财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.90美元，较2019年第一季度增加0.13美元，增幅17%，主要因利息、G&A费用降低及伤亡损失减少 [29] - 第一季度总G&A费用为340万美元，较2019年同期减少40万美元，降幅9.9%，主要因法律费用和遣散费降低，部分被咨询和健康保险成本增加抵消 [29][30] - 第一季度利息费用为690万美元，较上一年同期减少100万美元，降幅12.5%，归因于到期债务被低利率债务取代及信贷额度平均余额降低 [30] - 2020年第一季度物业管理费用160万美元，与2019年同期持平 [31] - 2020年第一季度同店资本支出为170万美元，较上一年增加80万美元，因资本置换项目加速；增值资本支出为200万美元，较上一年增加170万美元，因2019年下半年启动的增值计划持续推进 [31] - 截至2020年3月31日，总流动性约1.93亿美元，包括公司循环信贷额度的1.67亿美元和2600万美元现金及等价物；截至4月30日，总流动性为1.88亿美元 [32][33] - 2020年第一季度以平均每股68.04美元的净价格发行5万股普通股，总收益340万美元；截至4月30日，以平均每股23.48美元的净价格回购19.1万股优先股，总成本450万美元，占已发行优先股近5% [35] - 3 - 4月处置全部可交易证券组合，获得净收益350万美元，实现损失340万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长3.9%，NOI增长3.8%，加权平均入住率为95.4%，租金率较2019年第一季度增长1.8% [16][17] - 4月新租约数量较2019年下降22%，租户保留率为62%，平均新租约率较上一租期下降2%，平均续租率增长4.1%，每单位收入略有下降，从3月的1083美元降至4月的1079美元，实际入住率为94.8%，截至5月11日租金收取达到历史平均水平的98% [24] - 截至5月8日，5月租金延期协议仅16份，总租金约1.8万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取率为98.4%，其中包括1%的租金延期；截至5月11日，租金收取达到历史平均水平的98%；截至5月当天上午，5月租金收取率为95.8%，延期率为17个基点，约为疫情前同月历史收取率的99% [8][23][45] - 科罗拉多州和明尼苏达州贡献64.3%的预估NOI，公司在这些市场的租金收取情况良好 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标是打造具有持久盈利能力的公司，通过优化投资组合、资产负债表和运营，拥有高质量、价值导向的投资组合 [7] - 第一季度简化资产负债表，对双子城投资组合进行两项投资，收购71 France and Edina合资伙伴权益，以4600万美元购买Ironwood资产并转为完全所有权，两项投资资本化率为4.75% - 5% [10][11] - 继续为Nokomis项目提供贷款，该项目按计划进行，建设在明尼苏达州被视为必要活动 [12][13] - 注重现金流管理和流动性，业务表现强劲，收入稳定，谨慎控制开支，当前流动性足以满足2021年底前的义务，并可在经济动荡时期把握机会 [13][34] - 优先考虑入住率，在不确定时期和大量失业情况下，通过提供多种续租选择保持建筑满租 [40][41] - 对价值增值项目进行重新评估，继续对部分项目进行翻新，暂停部分规划或原计划夏季启动的项目，待市场情况更明朗后重新评估 [57][58] - 行业内房地产税是个问题，预计2020年应缴税款将按预算支付，未来市政当局可能寻求更多收入 [50] - 二级市场和三级市场资产估值方面，目前交易活动少，虽有非1031买家兴趣且价格与2月相当，但样本量小，预计未来一两个季度交易少，交易时价格可能下降但幅度不大，因市场资金充裕，对三级市场资产的兴趣可能持续 [51][53][54] - 丹佛和明尼阿波利斯市场有大量供应，开发商在租赁阶段提供不同程度优惠，丹佛情况更严重，明尼阿波利斯部分子市场如市中心、东北部和西区优惠活动多 [77][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司进入COVID - 19危机时比以往任何时候都更有准备，第一季度业绩远超预期，得益于强劲的收入增长和温和的冬季 [6] - 对未来持乐观态度，但考虑到近期经济信号如创纪录的失业率、许多企业未开业和消费者观望，对短期持谨慎态度 [9] - 由于疫情的前所未有的性质和情况，目前无法量化COVID - 19对业务的财务影响，撤回2020年财务指引，将根据信息更新投资者 [37][38] 其他重要信息 - 4月1日前建立集中自动化程序处理租户困难申请，截至4月底与134名租户达成租金延期协议，总金额约15.6万美元，其中40.4%在4月收回，租金延期占总收入的65个基点 [22][23] - 运营上采取多项措施应对疫情，支持人员远程工作，社区办公室关闭，提供远程服务，所有参观改为虚拟形式，服务团队按新协议处理工作订单和单元周转，部分通过居民教育和远程指导完成 [20][21] - 预计因疫情部分费用自然节省，如租户更替成本和社区活动费用，同时仔细分析规划其他费用节省，优先考虑资本支出项目，评估增值计划的可行性 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在衰退期间的策略是优先考虑入住率还是租金率 - 公司目前专注于入住率，在不确定时期和大量失业情况下，认为保持建筑满租很重要，虽希望平衡租金率，但入住率是首要任务，目前提供多种续租选择，租户保留率上升，新租约率下降，续租率略有下降 [40][41] 问题: 4月报告的新租约和续租率是否包括优惠影响，是否提供续租优惠 - 包括优惠影响，目前不提供优惠，12个月续租租金保持不变 [42][43] 问题: 5月租金收取占合同应缴金额的百分比 - 截至当天上午，5月租金收取率为95.8%，延期率为17个基点，约为疫情前同月历史收取率的99% [45] 问题: 如何处理拖欠租金的租户，是否可以驱逐 - 除南达科他州外，所有州暂停驱逐，有联邦机构债务的房产也有相关限制，目前与拖欠租户保持沟通，尝试让其加入付款计划，提供租约终止费用豁免，并准备在各州恢复驱逐程序时采取行动 [46] 问题: 拖欠租户是否计入入住率 - 目前计入入住率，同时也反映在坏账中 [47] 问题: 预计房地产税在经济衰退中的趋势 - 预计2020年应缴税款将按预算支付，因税务争议是多年过程，且未来市政当局可能寻求更多收入，房地产税是行业普遍问题 [50] 问题: 二级市场和三级市场资产估值在经济衰退中的预期 - 目前不确定，因交易活动少，虽有非1031买家兴趣且价格与2月相当，但样本量小，预计未来一两个季度交易少，交易时价格可能下降但幅度不大，因市场资金充裕，对三级市场资产的兴趣可能持续 [51][53][54] 问题: 公司价值增值计划的情况，包括改造单元数量、是否计划新装修及材料和劳动力情况 - 约有三到四个项目，涉及约900个单元正在进行增值改造，项目处于不同阶段，多数在单元周转时进行，速度有所放缓，继续进行周转时的增值翻新，重新评估了所有增值项目的物理和财务可行性，暂停部分规划或原计划夏季启动的项目，待市场情况更明朗后重新评估 [56][57][58] 问题: 全州居家令对公司租赁需求是否有重大影响，不同州在续租和新租方面是否有差异 - 整体租赁需求大幅下降，难以区分居家令州和非居家令州的差异，部分解除居家令的州流量有所回升，但整体流量下降和租户保留率情况较为平衡 [61][62] 问题: 随着资本市场收紧，是否会有更多夹层贷款交易，若有，回报要求会如何变化 - 有可能出现更多夹层贷款交易，公司可能更具竞争力获取此类交易，从回报角度看，总体指导原则不变，通常希望实现长期所有权，因资本有限，回报门槛可能会略有提高 [62][63] 问题: 4月与COVID - 19相关的运营费用增加（如垃圾、公用事业等）的实际影响 - 部分费用有滞后性，如公用事业和垃圾处理费用，预计5月会更明显，目前这些费用影响不大，公司会确保处理好这些费用，保证建筑状况良好和租户服务，同时努力通过其他费用节省来抵消某些类别的费用增加 [66][67] 问题: 公司获取新租户的成本及未来几个月的趋势 - 公司密切跟踪营销费用、每线索成本和每租约成本，实际这些成本在下降，因实施新软件解决方案更密切跟踪投资回报率，预计今年成本会继续下降，且不提供优惠，偶尔有特殊优惠吸引续租或新租 [68][69] 问题: 不续租的租户去向 - 主要原因是更换地点或购买房屋，也有部分人选择合租，公司开始更密切关注这一情况，并考虑如何更好地定位两居室单元 [71][73] 问题: 回购优先股而非普通股的原因 - 回购优先股的收益率约为10%，同时改善了净债务加优先股杠杆指标，这些是决定回购优先股而非普通股的积极因素 [75] 问题: 丹佛和明尼阿波利斯市场的竞争供应情况，开发商在租赁阶段的反应，优惠是否有纪律，定价环境如何发展 - 难以评判优惠是否有纪律，开发商在不稳定情况下努力使项目稳定，丹佛市场优惠情况比双子城更严重，两个市场今年都有大量供应，部分项目仍在进行中，明尼阿波利斯的市中心、东北部和西区优惠活动多，圣保罗市场较以往疲软 [77][78] 问题: 租户周转减少是否会导致2021年出现重大递延维护费用 - 公司密切监测，预计周转成本将延迟一年，一般维护费用预计在今年年底出现，目前工作订单数量和可执行的工作订单数量均大幅下降，有工作订单积压，计划在情况允许时进入租户单元进行全面检查，确保无未报告的漏水和更换炉过滤器，避免长期递延维护或成本积压 [81][82][84]