财务数据和关键指标变化 - 2020年全年核心FFO为每股摊薄3.78美元，较上年增加0.06美元，增幅1.6%；第四季度核心FFO为每股摊薄1.02美元，较上年增加0.06美元，增幅6.3%，全年核心FFO增加主要因利息、G&A和物业管理费用降低，但部分被处置资产导致的NOI降低以及COVID - 19影响抵消 [27] - 2020年总G&A为1340万美元，较上年减少7%，主要因薪酬成本降低72万美元、法律成本减少28万美元、差旅等成本因疫情减少62万美元，但12月品牌重塑产生40万美元非经常性成本；物业管理费用为580万美元，减少6.2%，主要因未填补职位导致薪酬成本降低及差旅和广告费用减少 [28] - 2020年全年同店资本支出为1070万美元，较2019年增加220万美元，每单位1008美元，增加主要因75万美元的屋顶更换和增值翻新资产的资本成本加速；增值资本支出从2019年增加890万美元至1390万美元 [29] - 截至2020年12月31日，公司总流动性为9750万美元，其中信贷额度可用9710万美元；2020年处置资产获4400万美元，用于收购Parkhouse Apartment；回购并注销约23.7万股C系列优先股，成本560万美元，赎回收益率10%；通过ATM计划发行82.9万股普通股，净平均价格每股71.39美元，总收益约5900万美元 [30][31] - 2021年1月，公司与Prudential修订并扩大私募货架协议，额度从1.5亿美元增至2.25亿美元，发行5000万美元2030年6月6日到期的无担保高级票据，利率2.7%，修订后货架协议剩余额度5000万美元 [32] - 预计2021年同店NOI下降0.5% - 3.5%，同店收入在下降0.5%至增长3.0%之间，同店运营费用增长4% - 7.5%；预计收入增长来自租金增长和其他收入举措，但被入住率降低抵消；运营费用增长受非可控费用（房地产税增加、保险成本压力，2021年保费较2020年增加15%）和可控费用（预计恢复到疫情前水平）影响 [33] - 预计2021年G&A和物业管理费用合计增长14% - 23%，包括110万美元非经常性技术实施成本、120万美元薪酬成本增加和85万美元长期激励计划成本增加，但2020年的40万美元非经常性品牌重塑成本减少；同店资本支出预计为每套房屋912 - 1012美元，包括120万美元屋顶更换费用；增值支出预计为1500 - 2000万美元 [37][38] - 预计2021年投资1.45 - 1.7亿美元，包括1月收购的Union Pointe；预计处置资产收入5500 - 7500万美元，用于资助Union Pointe收购；预计通过ATM计划发行股票净收益5000 - 7000万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度加权平均入住率较2020年第三季度增加60个基点，较2019年第四季度增加1%；2020年加权平均入住率为98%，推动2020年营收较2019年增长2.1%，Rapid City、Omaha和北达科他州市场营收表现强劲 [20] - 第四季度新租约和续约租约综合下降70个基点，新租约下降3.6%，续约租约增长2.3%；1月续约租约增长3.6%，新租约持平于负3.5%，综合为负1.5%；第四季度仅16%的租约到期，1月仅3%的租约到期 [21][48] - 第四季度收款情况良好，98.6%的预期住宅收入已收取，1月收款率为98.7%；第四季度坏账为收入的1.4%，2019年同期为0.3%；2020年递延租金收入总计30.1万美元，目前仍有5.6万美元未收回，不到4%的投资组合通过租金递延计划遇到阻力，预计到2020年底坏账将恢复到历史正常水平 [22] - 2020年同店NOI利润率较2019年仅下降20个基点，毛利率同比增长1.4%至73.9%；预计2021年工资压力、更高的医疗保健和保险成本将对费用产生负面影响 [23] - 第四季度一项举措使收入一次性增加45万美元，即缩短RUBs计费周期并转换新供应商；价值增值项目第四季度翻新81个单元，公共区域翻新取得显著进展，明尼阿波利斯和奥马哈的翻新项目带来收入增加，明尼阿波利斯郊区资产的翻新项目抵消了市区投资组合的租金下降 [24] - 预计2021年将在投资组合中翻新约725个单元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年较小市场NOI同比显著增长，而较大市场如明尼阿波利斯和丹佛面临更多监管、更长的驱逐禁令和更高的失业率，虽能保持高入住率，但租金下降 [21] - 丹佛市场本季度入住率有连续上升，但市区新租约仍面临供应和社会动荡压力，续约开始有一定定价权，郊区非同店资产表现更强 [58] - 明尼阿波利斯市区核心资产从定价权和运营角度面临更大困难，如Oxbow、Red 20和FreightYard等资产受城市活动停滞影响，租约续租率下降15%，但入住率高于市场3 - 6个百分点；郊区产品入住率保持满员，租金有平到适度正负变化，郊区B类资产有一定定价权并持续进行增值项目 [76][78] - 北达科他州和南达科他州的较小市场，如Rapid City和Billings受益于人口迁入，2020年租金有所提升，但预计2021年不会超过明尼阿波利斯和丹佛的郊区市场表现 [84][85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从多元化房东转型为以客户和团队为中心的住房公司，更名Centerspace以结束转型并围绕使命凝聚团队 [7][8] - 2021年预计收入增长较低，公司将投资并为未来定位，重点改造操作系统，以提高效率和提供更好的客户体验，虽预计核心FFO同比下降，但可实现每股可分配现金流大致持平，并为2022年及以后的增长奠定基础 [14][15] - 预计进行适度收购，资金来自处置资产回收的资本和ATM计划；收购动机是提高投资组合质量，包括地理位置、利润率和增长前景，投资需增加每股现金流并对资产负债表指标中性或更好 [16] - 市场定价有利于卖方，资本寻求增加对房地产的投资，纳什维尔定价最激进，明尼阿波利斯和丹佛次之且价格相近，主要受市场规模、流动性、增长预期和可售产品数量等因素影响，全国公寓与10年期国债利差处于历史高位 [17] - 公司倾向于购买较新、资本需求较少的资产；若条件相同，优先在纳什维尔投资；若纳什维尔不合适，在明尼阿波利斯和丹佛中更倾向于丹佛，但也会关注明尼阿波利斯 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司展现出韧性和持续改进能力，被纳入标准普尔小型股600指数，同店NOI增长1.8%，核心FFO每股增长1.6%，处置低效资产并增加优质资产，完成价值增值项目 [11] - 2021年经济从封锁向正常过渡，公司面临挑战，预计收入增长受疫情影响，费用因工资、医疗保健和保险成本上升而增加，但也有价值增值项目的动力、高入住率、客流量增加和投资组合平衡等亮点 [14][23] - 公司对收入预测持保守态度，需为下行风险做准备，但相信当前投资将在基本面改善时带来回报，预计今年秋季及以后基本面将改善 [14][15] - 保险市场对住宅保险不乐观，且过去几年全球自然灾害损失较大，公司虽无重大自然灾害风险，但冰雹保险政策变化导致保费增加，预计2022年市场将有所稳定 [55][56] 其他重要信息 - 公司2020年年报Form 10 - K于昨日市场收盘后提交给SEC，收益报告和补充披露文件已发布在公司网站centerspacehomes.com并于昨日以Form 8 - K形式提交 [3] - 公司在电话会议中讨论业务展望时会做出前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响，非GAAP指标的调整和假设可参考收益补充文件，公司无义务更新因后续事件而变得不真实的陈述 [4][5] - 公司技术投资将分三年进行，包括对核心运营平台的基础设施投资和向现代数字工作场所迁移，预计提高效率和实现数据驱动决策，今年是第一步，已开始实施现代数字工作场所并将部署Yardi的产品套件 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供2021年技术投资的更多信息 - 技术投资包括对核心运营平台（如会计系统）的基础设施投资，以及向现代数字工作场所（如MS 365和Teams）迁移，分三年进行，预计提高效率和实现数据驱动决策，今年是第一步，已开始实施现代数字工作场所并将部署Yardi的产品套件 [42] 问题2: 2021年投资指导中，市场上有哪些收购机会，是否会在丹佛投入更多资本 - 市场上老资产和新资产定价接近，公司倾向于购买较新、资本需求较少的资产；若条件相同，优先在纳什维尔投资；若纳什维尔不合适，在明尼阿波利斯和丹佛中更倾向于丹佛，但也会关注明尼阿波利斯 [43][44] 问题3: 第四季度新租约和续约租约的具体下降情况以及1月的综合租赁增长率是多少 - 第四季度新租约下降3.6%，续约租约增长2.3%，综合下降70个基点；1月续约租约增长3.6%，新租约持平于负3.5%，综合为负1.5% [48] 问题4: 新租约率中，优惠和实际租金变化各占多少 - 新租约率中优惠很少，公司关注系统中的有效租金，以避免优惠对比较的影响 [50] 问题5: 为何对收入持谨慎态度，是供应风险、驱逐禁令还是其他因素 - 公司参考CoStar和Axiometrics等数据资源，这些资源在秋季和冬季预测到第三季度收入持平或下降，公司结合自身投资组合经验进行推断，且第二季度和第三季度初租约到期较多，若市场早期无起色，全年租金收入将受影响 [51][52] 问题6: 预计入住率会上升还是维持现状 - 公司希望将入住率维持在一个较窄的范围内，预计可能下降70个基点，下降期间可尝试提高租金 [54] 问题7: 保险保费预计增加15%的原因及2022年是否会缓和 - 保险市场对住宅保险不乐观，过去几年全球自然灾害损失较大，公司虽无重大自然灾害风险，但冰雹保险政策变化导致保费增加，预计2022年市场将有所稳定 [55][56] 问题8: 丹佛市区市场定价权是否改善 - 丹佛市区续约开始有一定定价权，但新租约仍面临供应和社会动荡压力，郊区非同店资产表现更强 [58] 问题9: 公司对明尼阿波利斯和丹佛市场的投资舒适范围是多少，是否会扩大目标市场列表 - 公司对明尼阿波利斯和丹佛市场有一定投资舒适度，若有好机会会增加投资，可能推动扩大目标市场列表或加大对纳什维尔的投资；目前公司关注纳什维尔，若持续错过机会将重新评估，但时间尚短 [59][60] 问题10: 预计财产税增加多少，是特定市场还是全市场 - 预计财产税增加近4%，低于2020年的增幅，基本全市场都会增加，但丹佛部分资产因从非同店转为同店会受到较大影响 [61][62] 问题11: 加入同店投资组合的资产情况及是否是同店收入增长下限的驱动因素 - 有三个较大资产加入同店投资组合，分别是丹佛的两个和明尼阿波利斯的两个，预计主要影响在丹佛；不确定这些资产是否是同店收入增长下限的驱动因素，丹佛的是郊区市场，明尼阿波利斯一个是较小的市区资产可能拉低收入，另一个是郊区资产可能提升收入，且2020年这些资产的基数较低 [63][66] 问题12: 制定指导时，对哪些方面的预期信心最低 - 收入方面信心最低，因2020年情况特殊，虽预计2021年后期会复苏，但不确定何时发生；费用方面也有不确定性，需考虑疫情期间节省的成本哪些能永久保留，哪些会恢复正常 [68] 问题13: 第四季度平均每月租金下降10个基点，但每入住房屋收入上升90个基点的原因及费用情况 - 第四季度收入一次性增加45万美元是因缩短RUBs计费周期并转换新供应商；公司持续评估费用，RUBs计划预计长期增加收入；几乎所有投资组合都采用RUBs而非单独计费公用事业 [72][73] 问题14: 明尼阿波利斯市区和郊区资产的表现差异 - 明尼阿波利斯市区核心资产面临更大定价和运营困难，租约续租率下降15%，但入住率高于市场；郊区产品入住率保持满员，租金有平到适度正负变化，郊区B类资产有一定定价权并持续进行增值项目 [76][78] 问题15: 如何考虑ATM发行股票的时间安排 - 公司对价格敏感，会基本按比例考虑；需关注杠杆率，根据Union Pointe项目情况可能通过ATM发行股票或处置资产来调整；建模时可按季度平均分配 [80] 问题16: 鉴于较低的指导预期，现金流和股息支付情况如何 - 公司基于保守的AAFO计算方法，2020年和预计2021年都能健康覆盖股息，无意提高或削减股息 [82] 问题17: 请介绍表现良好的较小市场及对其前景的看法 - 较小市场如Rapid City和Billings受益于人口迁入，2020年租金有所提升，但预计2021年不会超过明尼阿波利斯和丹佛的郊区市场表现 [84][85] 问题18: 预计坏账改善是否考虑了同店收入指导 - 预计坏账改善已考虑在同店收入指导中，但从同比来看基本持平 [91] 问题19: 处置资产指导金额6500万美元是否现实 - 该金额比较现实，公司首次给出收购和处置指导，相信通过优化投资组合能实现，过去的资产处置经验表明能提高效率并保留优秀员工 [93][94] 问题20: 若出售6500万美元资产，其他市场的暴露程度如何变化 - 公司不评论出售资产的市场，每个市场都有优化投资组合的机会 [95] 问题21: 品牌重塑成本是否仅此40万美元，是否都从核心FFO中扣除 - 品牌重塑费用仅此40万美元，之后不会再有额外扣除，这些费用都计入G&A [96][97]