财务数据和关键指标变化 - 2021年全年核心FFO为每股3.99美元，较上一年增加0.21美元，增幅5.6%；第四季度核心FFO为每股1.08美元，较上一年增加0.06美元，增幅5.9% [22] - 2021年总G&A为1620万美元，较上一年增加280万美元，主要归因于基于公司业绩和股份的激励性薪酬成本增加130万美元，以及非经常性技术计划成本增加80万美元 [23] - 2021年物业管理费用为580万美元，较上一年增加880万美元，主要由于非经常性技术计划增加120万美元，以及填补空缺职位和因收购社区而增加的人员薪酬成本120万美元 [24] - 截至2021年12月31日，同店资本支出为970万美元，即每单位906美元，符合预期 [25] - 截至2021年12月31日，公司总流动性为2.05亿美元，其中信贷额度可用1.74亿美元 [26] - 2022年核心FFO预计为每股4.45美元，较上一年增长11.5%，主要受核心业务强劲增长推动 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年同店净营业收入较2020年增长4.8%，第四季度收入较2020年同期增长9.2% [12] - 第四季度同店新租约租金较上一份租约上涨5.8%，续约租金上涨7.8%；与2020年同期相比，新租约利差为9.4%，续约利差为5.5%；综合来看，第四季度租金增长率为6.5% [13] - 1月份新租约租金较上一份租约上涨6.6%，续约租金上涨9.6%，综合租金增长率为7.5% [14] - 截至2021年12月31日，同店加权平均入住率为93.4%，较第三季度末略有上升，但低于2020年底 [15] - 2021年全年收取了99.2%的预期住宅收入，预计2022年将保持这一正常化水平 [18] - 截至2021年12月31日，已在烹饪清洁、机械管道和HVAC升级方面花费约54万美元，并已为KMS投资组合的一些大型收购资本项目签订合同；2022年预计将在KMS资产的收购资本改进方面支出约2100万美元，占分配的3800万美元的一部分 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 明尼阿波利斯市场同店净营业收入占比26.6%，整体净营业收入占比约36%；郊区与市区的比例约为90% - 10%或85% - 15% [32] - 圣克劳德市场收入增长25%，部分原因是该市场存在波动和坏账，可能涉及延迟收款或递延收款 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续寻求投资机会，自2021年1月以来已进行超过6亿美元的投资组合投资，以提高增长潜力和收益质量 [8] - 公司计划优化KMS投资组合的租赁业务，开始考虑该投资组合的增值机会，以实现高于市场的收入增长 [9] - 公司将继续专注于纳什维尔市场的扩张，尽管目前进展缓慢，但相关战略并未改变 [43] - 公司将通过增值改造、收入管理和提升客户体验来优化收入，同时密切监控费用，预计当前通胀环境将带来费用压力，特别是劳动力和材料方面 [16] - 公司将继续执行运营平台的各项举措，包括整合非同店投资组合、弥补租金损失、优化物业管理技术以提升客户体验 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是住房行业的非凡一年，公司也取得了出色的业绩，核心FFO增长5.6%，高于市场共识；2022年增长势头将加速，预计核心FFO每股增长11.5%，较市场共识高3% [7] - 公司认为2022年将有很多机会继续执行运营平台，对团队的执行能力充满信心 [20] - 公司对明尼阿波利斯市场的租金控制问题并不担忧，认为这在一定程度上可能带来更多机会；同时指出住房行业存在立法风险，但公司对明尼阿波利斯市场的风险有清晰的认识 [49] 其他重要信息 - 2021年公司通过ATM计划发行了180万股普通股，平均价格为每股86.13美元，扣除佣金和发行成本后的总对价为1.56亿美元；第四季度发行了72.1万股，平均价格为每股97.51美元 [27] - 公司在2021年第三季度完成的再融资加强了资产负债表，增加了财务灵活性，延长了债务的加权平均到期期限，降低了资本成本；年末终止了两个剩余的掉期头寸，总成本为240万美元，进一步降低了加权平均利率 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 明尼阿波利斯市场在整体净营业收入中的占比，2022年是否会有选择性处置，以及郊区与市区的混合情况 - 明尼阿波利斯市场在整体净营业收入中的占比约为36%，郊区与市区的比例约为90% - 10%或85% - 15%；公司不排除出售该市场资产的可能性，但目前计划中没有销售计划，若出售将用于资助其他项目 [32][34][35] 问题2: 指引中的1870万股，公司年末的加权平均股数，以及是否假设2022年有7500万美元的发行 - 指引中未考虑2022年的发行，公司年末接近1800多万股，指引中的股数即为该数字；70多万股的增长来自基于股票的激励 [35][36] 问题3: 2022年是否会消耗去年的免租期，收入指引是否主要基于票面租金 - 公司很少使用优惠政策，租金增长是基于有效租金的增长，而非消耗免租期 [38] 问题4: 圣克劳德市场收入增长25%是否主要是租金增长 - 圣克劳德市场收入增长25%是总收入增长，部分原因是该市场存在波动和坏账，可能涉及延迟收款或递延收款 [39] 问题5: 公司对明尼阿波利斯市场高暴露以及租金控制问题的看法 - 公司意识到市场集中度问题，但认为拥有更多熟悉的市场资产风险较低；公司将继续关注纳什维尔市场的扩张；圣保罗是唯一实施租金控制的城市，该政策被认为设计不佳，市长近期试图挽回；明尼阿波利斯市议会对租金控制存在分歧，市长反对，公司认为该问题在市议会的优先级尚不明确，且可能为公司带来更多机会 [42][43][49] 问题6: 同店收入增长4%的原因，是否由居民救济资金等一次性因素驱动 - 同店收入增长4%部分原因是居民救济资金的波动和收款时间的差异，第四季度收取了101%的预期收入 [53] 问题7: 指引中是否考虑了额外的居民救济租金或坏账变化 - 指引中预计收款率将恢复到正常水平，即99.2% - 99.3% [54] 问题8: 指引中的股数增加是否包含额外的OP交易 - 指引中未预计任何收购，因此股数增加并非来自OP发行 [55] 问题9: 第四季度末入住率下降的原因，以及2022财年入住率的优化和规划情况 - 第四季度入住率下降是多种因素共同作用的结果，包括租金救济资金的进出和驱逐禁令的解除导致的计划周转、租户对租金上涨的抵制、以及约40个基点的增值改造导致的空置；1月份入住率有所回升，公司对租赁旺季的租金和入住率增长有信心 [59][60][61] 问题10: 终止的两个掉期的相关情况，包括是否与计划发行有关，以及是否有选项将其分配给其他债务 - 掉期与2017年和2018年的银行债务相关，当时公司无法获得10年期无担保贷款，因此使用衍生品进行固定利率；去年8月再融资时，认为终止掉期没有下行风险，且利率变动使得终止成本降低；终止掉期是因为持有它们在利率上升时存在风险 [64][65][66] 问题11: 公司的租金损失情况，以及指导中对市场租金增长的预期 - 目前租金损失略高于8%；指导中租金增长率假设最低为2%（圣保罗受租金控制的Oxbow项目），最高为6%（丹佛） [68] 问题12: 是否可以在补充材料中提供新租约、续约和有效租赁增长率的数据 - 公司将考虑在下次补充材料中提供这些数据 [69] 问题13: 公司是否会利用市场优势加速市场定位和资产负债表改善计划 - 公司对目前的资产负债表状况满意，认为通过增加现金流来降低杠杆是当前的最佳策略；公司将机会主义地进行资产销售，但理想情况下会与收购配对进行，以减少单纯销售的稀释影响 [72][73] 问题14: 目标市场和非核心市场的资本化率变化情况 - 公司市场的资本化率大致在3.25% - 4.25%之间；市场清算内部收益率目前大致在5% - 6%之间，公司在相对保守的假设下进行评估，认为目前资产定价处于该水平 [75][77]