财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后核心每股FFO同比增长15%，达到0.99美元；年初至今摊薄后核心每股FFO为2.76美元，较2018年前九个月的2.49美元增长11% [8][28] - 年初至9月30日，总G&A费用下降3%至1070万美元，主要因遣散费、法律费用和已售地块的房地产税减少，但部分被薪酬成本增加抵消 [30] - 2019年前九个月物业管理费用为460万美元，较上年同期的410万美元增长11%，主要因实施新技术解决方案和薪酬成本增加 [31] - 2019年第三季度同店资本支出为210万美元，比2018年同期减少100万美元；年初至9月同店资本支出为520万美元，较2018年同期减少160万美元；预计全年同店资本支出在950万至1000万美元，与2018年持平 [32] - 截至9月30日，公司总流动性为1.55亿美元，其中公司循环信贷额度可用1.47亿美元 [33] - 公司更新2019年全年指引，摊薄后核心每股FFO中点提高0.06美元至3.73美元，范围为3.68 - 3.78美元；同店NOI增长指引中点从3.5%提高到3.75%，范围为3.5% - 4%；同店收入增长范围缩窄至3.25% - 3.75%；同店费用增长范围缩窄至3% - 3.5% [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI增长5.3%，年初至今可比同店NOI增长4.4%，主要因收入增加，尤其是明尼阿波利斯战略市场 [17] - 明尼阿波利斯同店投资组合收入年初至今同比增长6.5%，整个明尼苏达投资组合第三季度NOI增长7.3%；北达科他州市场除收入增长滞后外，因费用管理良好表现良好，大福克斯NOI同比增长6.5%，俾斯麦同比增长2.4% [18] - 第三季度同店可控费用较2018年同期减少2.1%，年初至今可控费用增长率较2018年为负30个基点 [19] - 年初至今可控费用占收入的百分比较2018年下降120个基点 [21] - 截至9月30日，61%的单元受租客保险要求约束，40%提供保险证明，其余支付违规费用，预计全面实施后每年将产生超100万美元收入 [22] - 第三季度同店公用事业报销较去年第三季度增加约5.4万美元，即7.2%，预计完全租约滚动后每月每单元增加约15美元，每年增加超200万美元收入 [23][24] - 第三季度在明尼阿波利斯翻新51个单元，自开始翻新以来已完成150个单元，约占批准和计划翻新的22%，预计通过翻新单元获得溢价将推动明尼阿波利斯收入增长至2020年，奥马哈市场增值投资的租金收入增长预计明年第三季度开始显现 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 双城市场表现强劲，入住率一直位居全国地铁级别前列，过去几个月投资交易的资本化率压缩 [14] - 丹佛市场基本面强劲，第三季度全市入住率达96%，需求持续超过供应，预计2020年超40%的NOI将来自前20大创新驱动市场，其余来自以教育、医疗、政府和服务为中心的更高效和增长导向型投资组合 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于“Rise by 5”计划，旨在从优秀运营商成为市场领导者，第三季度利润率较上年提高70个基点，有望实现NOI利润率超60.5%的目标 [9] - 积极管理投资组合，在核心市场进行两项重要投资，退出托皮卡市场并优化俾斯麦投资组合，出售11个社区158栋建筑，重新投资两个社区3栋建筑，出售资产NOI利润率低50%多，购买资产NOI利润率高60%多，平均租金从810美元提高到1730美元，降低平均债务成本40个基点，增加平均到期期限1.5年 [10][11][12] - 进入1.5亿美元的市价股权分配计划（ATM），所得现金用于一般公司用途，目标是提高每股指标、改善市场和保持强大资产负债表 [13] - 认为大量资本对多户住宅的兴趣推动价格普遍上涨，三级市场价格更接近一级市场，是公司战略的顺风，但重新部署销售收益时面临挑战，是出售增长较慢市场资产、购买增长导向型市场资本密集度较低资产的时机 [16] - 2020年公司倾向于成为净买家，希望在丹佛完成更多交易，拥有四到五个社区，之后考虑其他类似丹佛和明尼阿波利斯的市场 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年公司执行情况良好，有持续增长机会，团队为客户提供优质服务并取得出色财务成果 [7] - 运营效率和运营能力投资取得成果，NOI增长由收入增加驱动，同时注重可控费用控制，为构建灵活可扩展的运营平台奠定基础 [17][19] - 虽然在扩大利润率方面取得积极成果，但面临不可控费用上升的逆风，如房地产税和保险成本增加，因此更专注于“Rise by 5”计划 [20] - 认为租赁收入以外的其他收入明年将继续推动整体收入增长，公司通过多项举措优化租金和整体收入，与市场保持一致 [49] 其他重要信息 - 2019年2月改变收入管理平台方法，实现新租约市场租金捕获和续租租金大幅增长，同时调整租约到期情况以反映市场季节性，保持高入住率 [21] - 2019年5月要求租客购买租客保险或支付违规费用，降低风险和潜在成本，创造额外收入 [22] - 2019年5月取消70多个社区新租约和续租的公用事业报销上限，已开始在财务报表中体现积极影响 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 托皮卡和俾斯麦市场的退出资本化率以及近期收购的第一年预期 - 托皮卡市场退出资本化率为6% - 6.25%，俾斯麦为6.25% - 6.5%，收购资本化率约为4.58% - 4.78% [40] 问题2: 公司内部是否量化了退出市场与进入市场的长期IRR预期 - 公司每季度评估每个资产，考虑市场、增长前景、费用和收入增长、现金流等因素对资产排名，并设定NAV；托皮卡是机会性出售，以高于NAV 8% - 10%的价格出售；俾斯麦资产规模小、租金低、未来10年资本负担重，公司更倾向于在明尼苏达等市场优化投资组合；公司还会比较购买和持有资产的无杠杆IRR [42][43][44][46] 问题3: 其他收入增长是否会在明年继续推动整体收入增长 - 预计其他收入明年将继续推动整体收入增长，目前约60%的单元已纳入相关计划，40%将在明年完成；公司每年都会调整市场费用，如车库租金、宠物费等，以优化租金和整体收入 [49] 问题4: 出售的俾斯麦投资组合与剩余资产的质量比较 - 出售的资产按单元计算约占三分之一，按价值计算不到四分之一，剩余资产质量明显更好 [52] 问题5: 公司在收购方面的能力以及处置收益的用途 - 公司对重新部署资金有信心，有很多利用未来收益的好主意，无论是资产出售还是ATM所得资金，都将用于丹佛和明尼阿波利斯的投资 [54] 问题6: 公司出售资产是否有数量限制 - 公司没有相关限制，会监控并确保符合所有准则和规则 [55] 问题7: 第四季度同店费用增长超过4%的原因 - 2018年第四季度业绩强劲，存在比较基数问题；2018年第三季度的人员配置和结构调整在当年第四季度已全部实施，今年第四季度没有强劲比较基数来抵消不可控费用增长 [56] 问题8: 2020年公司收购是着眼于新的增长市场还是在现有市场实现规模经济 - 公司希望在丹佛完成更多交易，拥有四到五个社区，之后考虑其他类似丹佛和明尼阿波利斯的市场，这些市场人口超百万、创新驱动、增长良好、住房动态适合公寓业务 [59] 问题9: 2020年收购和处置是否会大致平衡 - 若一切按计划进行，公司2020年倾向于成为净买家，但更关注每股FFO和可分配现金，而非公司规模 [60] 问题10: 本季度同店入住率环比下降90个基点、同比下降140个基点的原因 - 入住率下降是为了优化收入，在租金增长强劲时公司愿意让入住率略有下降；此外，市场季节性导致租约到期安排困难，公司正在调整收入管理系统以适应季节性 [62][63] 问题11: 本季度新租约和续租的混合租金增长率以及续租租金情况 - 10月续租租金增长率约为2.7%，与年初至今同店整体水平一致；混合租金增长率为2.4%；第三季度新租约租金增长率为1.4% [64][66] 问题12: 明尼阿波利斯市议会考虑租金控制对公司投资组合的影响 - 公司认为这是一个实际的政策辩论，不太可能构成重大威胁；该市实施的2040计划允许更高密度开发，有助于增加供应，同时实施的包容性分区政策使许多开发商提前排队，预计会有供应激增然后减少；租金控制不太可能实施，但公司会持续关注 [67][68] 问题13: 从投资角度看，租金控制是否会使公司暂停在该市场的新收购 - 不会，公司未看到租金控制阻止其他投资者，且市场对该地区的兴趣比以往更强，价格上涨，有很多新参与者进入市场 [69] 问题14: 改善资产负债表在公司优先事项中的地位，与盈利增长和集中于前20大市场的关系 - 改善资产负债表是公司前三大优先事项，但排第三；公司最关注核心FFO和可分配现金指标，认为在当前市场环境下，处于资本化率和融资差距大、公寓需求放缓的市场风险更大；公司已努力优化债务期限结构，未来会继续努力；资产出售导致杠杆率暂时上升，公司会通过资产出售、筹集资金等方式恢复到之前水平 [70][71] 问题15: 明尼阿波利斯市场入住率下降的原因以及未来两个季度的趋势 - 明尼阿波利斯市场入住率下降主要是由于增值计划导致的空置损失，非增值计划资产的入住率趋势良好 [74] 问题16: 增值项目的平均完成周期 - 整体项目通常需要两到四年完成，部分项目时间更短；单个单元从租约终止到完成增值并准备重新出租，目标是在30天内，目前明尼阿波利斯的两个资产分别平均为19天和28天 [76][77] 问题17: 增值项目菜单是否会在2020年大幅增长 - 2020年初公司将开始评估新的增值项目，预计已批准项目的管道将增长，第三季度在奥马哈启动的项目影响六个资产，是一个重要项目 [78] 问题18: 到目前为止，增值项目的收益率是否符合预期 - 公司对目前的收益率感到满意，会密切监控成本变化对所需溢价的影响，并灵活调整项目实施 [80] 问题19: 修订后的展望中平均流通股数量增加的原因 - 平均流通股数量增加是由于加权平均计算和可转换优先股（Series C）的稀释效应，与股票回购或发行无关 [81][82][83] 问题20: 第四季度资本支出的时间安排以及2020年资本支出的预期 - 由于冬季较晚开始，第四季度资本支出项目前期准备工作已进行三到四个月，目标是在冬季来临前完成；随着新资产加入，预计2020年每单位资本支出将降低 [86][87] 问题21: 资产价格上涨是否会影响明年的房地产税评估以及如何预算未来税收 - 房地产税受资产增长和交易影响，过去三年估值和税收一直在上升，预计2020年将继续上升；公司会比较资产估值并进行上诉，但目前尚未得知税率，需等到本月晚些时候或12月 [88] 问题22: 2020 - 2021年债务到期情况以及是否有提前 refinance 或降低利率的机会 - 未来24个月有6000万 - 7000万美元债务，加权平均利率为5.2%，本季度的融资活动已减少部分债务，但仍有降低利率的机会 [89]