财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度核心FFO为每股0.95美元，较2020年第一季度增加0.05美元，增幅5.6%，主要归因于较高的NOI，但被增加的利息支出和更高的股份数量抵消 [28] - 第一季度总G&A为390万美元，较2020年同期增加50万美元，增幅40%，原因是非经常性技术实施成本和更高的长期激励薪酬成本 [28] - 第一季度物业管理费用为180万美元，较2020年第一季度增加21万美元，增幅14%，源于非经常性技术实施成本和填补空缺职位导致的薪酬增加 [29] - 第一季度利息支出为720万美元，较上一年同期增加32万美元，增幅4.6%，尽管加权平均利率下降，但支出增加归因于总资本基础的扩大 [30] - 2021年第一季度同店资本支出为150万美元，与2020年第一季度持平，预计全年同店资本支出约为每单位900 - 1000美元 [30] - 第一季度增值支出为260万美元，较2020年第一季度增加60万美元，因公司继续加大增值活动力度 [31] - 截至3月31日，资产负债表上总流动性为7900万美元，其中信贷额度下可用6800万美元，现金及现金等价物1100万美元 [31] - 第一季度通过ATM计划发行16.4万股普通股，净收益约1200万美元 [32] - 公司将2021年全年核心FFO每股中点提高4.2%至3.60美元，因第一季度业绩强劲、租金增长加速和费用增长低于预期 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度投资组合整体入住率保持稳定，收入增加40个基点 [18] - 2021年第一季度NOI较2020年同期增加1.4%，得益于强劲的租赁趋势和费用减少90个基点 [19] - 2021年第一季度每入住房屋平均月收入较2020年第一季度增加80个基点，每单位总收入从2020年第一季度的1190美元增至2021年的1133美元 [19] - 第一季度续约保留率保持强劲，收款为预期住宅收入的99.1%，而2020年第一季度疫情前为99.8% [19] - 2021年第一季度可控费用较2020年第一季度下降2%，得益于居民自助服务和2020年实施的其他措施带来的运营效率提升 [24] - 第一季度完成90套房屋翻新，平均每月溢价187美元，预计2021年翻新约725套房屋，全年翻新和公共区域改善投资预计在1500 - 2000万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 比林斯、拉皮德城、奥马哈和北达科他州市场的收入较2020年第一季度增长3% - 6.5%，这些二级市场受疫情对经济影响较小，且供应极少 [20] - 位于明尼阿波利斯和丹佛的五处城市资产约占总NOI的14%，租赁费率从1月的 - 7.9%改善至3月的 - 3.6%，续约率持平 [21] - 二级市场与郊区资产组合第一季度平均租赁费率增长2.6%，3月租赁费率增长5.9%，非城市投资组合第一季度续约率增长4.6%，在圣克劳德、罗切斯特、大福克斯、俾斯麦和比林斯，第一季度续约率平均增长超过5% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售旧的、低利润率、低增长资产，购买新的、高利润率、高增长资产，并用长期无担保债务融资，已实施四年，目前在每股收益上开始体现成效 [12] - 公司正在审查明尼阿波利斯 - 圣保罗、丹佛和纳什维尔的投资机会，纳什维尔市场受到关注，但竞争激烈，资本化率低 [14][15] - 公司认为多户住宅业务良好，易融资且受联邦政府支持，市场需求和投资者兴趣因疫情增加，公司凭借专注、创新、强大运营能力和良好资本成本参与竞争，并保持纪律性 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济乐观情绪上升和疫情得到解决，公司对业务的信心增强，租赁费率和费用预测更清晰，对第一季度有利 [18] - 公司期待将第一季度的成功延续到夏季，随着天气转暖和财务业绩积极，团队希望在国家重新开放时加强联系 [27] - 公司第一季度开局强劲，基本面改善，全年财务前景向好 [34] 其他重要信息 - 4月12日，公司支付了连续第200个季度股息，五十年来一直专注于可分配现金流 [7] - 公司预计本月完成罗切斯特六处社区的出售，售价6000万美元，所得款项将用于偿还信贷额度，以中性杠杆方式完成1月对联合角的收购 [11] - 1月，公司与保德信修订并扩大了货架协议，将可用总额从1.5亿美元增加到2.25亿美元，并发行了5000万美元2030年6月6日到期、利率2.7%的无担保优先票据，协议下还有5000万美元额度 [33] - 公司在第一季度部署了新的协作工具，并对服务和知识中心进行了改进，第一季度技术实施成本为41.3万美元，预计2021年投资约110万美元用于更换基础物业管理软件系统，以提高效率和报告能力 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何决定出售罗切斯特的六处资产，买家池情况、定价和资本化率如何？ - 出售原因是公司认为有机会将资金部署到更好的资产和增长市场，出售的资产较旧且需大量资本支出，部分联排别墅产品管理难度大，买家池良好，有三四个强劲竞争对手，最终资产以低于5%的资本化率出售 [36] 问题2: 2021年同店收入指引中，哪些市场改善最大，郊区和城市投资组合情况如何？ - 二级市场和城市投资组合均有改善，二级市场如比林斯、拉皮德城、奥马哈和北达科他州市场表现强劲，供应少且受疫情经济影响小，城市资产如明尼阿波利斯市中心和丹佛市中心的租赁费率正在改善，优惠政策减少 [38] 问题3: 是否仍期望在2021年专注于租金增长而非入住率？ - 公司的目标是优化整体收入，由于第二、三季度有大量租约到期且租赁费率上升，公司将提高租赁费率，可能会导致入住率略有下降，这在投资组合中是正常现象 [39] 问题4: 出售资产后，罗切斯特剩余的资产和单元数量是多少，如何从战略上看待罗切斯特市场的长期发展？ - 剩余约1200个单元和五六处房产，公司喜欢罗切斯特市场，因其有优秀团队和以梅奥诊所为依托的良好租赁市场，剩余资产有增值机会，新的优质产品提升了市场租金水平，公司将长期致力于该市场并合理配置资本 [40][41] 问题5: 对于进入纳什维尔市场，是考虑收购还是与合作伙伴开发，不良贷款转股权交易是否可行？ - 公司愿意在纳什维尔市场保持创新，如果有合适的开发商和地点，会考虑合作开发，不良贷款转股权交易也可行，公司预计下半年纳什维尔市场交易量将增加 [44][45] 问题6: 2022年债务探索工作何时进行，如何看待利率变化和再融资权衡？ - 公司正在与银行沟通，目前看到的定价利差与现有情况基本一致，预计信贷额度再融资利率不会有显著差异，对于定期贷款，公司在定价方面有灵活性，认为在私募市场再融资有一定优势，但利率在再融资前可能会有变化 [47][48] 问题7: 向虚拟服务转型的具体举措有哪些，是否比同行更能利用人员效率？ - 2020年实施了虚拟租赁、网站信息增加、减少办公时间、通过电子邮件和自助服务门户与居民沟通、增加在线支付等措施，这些措施在2021年持续发挥作用，提高了员工时间效率，公司在较小市场引入这些技术实践具有一定优势 [52][53][55] 问题8: 如何看待通胀在市场中的影响，对公司战略有何影响？ - 公司虽不是开发商，但与开发商交流频繁，注意到供应链和材料成本压力影响开发，公寓业务每年可调整租金，可能在未来24 - 48个月受益，购房市场的情况可能使更多人选择租房 [56] 问题9: 资本配置指引中预期投资和资本市场活动的增值减少，是由于资本化率假设变化还是其他变量？ - 这是因为联合角收购已完成，其NOI从净增值项目转入NOI预测，净增值为负主要是罗切斯特资产出售的稀释效应与其他活动的综合结果 [59] 问题10: 如何看待当前股权成本与市场资本化率下降的关系，是否改变了股权发行的门槛价格？ - 公司认为投资界关注FFO和AFFO每股收益以及NAV，出售股权时会考虑一定的NAV稀释以换取现金流增长和长期业务发展，公司在NAV和盈利之间保持平衡，ATM是获取小额资本的有效方式，成本较低 [60][61][63] 问题11: 一些强劲的二级市场是否有许可证增加情况，是否有地方监管限制导致供应较低？ - 全国范围内许可证没有大幅下降，纳什维尔和丹佛有大量供应，二级市场尚未看到许可证增加情况，比林斯有一些自然地理限制，目前二级市场有很多潜在买家，可能会导致未来许可证增加 [65][66] 问题12: 技术成本预计在剩余季度如何分配，是否仍会前期集中投入？ - 技术成本前期投入较多，预计到第三或第四季度会逐渐减少，大部分资金将在接下来的几个季度支出，第四季度剩余较少 [69] 问题13: 鉴于纳什维尔等市场竞争激烈，是否考虑其他潜在增长市场，如博伊西或盐湖城？ - 公司对盐湖城等市场感兴趣，但认为在这些市场获得关键规模需要收购四到六处资产，开发是理想方式，公司会考虑其他市场，但目前仍专注于纳什维尔市场 [70]