财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为每股摊薄后1.12美元，较去年同期增加0.15美元，增幅14.3%，主要因同店业绩出色，同店NOI同比增长11.5% [16] - 第二季度G&A和物业管理费用分别为520万美元和270万美元，总计790万美元，剔除相关成本后为640万美元，同比增加93.3万美元，增幅17% [17][18] - 截至2022年6月30日，总流动性为1.962亿美元，其中信贷额度可用1.83亿美元，季度末债务加权平均期限为7年，加权平均利率约3.3% [19] - 上调2022年同店NOI指引至同比增长10% - 12%，收入指引上调至同比增长9.75%，费用指引调整为同比增长8%，核心FFO指引上调至每股4.45 - 4.61美元，中点为4.53美元 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收入同比增长11.7%，同店新租约平均租金较之前租约增长13%，续租平均增长7.3%，综合租赁费率增长10.5%，7月租赁趋势良好 [12] - 2022年6月30日，同店加权平均入住率为94.8%，较第一季度增加90个基点 [13] - 第二季度申请人平均租金占家庭收入的23.1%，每间入住房屋月平均收入为1518美元 [13] - 年初至今同店净营业收入同比增长9.7%，预计全年增长加速至10% - 12% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国租金大幅增长，但公司中西部和山区西部投资组合中，租户租金负担能力较好 [13] - 市场定价较之前下降10% - 15%，优质资产和地段价格降幅较小 [31] - 丹佛和明尼阿波利斯市场，在建项目预计会完工，需求无放缓迹象，市区资产定价能力不如郊区，但需求仍良好 [59][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 虽资本市场环境不稳定，但有利于低杠杆、长期投资的公司，公司会继续寻找大小投资机会，标准为改善投资组合、提升每股收益质量和增加可分配现金流 [10] - 下半年目标是通过2021年技术实施实现效率提升以控制成本，提升客户体验以增加收入 [15] - 公司将继续推进技术应用，未来技术投资会注重回报，预计每年技术投资约几十万美元 [41][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房行业处于好时期，行业增长主要因通胀，公司业务基本面良好，对业务前景乐观 [6] - 鉴于当前环境和本季度积极成果，上调全年展望，NOI增长将推动核心FFO增长近14%，自2018年起同店NOI和核心FFO连续增长 [7] 其他重要信息 - 公司花费超100万美元对一个约20亿美元投资组合进行尽职调查，但交易未达成 [8] - 公司连续三年被《星坛报》评为明尼苏达州顶级雇主，获美国公寓协会首届多元化、公平和包容领先组织奖 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 所追求的投资组合涉及哪些新市场，卖家放弃组合出售的原因 - 涉及多个市场，不包括纳什维尔，公司85%以上时间关注重点市场，该投资组合属机会性项目 [23] - 卖家考虑与公司合作、税务等因素，最终认为单独出售资产对其更有利 [24][25] 问题2: 是否参与该投资组合部分资产的竞购 - 公司不太可能参与，因该投资组合主要为获取市场规模，公司对非战略市场的单个资产兴趣不大 [26] 问题3: 当前租约损失和2023年收益情况 - 当前租约损失约12%，预计收益约为6%，虽未来租约可能有所缓和，但7月租赁费率增长约10%，公司希望继续利用租约损失获利 [27] 问题4: 20亿美元交易与现有投资组合在价格和地理位置上的相似性，以及当前是否有合适的收购机会 - 该交易产品平均租金和单套价值与现有投资组合相似，但市场无重合，位于南部阳光地带至中西部 [29] - 市场价格下降10% - 15%，对公司更有利，因公司不依赖高杠杆和短期投资回报 [31] 问题5: 当前债务成本的变化 - 公司之前的两笔债务可重新定价，无担保债券利率超过5%，房利美债券利率约4.5%，均较之前翻倍 [32][34] 问题6: 如何将年初至今同店费用增长率从10.7%降至下半年的5%左右 - 下半年费用增长率下降主要因去年下半年能源价格上涨导致的基数效应，同时公司会调整公用事业计费系统，将部分成本转嫁给租户 [36][37] 问题7: 当前公用事业成本回收情况 - 不同市场差异较大，丹佛和明尼阿波利斯可回收70% - 80%，部分小市场回收比例很低 [38] 问题8: 智能住宅、自助游览等技术在前期投入和同店收益方面还有哪些工作要做，未来几年预计投入多少 - 公司在维护方面已应用部分技术，Yardi系统实施为整合其他技术奠定基础，未来技术投资预计每年几十万美元，主要用于替换现有服务或解决方案 [39][41] 问题9: 何时能通过技术实现人力成本和员工数量的最大节省，是否在2023年 - 当技术解决方案能实现部分服务集中化，使员工能支持更多单元时，将实现员工数量减少，预计2023年开始加速探索和实施相关效率提升措施 [43][45] 问题10: 未来是否还会有类似过去季度或2021年的大额技术实施成本 - 未来不会有像Yardi系统实施这样的大额费用，后续技术投资将注重回报，作为增值项目投入 [48][49] 问题11: 2023年运营费用是否会保持平稳或降低 - 若公用事业成本趋势稳定，预计2023年能回到之前水平，但如果成本继续上升，需进一步观察 [54] 问题12: 除公用事业和劳动力外，还有哪些因素导致运营费用增加 - 租赁增长和周转率提高会带来周转费用、维修保养费用和佣金增加，这些费用虽增加成本，但也带来收入增长 [56] 问题13: 丹佛和明尼阿波利斯市场的供应情况，以及对公司投资组合的影响 - 在建项目预计会完工，需求无放缓迹象，市区资产定价能力不如郊区，但需求仍良好，公司不担心供应问题 [59][61] 问题14: 如何为20亿美元交易融资，是否计划处置部分现有投资组合，今年是否会有更多处置活动 - 计划按资产净值发行大量股权，交易对资产负债表首日中性且可能有利，从债务与EBITDA和担保比例看，对公司有积极影响 [63] 问题15: 本季度收入增长远超租金增长的原因，以及其他收入增长是否可持续 - 其他收入增长主要因公用事业计费回收滞后和本季度收款率超过100%，正常化后预计收款率约99.5% [66][68] 问题16: 下半年的收入管理策略 - 公司希望在第四季度提高入住率，平衡租金增长和入住率提升，继续利用租约损失获利 [69]