财务数据和关键指标变化 - 本季度末公司现金及受限现金近900万美元，循环信贷安排下未提取承诺超过1.65亿美元，总债务中仅7%为浮动利率，近期签订利率互换协议以固定循环信贷安排下1亿美元敞口的SOFR [1] - 2023年第一季度核心FFO降至每股0.39美元，同比下降15%；AFFO降至每股0.43美元，同比下降12%，主要因相同物业NOI下降、一般及行政费用增加和相对较高的利息费用，利息费用对本季度每股产生约0.10美元的负面影响 [56] - 本季度末公司长期债务总额为4.67亿美元，净债务与总企业价值之比略低于50%，净债务与EBITDA之比为7.9倍 [57] - 第一季度公司总收入同比增长44%，主要因2022年收购项目的全面影响、地下权益和缓解信用货币化进展以及外部管理费用的增长 [72] - 第一季度相同物业NOI下降1.2%，原因包括阿什福德巷The Hall的坏账费用增加、遗产商店小店铺租户更替、温特帕克物业运营费用增加、比弗溪十字路口Regal租金减少以及圣达菲物业运营费用的时间安排 [73] - 公司在公开市场回购超30万股普通股，花费500万美元，平均价格为每股16.48美元 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务方面，公司前几大零售租户包括全食超市、Publix、达登餐厅等，季度末入住率为90%，租赁入住率为94%，90%的投资组合年化现金租金来自零售和混合用途物业，且大部分租金来自以杂货店为锚定的生活方式和购物中心资产 [55] - 投资业务方面，公司收购佐治亚州格温内特The Exchange二期一处6000平方英尺的物业，购买价格为330万美元，初始资本化率为7.2%，目前持有二期开发剩余部分的开发贷款，并签订合同收购二期零售部分的其余物业，预计二季度末完成 [44] - 公司发放一笔1500万美元的第一抵押贷款，以位于德克萨斯州达拉斯的Founders Square物业为抵押 [68] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合位于九个州的15个市场，包括亚特兰大、达拉斯、罗利、凤凰城和休斯顿等表现优异的市场，这些市场就业和人口增长潜力大，有利于租户和物业价值提升 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于现有投资组合的价值最大化，通过积极的资产管理、租赁和战略资本投资计划实现盈利增长，尤其关注近期收购的West Broad Village和The Collection at Forsyth的租赁和运营 [51][53] - 公司计划在今年剩余时间内出售部分较小资产，将所得资金重新配置到更具运营潜力的较大资产上，以提高运营效率 [69] - 公司在收购方面较为谨慎，希望找到大型收购项目，以便通过1031交换出售部分办公物业，实现税收优惠 [21] - 零售房地产市场基本面强劲，租户需求旺盛，供应有限，但投资市场目前处于观望状态，买卖双方在资本化率上存在分歧，公司认为买家提高出价、市场增加债务融资选项以及机构资本回流零售市场将有助于交易市场活跃 [85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司经营业务基本面强劲，得益于消费者韧性、无新增供应和强劲的租户需求，第一季度租户续约率高，可比租金增长8.4% [49] - 公司对2024年及以后的盈利增长前景持乐观态度，认为随着现有投资组合价值的最大化，将实现盈利增长 [53] - 公司预计未来18个月内将有超过400万美元的净收入上线，相当于每股年化FFO超过0.15美元，未来入住率将提高超过300个基点 [64] 其他重要信息 - 公司重申2023年盈利指引，并对收购量和总股数假设进行微调，指引对新租户租金持谨慎态度，反映了Regal、The Hall和部分小租户带来的临时影响 [2] - 公司支付第一季度常规现金股息每股0.38美元，较2022年第一季度增长5.6%，当前年化收益率约为8.8%，季度股息占2023年第一季度每股AFFO的现金派息率为88%，公司将继续努力有效支付约100%的预计2023年应纳税所得额 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 未来18个月400万美元净收入如何在今年和明年分配 - 大部分净收入将在2024年实现，可能在2024年第一季度至第二季度，部分业务将在今年年底开业，但全年影响可能要到2024年下半年才会显现 [3][75] 问题: 收购指引上限下调的原因及收购融资预期 - 公司在交易时可能会适当提高杠杆率来收购资产，之后出售部分资产以降低杠杆率，2024年底前上线的租金收入将抵消部分杠杆率上升的影响 [76][77] 问题: 2023年剩余时间的入住率情况 - 未来几个月入住率将保持在90%左右，今年后四到五个月将开始上升，预计年底未调整收购或处置交易的情况下，入住率将在91% - 92%之间 [78] 问题: 最低季度核心FFO每股收益出现的时间 - 第二季度可能是最低点，但具体取决于公司的交易情况，如果提前进行收购，可能会改变这一情况 [79] 问题: 资产定价在过去6、9、12个月的变化及未来收购目标 - 此次收购的物业是杂货店锚定中心的一部分，资本化率具有吸引力，未来收购目标将高于此次收购的水平 [81] 问题: 如何促进买卖双方达成交易，启动交易市场 - 买家需提高出价，市场需增加债务融资选项，同时部分机构资本可能会回流零售市场，这些因素将有助于交易市场活跃 [84][85] 问题: 私人交易和机构资本（公开交易）的资本化率差异 - 未明确提及两者差异，仅介绍一处位于达拉斯会议中心前的物业情况，该物业买家计划将其改建为酒店，物业现金流良好，债务收益率约为15%，停车场利用率较低 [87] 问题: 公司对Fidelity、General Dynamics和Ford三处办公物业的处置计划及相关影响 - Ford物业位于坦帕，有来自东北部的用户对其感兴趣，可能会购买该物业并取消与Ford的租约，目前该物业参观活动较多；Fidelity物业位于阿尔伯克基，周边Netflix工作室投资10亿美元进行建设，该物业为A级物业，有买家感兴趣，但公司希望以合适的价格出售；如果出售这些物业，公司将进行1031交换以实现税收优惠，且出售不会对股息政策产生重大影响 [106][107][109] 问题: West Broad Village的租金与承保情况及租赁进度对比 - 租金情况好于承保预期，租赁进度更快 [114][99] 问题: 出售资产进行1031交换对税基和股息支付能力的影响 - 公司历史上通过出售土地并进行1031交换将低税基滚动到新物业中，出售这些资产也将进行类似交易，继续产生税收折旧，不会对股息政策产生重大影响 [109][122]