财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度总收入3.53亿美元，同比增长15%；第二季度CoStar Suite收入突破年化6亿美元运行率；第三季度Apartments.com突破年化5亿美元运行率，同比增长20% [6][7] - 2019年第三季度净利润7900万美元，较2018年第三季度的5900万美元增长34%；EBITDA为1.13亿美元，较2018年第三季度的9100万美元增长24% [9] - 调整后EBITDA利润率达37%，第三季度毛利率达80%；预计年底现金超10亿美元且无债务 [10] - 第三季度公司净预订额达5000万美元，同比增长27%；2019年至今平均每季度净新增销售额为5250万美元，比2018年同期的3980万美元高32% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 CoStar Suite - 第三季度收入增长12%，预计2019年全年收入增长率约为13% [87] 信息服务部门 - 2019年第三季度收入同比增长11%，主要因CoStar Real Estate Manager收入同比增长19%；预计2019年该部门收入同比增长20% - 21%，其中包括约300 - 400万美元的STR收入 [88][89] 多户住宅业务 - 第三季度收入增长20%，预计2019年全年收入增长20% - 21%；Apartment收入同比增长20%，净销售额同比增长30%，利润贡献快速增长 [41][89] 商业地产和土地业务 - 2019年第三季度收入同比增长17%；LoopNet市场约占该部门收入的75%，排除一次性影响后，第三季度收入增长率超20%，预计2019年全年该部门有机增长率约为16% [89][91] 各个市场数据和关键指标变化 多户住宅市场 - 预计总潜在市场规模在80 - 100亿美元之间，是2014年进入该领域时最初估计的4 - 5倍 [8] 商业地产市场 - 尽管经济前景担忧加剧，但商业地产租赁和投资活动仍保持强劲；各行业空置率接近历史低点，供应普遍有限；国债收益率下降使商业和多户住宅地产回报更具吸引力 [73][74] 公寓市场 - 全国公寓租金增长率再次超过3%，主要因美国住房供应短缺，新售住房供应不足限制了购房需求，导致公寓需求空前高涨；过去12个月交付超30万套公寓，目前约65万套公寓正在建设中 [75][76] 办公市场 - 租赁活动持续创新高，尽管空置率为个位数且供应有限；大型科技公司扩张带动需求，但租金增长率仅约3%，低于以往扩张期；纽约有2500万平方英尺办公空间正在建设 [77][78] 工业市场 - 消费者购物方式的变化持续推动工业空间需求创历史新高，尽管空置率约为5%；开发商正在建设创纪录的工业空间，租金同比增长约5% [79] 零售市场 - 零售空置率低于5%，为各物业类型中最低，在建面积不足现有存量的1%；杂货店、折扣店、健身俱乐部和体验式零售对零售空间的需求抵消了百货公司和大型零售商的迁出 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续投资以实现未来增长，预计2020年接近14亿美元收入，认为仍有数十亿美元机会未实现 [11] - 积极扩大销售团队规模，计划2020年CoStar Suite和LoopNet现场销售代表增至约300人；扩大公寓销售团队，组建超100人的团队专注于中端市场 [15][47] - 收购STR，将其与CoStar平台整合，创建新的酒店相关产品，拓展全球业务版图 [16][20] - 加大对Apartments.com的营销投入，计划2020年将营销预算从约1.5亿美元增加到2.5亿美元，以提高品牌知名度和市场份额 [58] 行业竞争 - LoopNet在商业地产市场具有领先地位，每月有660万独立访客，同比增长16%；流量远超其他竞争对手，在22000个CRE关键词的谷歌搜索中，86%的时间占据首位 [33][34] - Apartments.com在公寓市场领先，网络访客数量远超竞争对手，如9月独立访客同比增长10%，而RentPath同期下降4%；通过增加营销投入，公寓租赁点击份额从32%提升至67% [43][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济前景存在担忧，但商业和多户住宅地产活动预计将持续活跃，公司产品和服务需求有望增长 [73][82] - 对销售水平保持乐观，预计2019年剩余时间销售强劲，2020年有望改善 [14] - 认为投资Apartments.com营销将推动收入和利润率增长，实现长期目标 [58] - 相信LoopNet在线营销商业地产将成为数十亿美元的机会，公司有望占据主要份额 [41] 其他重要信息 - 公司成功收购STR，该公司为全球酒店行业提供领先的分析基准和数据服务 [16] - JLL与公司续签了为期五年的合同，并拥有两年的续约选择权 [25] - 公司起诉Xceligent版权侵权，最终获得5亿美元的判决，虽因Xceligent破产实际可获赔偿1075万美元，但认为这是对知识产权保护的有力支持 [66][68] - Apartments.com开始对数字租户筛选、租赁文件和租金支付系统进行beta测试，初始反应超出预期，36%的房东选择使用该数字租赁工具 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请再次说明增加广告支出的理由以及未来广告支出的走向，如何看待长期广告支出与业务增长的关系 - 2015年投资1亿美元营销，当时市场规模约20亿美元，现在市场规模增长到80 - 100亿美元，投资1亿美元更具价值；目前公司多户住宅业务规模更大更强，营销支出占收入比例更小；销售团队壮大、网站流量增加、数据丰富等因素使投资更有效；公司快速增长，有能力承担投资成本以推动规模和收入增长 [127][128][131] - 行业中公司是少数进行大量营销投资的聚合商，提高产品和服务知名度可促进销售和续约；有信心实现Apartments收入超10亿美元，投资是为了抓住机会，而非与竞争对手竞争 [134][135][136] 问题2: 请说明商业地产所有者和管理者行为的变化，以及LoopNet如何抓住这一机会 - 随着互联网发展，越来越多租户通过网络寻找商业地产，LoopNet占据80%以上的流量，主要访客包括财富100强企业等；传统营销模式难以覆盖大量终端用户，而LoopNet可提供强大的营销工具，提高物业的可见性和品牌形象 [141][142][143] - 公司正在重建LoopNet，注重物业的品牌展示和营销效果，预计将成为行业最强大的营销工具，带来可观的收入机会 [143][144] 问题3: 请说明LoopNet对房地产经纪人和所有者的定价情况，以及LoopNet的潜在市场规模 - LoopNet历史上主要面向经纪人销售广告，价格较低；现在转向面向所有者销售，所有者愿意为高质量广告支付更高价格，如5000 - 6000美元，甚至在印刷广告中可达12000 - 50000美元；这一转变不会与经纪人产生冲突，反而会促进经纪人业务 [146][148][150] - 目前LoopNet收入不足2亿美元，上次估算潜在市场规模在20 - 25亿美元之间，随着业务推进，预计明年年中可更新该数据 [151] 问题4: 计划2020年增加Apartments.com营销支出1亿美元，预计利润率下降约400个基点，请问积极的利润率抵消因素来自哪里 - 除营销外，公司每年还有自然增长的成本，如人员增加和薪资上涨等，但增长速度不如营销支出；预计2019年利润率中点为36%，考虑额外营销支出和其他成本增长后，预计利润率下降约400个基点；具体情况将在2月分享 [154][155][156] 问题5: 大幅增加营销支出时，如何确保针对独立业主和更广泛类别目标的效率 - 主要目标是提高整体知名度，吸引更多租客，无论其选择的是机构物业还是低端物业；公司有经验丰富的团队处理Apartments的搜索引擎营销，了解优质关键词和目标区域 [158][159] - 开拓中端市场机会，为小型公寓社区创造知名度，支持销售团队工作；同时，提高网站知名度也有助于支持独立业主相关业务，目前已有36%的房东选择使用数字租赁工具 [160][161][162] 问题6: 随着新业务增长，如何看待公司商业模式在经济衰退中的弹性，以及如何管理业务收入质量以指导新投资决策 - CoStar信息收入流部分来自银行和主要业主，经济衰退时银行需求通常不会减少，起到稳定作用；公司鼓励销售人员关注主要业主、银行和投资者，减少对易受经济周期影响客户的投入 [167][168] - LoopNet和公寓业务在经济周期中有一定的反周期性，如物业空置时业主会增加营销支出；STR收入具有较强的弹性，续约率高，是酒店运营的基本指标 [169][171] - 公司在过去经济周期中表现良好，如2008年销售额仅下降3%；经济衰退也是收购优质公司的好时机 [172] 问题7: 能否定性讨论明年的收入前景，投资是否会加速增长，2019年各产品线的增长率能否作为2020年的基线 - 目前没有2020年的具体预测和预算，但预计会像2019年一样持续增长，增加营销投资将支撑增长 [174] - 投资需要时间才能看到效果，预计2020年中后期开始显现，2021年将更明显；公司有能力吸收投资并实现增长，有望在一年内恢复利润率下降，并在第二年实现增长 [175][176][177] 问题8: 目前处于多户住宅周期较艰难时期，增加投资是为了提升竞争地位，还是为应对2020年空置率上升 - 主要驱动因素是公寓行业从线下向线上的大规模转型，公司作为领导者希望获得更多市场份额；目前市场竞争不激烈，投资成本相对较低 [179][180] 问题9: 请说明ASC 842延迟实施对Real Estate Manager结果的影响，以及近期影响该产品采用的其他因素 - 延迟实施使部分客户暂时退缩，导致一次性实施收入下降，但订阅收入仍增长超40%；预计未来该业务增长将稳定在15% - 20%的范围，且更多依赖与CoStar的整合和为客户提供更多服务 [184][185]