财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度资金运营为1.305亿美元，即每股1.29美元，超出先前指导范围中点0.01美元，主要因同店净营业收入增加 [26] - 2019年全年同店收入增长指导中点从3.4%提高到3.5%，费用增长指导中点从2.75%降至2.2% [28] - 2019年全年同店净营业收入指导中点从3.75%提高到4.25% [30] - 2019年全年资金运营指导中点从每股5.09美元修订为每股5.02美元，扣除第四季度提前偿还债务的每股0.12美元费用后，指导中点每股增加0.05美元 [32] - 预计2019年第四季度资金运营每股在1.21 - 1.25美元之间，中点1.23美元较第三季度报告的1.29美元下降0.06美元，扣除费用后中点较第三季度增加0.06美元 [33] - 资产负债表强劲，净债务与息税折旧摊销前利润比率为3.9倍，总固定费用覆盖率为6倍，第三季度末无9亿美元无担保信贷额度余额，手头现金1.57亿美元，10月相关交易后手头现金约7300万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年第三季度同店收入增长3.6%，环比增长1.4% [13] - 2019年第三季度入住率平均为96.3%，高于上一季度的96.1%和2018年第三季度的95.9%，年初至今入住率为96.1%，高于去年的95.7%，10月入住率为96.1% [14] - 2019年第三季度新租约增长2.4%，续约增长5.1%，综合增长率为3.6%，低于2018年第三季度的4.1%，入住率较去年提高40个基点，抵消了租金50个基点的下降 [15] - 10月新租约初步数据持平，续约增长5%，综合增长率为1.9%，与2018年10月大致相同，11 - 12月续约平均提高5% [16] - 2019年第三季度净周转率降至51%，低于去年的54% [16] 房地产开发业务 - 2019年第三季度开始建设圣地亚哥的Camden Hillcrest项目，共132个单元，投资9500万美元 [19] - 第三季度末，休斯顿的Camden McGowen Station项目稳定，收益率在5%左右，略低于原预期，但在类似中高层建筑开发的预期回报范围内 [20] - 第四季度将开始建设佛罗里达州Plantation的Camden Atlantic项目，共269个单元，投资1亿美元 [21] - 2019年已完成2.18亿美元的收购和1.85亿美元的新开发项目启动 [22] 各个市场数据和关键指标变化 整体市场 - 2019年市场交付约13.7万套公寓，2020年预计增至约15.1万套，2021年略降至约14.7万套 [41] 各地区市场 - 凤凰城、罗利、圣地亚哥/内陆帝国、丹佛、华盛顿特区地铁、亚特兰大：第三季度表现较好，收入增长分别为6.9%、5.3%、4.5%、4.1%、4.1%、4% [13] - 南佛罗里达和休斯顿：表现较弱，收入增长低于2% [13] - 华盛顿特区：2019 - 2021年交付量基本持平，每年约1.2万套 [42] - 休斯顿：2019年交付约8000套公寓，2020年预计增至约1.5万套 [42] - 洛杉矶和橙县：2019年有适度的新公寓供应，预计2020年两个市场的供应都将下降，就业增长良好，业绩符合预期 [96] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续通过开发、收购、重新定位和选择性处置物业来提高物业组合质量，同时保持房地产投资信托领域中较强的资产负债表 [9] - 维持在当前周期最大化入住率的策略，预计2020年平均入住率略高于过去五年，可能在95.5% - 96%之间 [54] - 积极评估房地产交易，预计年底前完成一到两笔交易，达到或略超原指导的1 - 2亿美元 [37] - 持续进行技术创新，评估多项举措以增加收入、降低费用并为居民提供更好的居住体验，如推出移动维护和增强的自助在线功能，试点Chirp移动访问解决方案和智能锁解决方案 [17][78] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，各市场的资本化率和租金增长趋于相似，公司寻求有一定收益率和增长潜力的物业，目前收购难度较大 [56][57] - 一些原本专注于门户城市和沿海市场的大型投资者开始向阳光地带市场转移资金，给资本化率带来额外压力 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户住宅市场需求持续超过新供应，就业增长高于全国平均水平，家庭形成强劲，公寓仍是千禧一代和许多人的首选住房 [7][8] - 预计2020年市场供应将达到峰值，多数市场供应将持平或下降，但休斯顿、奥兰多、亚特兰大、达拉斯和奥斯汀的供应将增加 [12] - 休斯顿市场虽今年表现不佳，但预计2020 - 2021年公寓需求将改善，就业增长带来的家庭形成需求中，公寓的捕获率将提高 [43][46] - 南佛罗里达市场就业增长放缓，高端市场有大量公寓库存，预计2020年市场难以恢复定价权 [49][51] 其他重要信息 - 公司完成3亿美元30年期高级无担保债券发行，利率3.41%，用于提前赎回现有2.5亿美元4.78%债券和提前偿还4500万美元4.38%有担保抵押贷款，使所有债务无担保，所有资产无抵押，同时产生每股约0.12美元的一次性费用 [23][24] - 德克萨斯州众议院第3号法案通过，降低学区税率，预计2019年降低约0.07，2020年再降低约0.06，使公司同店物业组合全年物业税增幅不到1%，比先前指导低约200个基点 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司正在评估的交易数量和价值，以及如何考虑资本成本和发行更多股权的可能性 - 公司正在评估约10亿美元的交易，预计年底前完成一到两笔，达到或略超原指导的1 - 2亿美元 [37] - 今年公司资本成本下降，股票价格处于高位也降低了成本，公司将继续谨慎进行资本管理，在有资金用途时才增加资产负债表负担，目前有现金可用于支出 [38][39] 问题2: 2020年预计交付量与今年的对比，以及华盛顿特区和休斯顿的具体情况 - 2019年公司市场交付约13.7万套公寓，2020年预计增至约15.1万套，2021年略降至约14.7万套 [41] - 华盛顿特区2019 - 2021年交付量基本持平，每年约1.2万套；休斯顿2019年交付约8000套，2020年预计增至约1.5万套 [42] 问题3: 如何看待休斯顿市场在供应增加情况下的运营 - 休斯顿市场今年表现不如预期，就业增长强劲但公寓需求未达预期，主要因全国迁移率下降和新就业岗位被已有住房解决方案的人占据 [43][44] - 预计2020 - 2021年情况将改善，公寓在就业带来的家庭形成需求中的捕获率将提高 [46] 问题4: 南佛罗里达市场的情况以及公司应对供应增加的策略 - 南佛罗里达市场就业增长放缓，高端市场有大量公寓库存，预计2020年市场难以恢复定价权 [49][51] - 公司将维持最大化入住率的策略，预计2020年平均入住率略高于过去五年，可能在95.5% - 96%之间 [54] 问题5: 交易市场的内部收益率情况以及是否有资本从其他市场流入阳光地带市场 - 收购市场竞争激烈，各市场资本化率趋于相似，公司寻求有一定收益率和增长潜力的物业，目前收购难度较大 [56][57] - 有迹象表明一些原本专注于门户城市和沿海市场的大型投资者开始向阳光地带市场转移资金，给资本化率带来额外压力 [60] - 在考虑现实的退出资本化率进行内部收益率测算时，与一年前相差不大，但从低的收购资本化率开始实现高于加权平均资本成本的收益率较难 [62][63] 问题6: 如何评估2020年物业税节省情况 - 2020年德克萨斯州税率将进一步降低0.06，同时需关注预算中预计的退款情况 [66] 问题7: 如何看待开发平台以及开发收益率预期范围是否下降 - 公司将继续开展开发业务，开发收益率因建筑成本上升快于租金增长而下降，目前平均回报率约为6%，低于上一轮的7% [67] - 不同类型资产的回报率不同，郊区木结构资产回报率较高，城市混凝土高密度资产回报率在5%左右，综合回报率比上一轮低约100个基点 [68] - 开发项目相对于收购仍有至少150个基点的正利差，因资本化率压缩和资金涌入推高了现有物业价格 [69][70] 问题8: 如何看待华盛顿特区市场在公司组合中的地位和未来发展 - 公司认为长期来看华盛顿特区市场配置合理，该市场今年表现超出预期，净营业收入增长4.1%，对整体组合有增值作用 [72][73] - 公司将继续投资该市场，过去两年在华盛顿特区地铁区域完成约4.25亿美元的新开发项目 [74] 问题9: 公司为提高收入和降低费用所采取的举措以及相关支出和回报预期 - 公司在过去一年关注为居民提供停车选择以增加收入，同时在技术方面推出移动维护，正在试点智能锁解决方案 [77][78] - 由于智能锁解决方案是专有产品，目前尚未确定相关支出和回报 [82] 问题10: 若成功完成收购交易，公司使用股权自动售货机（ATM）和隔夜发行的意愿 - ATM和隔夜发行在成本上相近，但隔夜发行更高效快捷，公司资本分配的决定因素是匹配投资，将使用最有效的平台并结合债务和股权进行投资 [83][84] 问题11: McGowen Station项目的租赁优惠情况以及对市中心开发项目的评估 - McGowen Station项目根据不同时间提供一个月到两个半月的免费租期，目前已稳定，收益率低于原预期 [87][88] - 市中心项目预计也将是一个有租赁优惠的市场，至少持续12 - 18个月，但长期来看市中心仍是适合居住的好地方 [89][90] - 公司将把市中心建筑的100个单元改造成酒店，以产生现金流并减少空置单元，便于后续租赁 [92][93] 问题12: 洛杉矶和橙县市场的收入增长情况以及供应是否是推动入住率高于租金的因素 - 公司年初对洛杉矶和橙县市场持积极态度，认为表现符合预期，两个市场有适度的新公寓供应，预计2020年供应将下降，就业增长良好 [95][96] 问题13: 供应预测是否考虑了2020年施工时间的延迟 - 数据提供商表示在细化交付日期，但过去三年他们都低估了施工延迟情况，公司对此持怀疑态度 [100][101] 问题14: 公司如何处理2023年到期的5%票面利率债务 - 公司希望在2023年到期时处理该债务，但提前还款的罚款较高，目前不会提前偿还，将根据利率和利差情况在未来做出决定 [102][104] 问题15: 同店费用在第三季度的重大变动以及2020年税收重新评估的预期 - 亚特兰大第三季度有大额物业税退款，夏洛特因每八年一次的重新评估导致2019年物业税增长约35%，南佛罗里达市场费用变动也由物业税驱动 [106][107] - 2020年罗利将进行重新评估，但该市场规模较小，影响相对较小 [109] 问题16: 是否考虑减少在休斯顿市场的投资 - 休斯顿经济比过去更加多元化，能源并非驱动市场的根本因素，该市场在能源行业就业下降时，其他行业创造了同等数量的就业岗位，且供应调整灵活 [113][114] - 休斯顿目前占公司投资组合的约11%，公司将继续在该市场投资，但会平衡资产配置，不会考虑退出该市场 [117][119] 问题17: 公司如何利用技术提高资本支出效率 - 公司通过焦点小组了解客户需求，提供智能恒温器和门禁等智能住宅服务以创造价值和增加收入 [122][123] - 公司完成基于甲骨文云的系统，将财务报告和人力资源数据放在云端，利用大数据降低资本支出 [124] - 物联网可实现预防性维护，长期来看可节省成本，公司为此进行了近两年的项目投资 [125][126] 问题18: 2019年城市和郊区物业的运营背景与2018年相比，以及租金增长情况 - 2019年郊区物业表现优于城市物业约50个基点，主要因上一轮开发项目偏向城市资产 [129] - 预计未来开发商可能会重新关注郊区资产 [131] 问题19: 公司目前资本分配的挑战以及长期来看资本流动的变化 - 市场上资金充裕，公司在当前周期后期会更加谨慎地进行资本管理，计划每年投入4 - 5亿美元用于开发和收购 [134][140] - 经济衰退时，市场需求下降，房东可能大幅降价，资本化率上升，价格下降，但多户住宅因人们的居住需求和租金可滚动调整，仍具有吸引力 [134][135][139] 问题20: 在衰退情景下，私人运营商按当前资本化率进行投资是否会大幅低于预期回报 - 从低的资本化率开始投资，如果资本化率上升100个基点，需要25%的收入或净营业收入增长才能抵消，存在回报低于预期的风险 [142] - 由于市场上有大量股权，金融压力导致出售的风险较低，但利润预期可能会回归正常水平 [144][145] 问题21: 圣地亚哥项目的建设情况和成本原因，以及每年1000套单元的重大翻修是否可视为持续的资本支出 - 圣地亚哥项目位于优质地段，周边单户住宅价格高，租金也较高，虽然建设成本高，但回报可行 [147][149] - 每年对约1000套单元进行重大翻修是合理的，公司将继续进行这项投资，这是最佳投资选择之一 [150] 问题22: 公司决定每年重新开发一个物业的原因，以及重新开发和重新定位的情况 - 重新定位每年约2300套单元，这个数字预计会持续，重新开发的项目较少，因为符合条件的社区有限 [151][152] - 重新定位的成本最初为每套1 - 1.2万美元，现在逐渐接近每套1.5 - 2万美元，但回报仍然可观 [153]