财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股94美分，较2019年第三季度减少5美分，降幅5.1%；年初至今核心FFO为每股2.76美元，与上一年持平 [12][13] - 截至9月30日的九个月，一般及行政费用（Gené）减少10%，即110万美元，降至970万美元；利息费用减少11%，即260万美元，降至2060万美元 [14] - 年初至今，物业管理费用为430万美元，较上一年同期减少20万美元，降幅4.6%；截至9月30日的三个月，伤亡损失为9.1万美元，上年同期为17.8万美元；年初至今伤亡损失为130万美元，2019年同期为91.1万美元 [15] - 截至9月30日的九个月，同店资本支出（capex）为720万美元，较上一年同期的450万美元增加60%；预计全年同店capex在90 - 92.5万美元/单位，因雹灾额外支出75万美元用于屋顶更换而较之前预期增加 [16] - 第三季度增值支出为420万美元，2019年第三季度为190万美元；截至9月30日的九个月，增值支出为1040万美元，2019年同期为300万美元 [16] - 本季度通过ATM计划发行14.5万股普通股，平均净价为每股17.55美元，总收益为1020万美元；年初至今，已发行81.9万股普通股，平均净价为每股17.23美元，总收益为5750万美元 [16] - 截至9月30日，总流动性为1.32亿美元，其中无担保信贷额度下可用资金为1.15亿美元，现金为1700万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 4月1日以来，72%的投资组合租约已定价；截至9月30日的六个月，新租约价格较上年同期低60个基点，续约租金增长2% [9] - 第三季度，尽管经济低迷抑制了租赁活动，但公司稳定了租金并提高了入住率，收入较2019年第三季度增长1.1%；第三季度入住率较2019年第三季度高90个基点，同店加权平均入住率为94.4% [9] - 每单位收入从2019年9月30日的28美元/单位增至今年9月30日的1104美元/单位；第三季度流量同比增长26%，新租金持平，续约租金增长60个基点；9月续约租金增长1.4%，10月初步结果显示续约租金增长2.1% [9] - 第三季度，明尼阿波利斯和丹佛的新租约利率分别下降7.2%和8.9%，但比林斯、奥马哈、圣克劳德和北达科他州市场实现显著增长 [10] - 第三季度，租金收取率为98.8%，整个投资组合仅有24份租金延期申请；年初至今，共延期25.1万美元租金，其中仅5.9万美元有待偿还；10月延期申请略有增加，有15份申请，总计2.1万美元，占预期住宅收入的14个基点；10月收取率仍达98.5% [10][11] - 年初至9月30日，收入增长2.1%，净营业收入增长1% [11] - 本季度在9个社区内继续进行增值改造和单元翻新，完成195个单元翻新，平均回报率为18%；翻新单元主要集中在明尼苏达州和内布拉斯加州的投资组合，其中66%位于明尼阿波利斯和罗切斯特，其余位于奥马哈市场 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅交易活动自疫情爆发以来显著下降，第二季度交易量较2019年同期下降68%，第三季度下降50% [7] - 丹佛第三季度交易 volume 下降43%，机会稀缺导致竞争加剧，价格高于疫情前预期 [8] - 明尼阿波利斯郊区投资组合加权平均入住率比城市核心区高270个基点，郊区新租约利率在本季度增长3.1%，而城市核心区下降16.8% [4] - 10月初步数据显示，加权平均入住率为94.9%，新租约利率下降1.1%，但10月仅约200份租约，交易量不大 [56][57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于增加对强劲市场的敞口，改善每股指标，扩展财务灵活性和流动性；长期战略是在明尼阿波利斯和丹佛等较大市场扩张，但也重视较小市场的多元化 [4][8][20][21] - 交易方面，本季度出售了大福克斯的4项效率最低的资产，并在丹佛收购了一个拥有465套房屋的社区，以实现运营效率 [5] - 行业方面，与过去衰退周期不同，此次衰退中二级和三级市场流动性未出现不成比例的下降，一些大型和流动性强的市场面临更大的经济和监管不确定性 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年充满挑战，但公司团队表现出色，业务保持韧性，维持了入住率并在可能的情况下提高了租金 [4] - 疫情和社会动荡对城市核心市场的影响大于其他投资组合，但二级和三级市场的强劲表现平衡了明尼阿波利斯和丹佛市场的经济衰退影响 [4][5] - 对2021年业务面临的挑战保持谨慎，包括剩余20%的疫情前租约续约或更换带来的收入压力，以及费用方面的潜在逆风，如公共设施开放、自付医疗保险成本增加、材料成本上升、保险成本增加和房地产税可能提高等 [18] - 尽管面临挑战，但对第三季度的结果感到鼓舞，相信团队能够继续为居民提供优质住房 [18] 其他重要信息 - 公司预计未来12个月将支出约200万美元用于更换因雹灾受损的资产，其中75万美元预计在本季度支出 [15] - 截至9月30日，公司有价值约3500万美元的债务到期，以及2700万美元用于明尼阿波利斯一个多户住宅社区开发的建设和夹层贷款有待支付；公司认为当前流动性足以满足可预见的资本需求，并能在目标市场寻求机会 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑在明尼阿波利斯和丹佛等较大市场扩张与维持对较小市场的敞口 - 公司的核心关注点是有深度、有可观察到的就业和收入增长的市场，这是公寓现金流增长的长期关键因素；虽然对较小市场的积极表现感到惊喜，未来会更开放地考虑在这些市场保持一定的多元化，但也会在较大市场中寻找有供应限制的优质子市场 [20][21] 问题2: 投资组合在2020年保持相对稳定的最大驱动因素是什么 - 是市场和城郊与城市的组合；与同行相比，中西部地区对疫情防控的监管较少、经济更开放，这对公司有利 [22][23][24] 问题3: 城市市场新租约利率下降情况在每月的趋势如何，是否有企稳迹象 - 公司密切关注每月趋势，特别是续约方面，整个投资组合续约呈现较强趋势，9月续约租金增长1.4%，10月初步数据显示增长2%；城市市场的下滑较为持续，尚未看到回升趋势，但郊区市场在新租约租金和续约方面都有改善趋势 [26][27][29] 问题4: 投资组合中城郊与城市的资产比例是多少 - 城市资产有5项，约占投资组合的14%，其中3项在双子城，2项在丹佛 [30] 问题5: 多户住宅市场的买家和卖家有什么特点，与以往有何不同 - 多户住宅市场参与者众多，多数不在公开市场；由于其他行业的情况，投资者群体可能略有增加；参与竞标的群体与以往相同，但信心水平不同；公司在夏季积极参与交易，但多数情况下项目被其他买家获得 [31][32] 问题6: 未来几个月如何考虑资产处置，过去几年出售给1031买家的资产情况如何 - 公司会始终保持机会主义，投资组合中的所有资产都有一个可接受的出售价格；过去几年，曾将价值约600万美元的两项小资产出售给罗切斯特的一个1031买家，其余超过2亿美元的40 - 50项资产的买家为非1031买家 [33][34] 问题7: 如何考虑再开发支出，近期回报趋势如何，是否会因短期内无法获得理想回报而暂停 - 公司有足够的活跃项目可以进行一定程度的调整，但计划继续进行投资，前提是能够达到预期回报；在疫情初期，公司进行了市场研究，发现一些有供应限制且入住率高的市场对翻新产品仍有很大需求，因此继续按计划进行；公司预计今年能够达到增值支出的预算，并对一些机会感到乐观 [38][39][40] 问题8: 在将租约到期日推至第二和第三季度方面的成效如何，目前第四和第一季度滚动的租约比例是多少 - 第二和第三季度有72%的租约到期，公司对此感到满意；目前第四和第一季度滚动的租约占28%；公司会根据流量模式不断调整租约到期日分布，虽然今年流量模式波动较大，但对第二和第三季度的租约数量有信心，希望随着明年经济复苏能带来更多机会 [42][43] 问题9: 9月和10月哪些市场的市场状况出现了恶化 - 公司投资组合中最明显的趋势是双子城和丹佛的核心区与郊区的差异；目前没有看到其他市场状况恶化的情况，公司正在努力在能提高租金的地方实现增长，并专注于保持高入住率和定价权 [44][45][46] 问题10: 明尼阿波利斯城市核心区新租约下降17%，多少是由于安全担忧和人们逃离城市，多少是由于新供应或其他经济因素 - 主要原因是疫情；城市的空置加剧了安全问题，但如果人们回到办公室工作，情况可能会迅速改善 [47][48][49] 问题11: 丹佛公园收购资产的资本化率是多少，租赁策略是什么 - 收购时的资本化率约为4 - 4.25%；公司在第一年假设租金无增长，第二年和第三年有适度增长；目前纳什维尔市场的资本化率在3%左右，公司认为如果有5 - 10年的投资期限，这些市场可能更具吸引力 [50][51] 问题12: 如果纳什维尔的定价维持在3%，公司是否会继续在该市场购买，还是会转向其他扩张市场 - 只要收购具有增值性且公司长期看好该资产，就会考虑购买；但公司董事会更关注每股现金流增长；纳什维尔为公司提供了更多机会，如果该市场长期对公司不开放，公司会考虑其他选择，但认为这种情况不太可能发生 [53][54] 问题13: 能否提供10月的入住率和新租约利率增长情况 - 10月加权平均入住率为94.9%，新租约利率下降1.1%，但10月仅约200份租约，交易量不大 [56][57] 问题14: 是否开始看到目标市场城市核心区的价格发现，在目标市场内的布局思路是否有变化 - 以圣保罗市中心的一项资产为例，去年夏天传言售价约6000万美元，现在市场价格约4500万美元，低于重置成本；该资产的非杠杆内部收益率（IRR）在6 - 7%左右，但公司对投资市中心市场持谨慎态度，因为目前市中心活动较少，人们对居住在市中心的兴趣降低；大多数业主目前不需要出售资产，除非有更好的投资机会 [59][60][64] 问题15: 如何对资产收购的资金来源进行排序，如增加杠杆、出售资产或通过ATM发行股权 - 增加杠杆的优先级最低；公司对出售资产、通过ATM发行股权或进行资本筹集持相对中立态度，重点是保持或提高每股盈利水平；公司目前对杠杆水平感到舒适，关键是保持进入私募市场的渠道 [66][67] 问题16: 价值增值计划在未来6 - 8个季度的扩展范围如何 - 公司正在积极考虑和评估投资组合内更多的价值增值项目，计划每年持续投资1000 - 1500万美元；随着时间推移，该计划将不断扩大，因为项目需要2 - 3年时间才能完成；公司会关注一些供应较少的小市场，如比林斯、拉皮德城和北达科他州的投资组合，寻找提高租金和市场地位的机会 [70][71][72] 问题17: 考虑到资本化率压缩，价值增值项目的收益率和价值创造机会如何 - 公司在每个价值增值项目中都会考虑风险回报和资本化率；资本化率压缩可能会扩大价值创造机会，但公司也会分析将资产出售给其他价值增值买家的可能性；公司会持续考虑出售资产的可能性，但大福克斯的出售是机会主义行为，并非预先计划 [74][75][76] 问题18: 2021年房地产税和保险费用可能的增长幅度是多少 - 费用增长可分为两类，一类是因疫情关闭公共设施和自付医疗保险成本节省的费用将在未来恢复正常水平；另一类是不可控的费用，如保险费用，初步预计增长10 - 20%，公司正在与经纪人协商并锁定价格；房地产税目前尚未看到价格上涨，但多数市场将在未来4 - 6周发出估值通知，公司将在下次电话会议上提供更明确的信息 [78][79] 问题19: 在收购机会方面，是否看到开发商在市场中面临困境，是否有有吸引力的资产上市 - 市中心市场和一些特定交易存在机会，一些大型全国性商家降低了在多个市场的投资；如果资产在2月1日时价值为100，现在可能以93 - 97的价格购买，但需要承担租赁风险；对于已经完成租赁但租金低于预期的资产，随着经济复苏，现金流可能有较快增长；公司会积极考虑这些机会，并每天进行评估 [81][82][83] 问题20: 本季度伤亡损失在损益表和核心FFO中的差异是如何产生的 - 本季度伤亡损失约70万美元，但由于上一季度损失估计的调整，本季度净损失为9万美元；核心FFO中加回的54万美元是因为本季度的损失中有一部分是现有资产的注销（屋顶更换），这是一项非现金交易，随着更换成本的支出，将计入资本支出 [85][86] 问题21: 公司控制的费用（Gené）运行率是否可持续，明年的成本回升是否会影响当前运行率 - 一些费用的降低是由于疫情期间的开放职位和成本限制，公司计划在2021年重新招聘部分人员，但旅行和会议等费用不会恢复到疫情前水平；公司预计在考虑通货膨胀因素后，仍能保持一定的费用节省 [87][88]