财务数据和关键指标变化 - 2019年全年同店收入增长3.7%，费用增长2%，净营业收入（NOI）增长4.7%，高于原同店指引的3.3% [37] - 2019年第四季度资金运营（FFO）为1.256亿美元，即每股1.24美元，超出先前指引范围中点0.01美元 [36] - 预计2020年FFO稀释后每股在5.30 - 5.50美元之间，中点为5.40美元，较2019年增加0.36美元 [37] - 预计2020年同店净营业收入增长3.3%，由收入增长3.2%和费用增长3%驱动 [38] - 2020年第一季度FFO每股预计在1.29 - 1.33美元之间 [44] - 2019年第四季度因赎回和预付债务产生一次性FFO费用约每股0.12美元 [33] - 2019年末净债务与EBITDA比率为3.9倍，总固定费用覆盖率为6.4倍 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产开发与收购 - 2019年第四季度稳定了休斯顿的Camden McGowen Station开发项目，并在佛罗里达州Plantation开始建设Camden Atlantic，共269个单元，成本1亿美元 [27] - 2019年第四季度收购了北卡罗来纳州罗利的Camden Carolinian和德克萨斯州休斯顿的Camden Highland Village，总价2.2亿美元，预计稳定收益率约5% [28] - 2019年全年完成4个社区共1380套公寓的收购，总成本约4.4亿美元，收购3块未开发土地，总成本约3700万美元 [29] - 2019年第四季度出售德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的投资组合，净收益约7500万美元，该组合平均房龄22年 [30] - 2019年末后，以约1820万美元收购罗利4.9英亩土地，用于未来开发约355套公寓 [31] 融资业务 - 2019年第四季度完成3亿美元30年期高级无担保债券发行，全利率3.4%，用于提前赎回现有2.5亿美元4.8%债券和预付4500万美元4.4%有担保抵押贷款 [32] 各个市场数据和关键指标变化 2020年市场预期 - 预计除菲尼克斯外，各市场同店收入增长在2% - 4%之间，菲尼克斯预计增长5% - 6%，加权平均增长率为3.2% [11] 各市场具体情况 - 菲尼克斯：2020年排名第一，2019年营收增长5.9%，3年平均营收增长4.9%，获A评级和稳定展望，预计新增近5万个就业岗位和6000套新公寓 [12] - 罗利和亚特兰大：获A - 评级和稳定展望，罗利去年交付5000个新单元，今年预计6000个，预计新增2万个就业岗位；亚特兰大去年新增约7万个就业岗位，今年预计4.5万个，去年交付9000套新公寓，今年计划1.1万套 [13] - 丹佛：获A - 评级和下降展望，过去3年同店收入年均增长近5%，预计2020年新增3万多个就业岗位和9000个新单元 [14] - 奥兰多：获B + 评级和稳定展望，预计2020年新增3.5万个就业岗位，8000 - 10000套新公寓交付 [15] - 南加州和华盛顿特区地铁区：获B + 评级和下降展望，南加州预计新增约13万个就业岗位和2.5万套新公寓；华盛顿特区预计新增1.3 - 2.5万个就业岗位和1.3万套新公寓 [15][16] - 坦帕：获B评级和改善展望，预计新增2万个就业岗位，新供应降至约4000套，2019年同店收入增长近3.1%，预计2020年增速加快 [17] - 奥斯汀和夏洛特：从B - 升至B评级，展望稳定，2019年实际收入增长超3%，预计2020年与去年相近，奥斯汀预计新增超3万个就业岗位和1万个新单元，夏洛特预计新增2.5万个就业岗位和8000个新单元 [18][19] - 达拉斯：获B - 评级和稳定展望，预计新增5 - 6万个就业岗位，2018 - 2020年均有2万个新单元交付 [19][20] - 佛罗里达东南部：获C + 评级和改善展望，预计新增超3万个就业岗位和9000个新单元，2019年同店收入增长1.4%，预计2020年运营条件改善 [21] - 休斯顿：获C + 评级和稳定展望，预计新增4.5万个就业岗位，新供应在9500 - 2万套之间，2019年同店收入增长2.1%，预计今年类似 [19][22] 2019年运营结果 - 第四季度同店收入增长4.1%，全年增长3.7%，第四季度表现最好的市场为菲尼克斯（6.3%）、罗利（6%）、圣地亚哥/内陆帝国（5.3%）、华盛顿特区地铁区（4.8%）和丹佛（4.7%） [24] - 第四季度新租约租金下降0.2%，续约租金上涨5.1%，综合增长率为2.2% [24] - 1月份初步结果显示续约租金增长5.4%，新租约增长0.8%，综合增长率为3.1%，与2019年1月一致 [25] - 第四季度平均入住率为96.2%，1月份平均入住率为96.2% [25] - 2019年年度净周转率为43%，比2018年低100个基点 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续优化投资组合，通过开发、收购和处置资产创造价值 [8] - 计划在2020年进行1 - 3亿美元的资产负债表内开发项目 [43] - 推进Chirp移动访问解决方案的试点和部署，预计2021年及以后产生显著收益 [43] 行业竞争 - 收购市场资本充足，竞争激烈，资本化率持续压缩，部分市场出现低于4%的资本化率 [77][98] - 开发市场面临建筑成本上升和租赁率增长缓慢的挑战，难以实现盈利 [59] - 债务基金在多户住宅融资市场的份额从两年前的5%增长到现在的20%，提供了更多融资选择 [100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2019年表现出色，超越既定目标，为新十年的发展奠定了坚实基础 [9] - 尽管部分市场面临供应增加和就业增长放缓的挑战，但人口结构变化带来的租赁需求增长将支撑公寓市场的发展 [53][54] - 公司对各市场的发展前景持谨慎乐观态度，预计2020年整体同店收入增长3.2% [11][23] 其他重要信息 - 公司预计2020年大部分费用类别增长约3%，但财产保险预计增长约20%，财产税预计增长约3% [41][42] - 公司在2020年的指导中考虑了约260万美元的房地产税上诉退款 [116] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：休斯顿市场2019年同店收入增长2.1%，预计今年类似，但供应增加和就业增长情况如何平衡，公司在该市场的具体情况如何？ - 回答：休斯顿新供应数据存在较大不确定性，预计平均约1.4 - 1.5万套公寓，而就业增长预计为4.5 - 5万个新岗位，估计更集中。公司在休斯顿的投资组合涵盖城市核心和郊区资产，预计城市核心受影响较早，郊区资产在年底可能受影响，但整体仍有信心实现约2%的增长。此外，人口结构变化带来的租赁需求增长将支撑市场发展 [48][49][53] 问题2：华盛顿特区在选举年和后续年份与其他年份有何不同？ - 回答：选举年对华盛顿特区经济有一定影响，如果有新政府上台，现有游说者和商人需要重新调整，可能带来经济增长。总体而言，选举前的时期有助于华盛顿特区和全国经济发展，若政府更迭，华盛顿特区经济将受益 [55] 问题3：菲尼克斯市场持续强劲，开发何时会增加以满足需求，为何目前尚未增加？ - 回答：2020年菲尼克斯的完工量预计将略有增加，从去年的约6800套增加到约7600套，但仍不足以满足需求。该市场与其他市场相比，来自上市公司和本土商人开发商的竞争较少，且目前其他上市公司在该市场的在建项目极少。此外，建筑成本上升快于租赁率增长，使得开发商难以实现盈利，限制了开发的增加 [57][58][59] 问题4：关于JT TEN，公司对转向核心重点或指导数字以及报告NAREIT与核心的利弊有何看法？ - 回答：公司计划根据NAREIT白皮书报告FFO，认为这一非GAAP指标具有重要意义，且SEC允许其使用，只要保持一致应用，公司将在可预见的未来继续遵循该白皮书 [60] 问题5：休斯顿市场上季度提到家庭形成需求中由就业驱动的比例从历史的40% - 50%降至去年的15%，但出现了积极转变，这一转变是否持续改善？ - 回答：公司观察到多户住宅需求的捕获率高于单户住宅。去年单户住宅需求超过多户住宅是异常情况，部分原因是休斯顿能源业务下滑导致就业岗位流失，新就业岗位被已有住房的人获得。随着就业增加和移民率改善，多户住宅需求捕获率今年有所增加，预计明年将继续增加 [63][64][66] 问题6：公司的周转率持续下降，是否会继续减速、趋于平稳或回升？ - 回答：过去五年公司投资组合的周转率持续下降，难以确定是否会继续下降，但可能处于一个长期较低的周转周期，且这种趋势可能会持续，尽管最终会达到一个合理的低点，但目前尚未看到 [67] 问题7：2019年同店NOI年初预计为3.3%，最终达到4.7%，2020年年初同样预计为3.3%，2020年是否会类似2019年，有合理但可能超预期的同店表现？ - 回答：2019年同店收入增长高于预期主要是由于入住率从预期的95.7 - 95.8%提高到全年平均的96.1%。2020年公司预计新供应将增加约1.5万套公寓，而就业增长将下降约10万个岗位，供应和需求面临不同挑战，因此适度降低了入住率预期。如果入住率能达到96.1%左右，将处于今年收入增长范围的高端 [71][73][75] 问题8：在就业减少、供应增加且收入减速的情况下，公司为何增加1亿美元的开发项目？ - 回答：开发项目启动具有不确定性，公司一直计划每年进行2 - 3亿美元的开发项目。目前收购市场资本化率持续压缩，开发项目相比收购仍具有较高的溢价，因此公司认为开发项目仍有较好的回报 [77] 问题9：本季度每入住单元的其他收入加速增长，是否主要由停车费和智能家居技术推广驱动，2020年其他收入增长情况如何？ - 回答：第四季度其他收入增长主要来自停车业务和公用事业收入回收增加。2020年，公司预计非公寓租赁收入将与公寓租赁收入保持一致，不会对整体收入产生稀释影响 [79] 问题10：从杠杆角度看，公司预计年底的杠杆水平如何，什么情况下会更愿意提高当前约4倍的杠杆水平？ - 回答：公司一直表示对净债务与EBITDA比率在4 - 5倍的范围感到舒适，目前为3.9倍，预计年底将处于4倍多的中间水平。公司会密切关注市场情况，根据资本筹集的替代方案来调整杠杆水平 [80] 问题11：公司在休斯顿的资产占比约11%，鉴于该市场自石油危机以来表现滞后，是否考虑减少在休斯顿的资产并重新投资于其他增长更快的市场？ - 回答：从长期来看，休斯顿在过去20年的NOI表现优于多数其他市场，虽然波动性较大，但仍符合公司实现股东总回报和长期NOI增长的目标。目前休斯顿市场提供了有吸引力的收购机会，公司在第四季度收购的资产具有较高的性价比。不过，当休斯顿市场复苏且资产交易价格合理时，公司会考虑出售部分旧资产，以调整资产组合 [85][87][89] 问题12：公司目前新开发项目的收益率如何，与融资成本相比如何？ - 回答：公司目前目标是郊区开发项目收益率在6%左右，城市开发项目收益率在5%左右。公司通过长期加权平均资本成本来评估项目，要求开发项目在7年的无杠杆内部收益率（IRR）高于资本成本150个基点左右，收购项目的要求相对较低。公司在短期内会根据债务利率和股权发行情况灵活管理资产负债表 [90][91][92] 问题13：考虑到加利福尼亚州的立法、监管和投票问题，公司在该州除了一个在建项目和一个潜在项目外，如何考虑资本部署？ - 回答：公司仍然看好加利福尼亚州的投资组合，因为其位于受租金控制影响较小的市场。全州租金上限对公司影响不大，且公司的投资组合不在租金控制较为激进的城市。尽管加利福尼亚州存在生活成本高等问题，但仍是一个适合多户住宅投资的市场 [94] 问题14：周转率降低对公司的重建项目是否有影响，公司如何应对？ - 回答：周转率降低对重建项目的影响较小，因为2018 - 2019年周转率仅从44%降至43%。而且公司大部分重建项目已经完成，目前活跃的重建项目管道仅约2900套公寓 [95] 问题15：目前收购资本化率极低且开发收益率压缩，与一年前相比，当前的竞争格局、典型资本结构、门槛收益率和贷款人要求如何？ - 回答：与一年前相比，目前利率较低，收购方的资本结构有所改善。尽管私募股权从养老基金筹集资金的数量下降，但市场上仍有大量已筹集但未投资的资金，导致资本化率持续下降。贷款人要求的贷款价值比（LTV）为70% - 80%，债务基金在多户住宅融资市场的份额从两年前的5%增长到现在的20%，提供了更多融资选择，夹层融资竞争也非常激烈 [98][100] 问题16：公司的杠杆率在行业中最低，远低于多户住宅房地产投资信托基金（REITs）的平均水平，为何要保持如此低的杠杆率？ - 回答：公司保持较低的杠杆率主要是基于市场周期的考虑。目前美国经济处于自上世纪大萧条以来最长的复苏期，同时面临供应高峰和低利率环境，公司董事会认为需要保持谨慎。公司预计未来5年内可能会出现衰退，希望在衰退时能够利用机会进行投资，而低杠杆率可以使公司在市场波动时有更多的灵活性 [103] 问题17：休斯顿市场的供应在今年下半年预计增加，公司如何看待下半年和2021年的市场情况？ - 回答：休斯顿市场规模较大，供应主要集中在郊区，而公司的部分资产与这些新增供应的竞争较小。下半年市场压力通常会大于上半年，因为开发项目在年初启动后，产品会在下半年上市，且部分原计划在上半年交付的项目会推迟到下半年。不过，公司认为其资产在一定程度上能够抵御供应增加的影响 [109][110][111] 问题18：近期许可证发放数量回升，但项目仍存在延迟和劳动力限制，是否意味着供应已达到结构性峰值，后续周期内供应不会大幅增加？ - 回答：数据显示，2020年公司所在市场和全国的完工量预计比2019年增长约10%，2021年也会有小幅增长。供应可能受到金融能力和开发商产能的限制，即使资金相对充足，贷款人对单个赞助商的投资也有上限。此外，过去五年在所有市场完成现有项目都面临挑战，在劳动力受限的情况下，预计未来情况不会改善 [115] 问题19：公司的运营费用指导中是否考虑了成功