财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为每股4.43美元，较上一年增长11%，主要驱动因素是同店净营业收入的强劲增长 [36] - 预计2023年总费用中点将增长5.5%，而2022年为11.6%，预计2023年核心FFO中点与2022年大致持平，为每股4.42美元 [16] - 截至2022年12月31日，总债务为10亿美元，加权平均到期期限为5.8年，加权平均利率为3.62% [15] - 预计2023年同店NOI增长8%，收入增长的关键组成部分包括年末约4%的收益、预计4.5%的综合租金增长率 [38] - 预计2023年将对约9000万美元的当前浮动利率债务进行再融资，固定利率为5.04%，期限为12年 [39] - 假设资产处置后，年末加权平均利率将为3.5%，加权平均到期期限将增加至7.5年，可变利率债务占总债务余额的比例将降至约1%，杠杆率将下降约1.1倍 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年同店净营业收入增长9%，第四季度同店收入同比增长9.3%，全年增长10% [34] - 第四季度同店新租约平均租金较之前租约增长1.8%，同店续约平均租金增长7.2%，综合租金增长率为4.2% [34] - 2022年整体同店新租约平均增长8%，续约增长8.4%，1月新租约租金增长1.4%，续约租金较之前租约增长6.5% [12] - 第四季度同店加权平均入住率提高40个基点至94.9%，收款率保持在99.8% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在中西部和山区西部市场的业务使其自2018年以来在收入和NOI增长方面保持领先的稳定性 [7] - 公司市场的客流量已恢复到疫情前的趋势，目前同比有所上升，市场需求良好，居民财务状况良好 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售11项资产，约1900个单元，预计处置收益为1.55 - 1.65亿美元，所得款项将用于偿还定期贷款和信贷额度的未偿余额 [17] - 公司正在推进将天然气和关键公用事业纳入RUBS的项目，预计该项目将有助于增加收入 [22] - 公司认为行业内存在一些机会，预计到年底会有一些商业开发商放弃项目，公司正在与他们进行讨论，但目前交易量尚未大幅增加 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司面临社区整合、劳动力压力、通货膨胀和资本成本重置等挑战，但仍继续提高了投资组合的质量，核心FFO每股增长11% [4] - 公司认为其投资组合为居民提供了强大的价值主张，居民经济状况良好，社区受新供应的影响较小，对2023年及以后继续改善公司状况的机会感到兴奋 [10] - 公司预计2023年公用事业费用将保持相对平稳，通胀对费用的影响将在下半年开始缓和，费用增长将放缓 [14][35] 其他重要信息 - 2022年第三和第四季度，驱逐等相关活动有所增加，第四季度到期租约中有10%归因于驱逐，预计今年此类活动将减少 [13] - 第四季度，公司完成了一笔1亿美元的无担保定期贷款安排，初始期限为一年，可选择延长一年，贷款利率为SOFR加120 - 175个基点 [15] - 公司预计2023年坏账率约为40个基点，2022年约为30个基点，预计全年入住率将保持在95%左右 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产处置相关问题 - 处置资产位于内布拉斯加州（林肯和奥马哈各一个）、圣克劳德（四个）、明尼阿波利斯大双子城地区（三个），稀释影响约为每股0.08 - 0.10美元， trailing基础上的资本化率为低6%，AFFO贡献方面实际上将是净增值 [20][21] 问题: 公用事业项目进展及影响 - 该项目于5月和6月启动，约需一年多时间完成所有租约滚动，目前完成不到一半，有助于增加收入，预计公用事业费用保持相对平稳是基于对成本的深入研究和与去年大幅增长的对比 [22] - 租户对让其承担公用事业费用没有太多抵触，整体租金增长率良好 [58] 问题: 1月新租约和续约租金差异是否会持续 - 预计这种差异会持续一段时间，但会随着时间推移逐渐缩小，新租约租金在旺季预计将加速增长至3.5% - 4.5% [46] 问题: 2022年和2023年坏账情况及2023年入住率假设 - 2022年坏账率约为30个基点，2023年预计约为40个基点，预计全年入住率保持在95%左右 [47] 问题: 股息水平看法 - 股息没有风险，公司有50项资产，无抵押资产与无担保债务相比杠杆率约为25%，董事会观点相似 [49] 问题: 资产销售稀释影响是否包含债务偿还 - 每股0.08 - 0.10美元的稀释影响包含了债务偿还的影响 [54] 问题: 为何不合并为Nareit FFO - 公司会考虑该建议 [70] 问题: 收购管道情况 - 公司看到了一些机会，预计到年底会有商业开发商放弃项目，但目前交易量尚未大幅增加，公司在进行一些OP单位类型的讨论 [71] 问题: 4.5%综合租金增长率的构成 - 约3% - 3.5%为预计市场租金增长，其余来自2023年预计的增值支出以及2022年下半年投入的增值支出在租约滚动时带来的溢价 [60] 问题: 股息支付率及调整可能性 - 考虑到增值资本支出，公司认为股息支付率接近70%多，目标是将支付率降至60% - 65%，同时继续实现一定增长 [66] 问题: 是否有未处置的资产 - 公司会考虑该问题 [70] 问题: 是否有天然气套期保值及相关金额 - 目前没有进行套期保值，天然气价格约占总公用事业费用的40%，随着RUBS项目的推出，净风险敞口将大幅降低 [75] 问题: RUBS项目实施范围 - 除了一些特殊情况，公司在所有可行的地方都在实施该项目，没有地理区域的法规限制 [85] 问题: 2023年指南中伤亡损失是否为已知事件 - 这是目前的一个估计 [82] 问题: 市场活动预期及公司参与度 - 预计市场活动将在下半年增加，公司目前股价在60多美元，债务利率在5% - 6%左右，除非有特定结构，否则参与度可能不高 [89] 问题: 启动新的增值资本支出项目的积极性 - 公司的观点变化不大，如果认为能提升产品对居民的吸引力并带来回报，就会进行投资 [90]