23] - 预计2020年第三季度同一门店收入在中点将下降1.6%，费用将增长4.5%，净运营收入在中点将下降5%；预计第三季度每股资金运营收益在1.14 - 1.20美元之间，中点为1.17美元，比第二季度报告的1.09美元高0.08美元；调整第二季度新冠相关费用后，第三季度中点比第二季度每股下降0.06美元 [24][25] - 截至目前，公司拥有约14亿美元的流动性，包括略高于5亿美元的现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷额度无未偿还金额；季度末，现有开发管道下未来2.5年还有1.85亿美元的支出；直到2022年都没有预定的债务到期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，同一物业组合每月平均签订3855份租约，而2019年第二季度平均为4016份；2020年7月的总签约租赁活动与2019年7月持平 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿仍是较弱市场，能源业务承压，2020年预计交付约1.9万套公寓，市中心和中城受影响最大；7月休斯顿续约基本持平，而公司整体7月续约率约为1.8%，奥斯汀高达4% [33][35] - 凤凰城夏季有季节性疲软，2%的入住率下降略高于正常水平，但租金增长良好，仍是亮点市场 [36] - 加利福尼亚州仍是拖欠率最高的市场，但7月拖欠率已大幅改善至约3.6% [66] - 东南佛罗里达州目前面临交通流量少和收款方面的挑战，2020年第二季度收款率为94%，是仅次于洛杉矶橙县的受挑战市场 [127] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续鼓励团队坚持改善团队成员、居民和股东生活的宗旨，利用地理和产品多元化降低租金和入住率的波动性 [8][9] - 公司计划在年底前将Chirp网关解决方案推广到整个投资组合，预计到明年此时将网关加锁解决方案推广到整个投资组合；认为Chirp是公司和行业的巨大差异化因素，能带来居民满意度和成本节约等好处 [57][60][62] - 公司将继续投资于城市和郊区物业，从开发角度会考虑如何利用公共区域空间，为居民创造更友好的居家办公环境 [105] - 行业在疫情初期制定了帮助居民的原则，如平租续约、无滞纳金、制定付款计划等，多数企业遵循这些原则以维护与客户的关系 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有近4000万美国人申请失业救济，官方失业率达11.1%，但公寓需求比预期强劲；公司对第三季度有足够信心并提供了指导，但鉴于新冠疫情的不确定性，暂不提供全年财务展望更新 [8][15][23] - 公司认为疫情终将过去，长期来看会表现良好；Sun Belt市场就业岗位流失较少，复苏较快，就业是市场表现的关键因素 [8][73] - 公司预计第三季度入住率与第二季度总体持平，租金续约情况会改善，新租约7月略有好转；公司有信心维持95%以上的入住率 [38][46][47] 其他重要信息 - 疫情期间，公司向1400名现场团队成员支付了一线奖金，从长期设立的员工紧急救济基金中向近400名员工提供了赠款，还设立了居民救济基金，向8200名居民提供了赠款 [13][14] - 公司在技术方面进行了投资，如云基操作系统和Chirp访问系统，使租赁、运营和发薪等工作不受影响；现场团队在虚拟租赁方面取得了成功，完成了第二次虚拟季度结算 [10][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈休斯顿和凤凰城市场以及第三季度指导中入住率和坏账情况 - 休斯顿是较弱市场，能源业务承压且2020年预计交付约1.9万套公寓，市中心和中城受影响大；7月休斯顿续约基本持平；凤凰城夏季有季节性疲软，2%的入住率下降略高于正常，但租金增长良好，仍是亮点市场；预计第三季度2020年入住率与第二季度总体持平 [33][36][38] 问题2: 是否看到居民向单户租赁市场迁移的情况 - 季度初单户市场迁出略有上升，但随后趋于平稳，仍在14% - 15%的范围内；公司租户多为单身人士，即使利率低也不太会买房，未看到向单户租赁或购房市场迁移的增加 [39] 问题3: 如何看待第三季度及全年剩余时间的租金定价动态 - 续约情况在改善，疫情初期为保护与居民的关系未提高续约租金，现在恢复正常，预计续约结果会更好；新租约7月比上半年略有好转；重要的是公司能维持95%以上的入住率 [42][46][47] 问题4: 公司投资组合中高层产品与非高层产品的情况，以及租赁需求是否有差异 - 公司高层产品较少，更多是中低层和郊区物业；未看到高层和低层产品在租赁需求上有很大差异，整体产品在收款和需求方面表现相似 [52][53] 问题5: 第二季度坏账对同一门店收入增长的影响，以及第三季度同一门店收入指导中对坏账的假设 - 第二季度同一门店坏账从约45个基点增加到约180个基点，直接减少了收入；预计第三季度坏账降至约125个基点，但会被略低的净市场租金和再租赁收入抵消 [56] 问题6: Chirp的推广时间表以及如何衡量其回报 - 预计年底前将Chirp网关解决方案推广到整个投资组合，明年此时将网关加锁解决方案推广到整个投资组合；Chirp能带来无需重新配钥匙、方便居民等好处，还能在疫情期间发挥作用，虽难以量化所有好处，但认为是公司和行业的巨大差异化因素，能提高居民满意度和节约成本 [57][60][62] 问题7: 加利福尼亚州未支付租金的居民比例，以及这些人未来支付租金的可能性 - 7月加利福尼亚州拖欠率降至约3.6%，虽仍是最高拖欠市场但有显著改善；公司按政策核销坏账，但认为关心信用的人会支付租金，行业正在教育居民拖欠租金会影响信用 [66][70][71] 问题8: 公司市场和投资组合表现优于沿海城市的原因 - 主要是Sun Belt市场就业岗位流失较少，且沿海城市存在社会动荡等问题影响物业运营，就业是关键因素 [73] 问题9: 是否预计会有更多租户或员工救济、一线奖金 - 目前没有计划，第二季度提供救济是因为疫情冲击突然，现在居民和员工有了更持久的救济措施，如刺激计划和失业救济增加 [75][76] 问题10: 接受救济的居民在拖欠率或周转率上是否有差异 - 未看到差异，7月收款率高于2019年，可能与居民的善意有关，但难以确定原因 [77] 问题11: 是否看到从沿海市场向Sun Belt市场的迁移增加 - 从沿海市场迁入Sun Belt市场的趋势一直在持续，可从U-Haul租赁价格和邮政转寄情况看出；认为这是长期趋势，沿海市场虽有挑战但不会消失 [80][81][83] 问题12: 如何看待开发和收购机会，是否会参与夹层或优先贷款 - 已看到一些开发项目因融资或股权问题出现，建筑市场价格有软化趋势；公司过去在金融危机中参与合资等结构增加了风险，因此不会参与夹层或类似业务，更关注核心物业现金流增长 [85][86][87] 问题13: 7月在较大市场（除休斯顿）的租赁速度或迁出通知是否有明显变化 - 未看到明显回调，7月回到虚拟租赁模式，员工和潜在租户对此都比较适应，约30% - 40%的潜在租户希望永久采用这种方式 [90][91] 问题14: 在受影响较大的市场（如奥兰多、休斯顿）购买稳定项目，相对于疫情前资产价值会寻求多大折扣 - 目前交易较少，定价未变，资本化率下降；投资者认为现金流会在疫情后快速增长，以获得合理回报；开发方面，建筑贷款难获得，可能存在收购机会 [93][94][96] 问题15: 如何看待加利福尼亚州“幽灵租客”现象，以及是否会改变租户信用审查标准 - 加利福尼亚州洛杉矶和橙县第二季度收款率为92.6%，是最低的，其中2.3%为延期付款，5.1%为拖欠；认为这是疫情期间独特的政策环境导致的，难以想象在金融危机时会出现这种情况 [99][100][101] 问题16: 从城市到郊区、从A类到B类物业的转移是否会永久改变公司战略 - 不认为从城市到郊区、从大城市到小城市有永久性转移，人们在疫情后会回归正常生活；但从沿海市场向Sun Belt市场的迁移会持续；公司会继续投资城市和郊区物业，会更关注为居民创造居家办公环境 [103][104][105] 问题17: 第二季度收款率中救济基金的计算方式 - 救济基金与收款率计算分开，不包含在第二季度97%以上的收款率中 [109] 问题18: 如何看待南加州市场的长期政治风险、资本化率和价值影响 - 加利福尼亚州一直是人们想进入的市场，虽有挑战但长期来看是好市场；目前拖累了公司表现，但从长期和多元化角度看，其波动性会平衡；租金控制等政策对现有企业有利，竞争较小 [111][112][113] 问题19: 第三季度入住率趋势以及费用指导中新增和已知部分的情况 - 预计第三季度入住率与第二季度持平；费用增加主要是物业税驱动，大部分在提供指导时已考虑，如2019年第三季度在亚特兰大和休斯顿获得了有利的物业税退款 [117][118] 问题20: 是否预计东北地区居民冬季成为候鸟人群，是否会提供短期租赁 - 公司愿意以溢价提供短期租赁以满足需求，尽管目前入住率高，但仍有提升空间 [120] 问题21: 是否看到大学生城市间迁移带来的潜在逆风，哪些市场受影响较大 - 尚未看到影响，要到9月才能确定；奥斯汀是大学城镇，但在其整体发展中大学因素重要性降低；公司投资组合中大学生参与度不高 [122] 问题22: 市场上的交易情况，买家的承销情况和内部收益率目标 - 有一些交易完成，部分是疫情前签约的；资本化率已压缩，如达拉斯和休斯顿在3%左右；投资者持观望态度，预计承销内部收益率会下降 [124][125] 问题23: 请详细说明东南佛罗里达州近期面临的挑战 - 东南佛罗里达州面临交通流量少和收款方面的挑战，2020年第二季度收款率为94%，是仅次于洛杉矶橙县的受挑战市场 [127] 问题24: 非Chirp启用物业的租赁动态以及公司的应对方式 - 仍使用虚拟租赁，但方式较传统，如使用带钥匙的锁箱；远不如Chirp应用程序有效，Chirp能打开门禁和单元门，有明确的使用时间 [129]