财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收增长36%至1950万美元，年初至今总营收增长26%至3670万美元 [21] - 第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长24%，剔除一次性项目后增长13%；年初至今同店NOI同比增长20%，剔除一次性项目后增长14% [22] - 2022年第二季度核心资金从运营（FFO）增长60%至每股1.41美元，调整后资金从运营（AFFO）增长38%至每股1.48美元 [23] - 公司支付第二季度常规现金股息每股1.12美元，同比增长12%，较第一季度增长4%，当前股票拆分调整后的年化收益率约为7%，季度股息占第二季度AFFO每股的现金派息率为76% [25] - 季度末现金及受限现金为3400万美元，循环信贷安排下未提取承诺约为1亿美元，季度末净债务与总企业价值之比约为41%，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.6倍 [26] - 公司提高全年指导，新的核心FFO每股指导范围为1.58 - 1.64美元，AFFO每股指导范围为1.70 - 1.76美元 [28] - 预计2022年投资2.5 - 2.75亿美元，初始收益率为7% - 7.25%，预计出售5000 - 8000万美元资产，退出资本化率为6.25% - 6.75% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署超40000平方英尺新租约和续约，平均租金近每平方英尺32美元，平均租期超10年，续约和延期的新每平方英尺租约费率较之前提高3.8% [13] - 季度末投资组合出租率为91.3%，报告的租赁入住率为93.5%，季度环比入住率增长主要来自德克萨斯州达拉斯普莱诺子市场的Legacy商店和佛罗里达州杰克逊维尔的The Strand [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 65%的基本租金来自亚特兰大、达拉斯、罗利等城市的城市土地学会（ULI）前15大市场，近10%的基本租金来自拉斯维加斯、奥兰多和休斯顿等ULI前25大市场 [19] - 收购麦迪逊广场后，公司拥有22处房产，总面积300万平方英尺，亚特兰大成为投资组合中最大的市场 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过高质量收购和有吸引力的结构化投资实现增值增长，将部分资产负债表分配给机会性投资以获取超额回报 [6][9] - 计划在下半年更积极地处置部分遗留办公资产 [12] - 持续专注于物业重新定位计划和租赁计划，以推动同店NOI增长 [12] - 行业方面，由于利率上升，交易市场上限利率扩大，卖家预期提高，更多房产进入市场，大型资产卖家面临困境，买家池变小 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济背景仍不可预测，但公司有信心通过纪律性投资方法找到进一步增长机会，对运营进展和盈利增长感到兴奋 [31] - 市场人口增长和零售商需求使公司有信心在新租赁和租赁续约方面保持势头 [19] 其他重要信息 - 本季度公司进行3比1的股票拆分，7月1日开始以拆分后价格交易，修订后的年度指导已考虑股票拆分影响 [18] - 公司通过ATM计划发行超88000股普通股，净收益570万美元，平均发行价超每股66美元，拆分后为每股22美元；回购110万美元普通股，平均价格为每股57.37美元，拆分后为每股19.12美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何为提高的收购指导提供资金，对循环信贷额度的可变利率债务有何安排 - 公司将继续出售资产为收购提供资金，正在考虑进行新的定期贷款，通过掉期固定利率以减少可变利率债务余额，增加固定利率债务 [33] 问题2: 交易市场的情况，包括交易量、管道和卖家情况 - 大型资产卖家因债务市场问题面临困境，买家池变小，卖家为避免风险可能提前出售房产，市场上限利率因利率上升而扩大，公司正在筛选机会 [34][35] 问题3: 本季度股票回购的原因及未来与收购的平衡考虑 - 公司在股票因非基本面因素被抛售且有较大折扣时会积极回购，认为这比收购房产更具增值性；未来若市场出现异常情况，仍会以股东价值和净资产价值为导向，同时考虑可转换债券转换为普通股的影响 [39][41][42] 问题4: 核心资产中剩余的空置区域及租赁进展 - 阿什福德巷仍有租赁机会，目前谈判活跃；韦斯特克利夫虽非核心资产但租赁活动良好；圣达菲有12000平方英尺街道层空间正在进行拆除，已与部分租户进行对话 [43] 问题5: 奥兰多结构化投资的最终目标 - 预计今年收回投资，但如果开发商价格符合预期，公司可能会考虑收购该项目 [44] 问题6: 出售地下权益的情况是否会持续 - 预计未来情况与之前相似，虽有较大交易的可能性，但概率较低 [45] 问题7: 结构化投资组合的管道、交易来源及业务规模规划 - 公司不打算战略性扩大该业务，目前没有相关管道，但会留意机会 [48] 问题8: 圣达菲和德克萨斯等资产的空置空间何时开始产生收益 - 主要会延续到2023年，从租赁谈判到建设都需要更长时间 [50] 问题9: 当年发起并预计结束的投资是否包含在投资指导中，希亚莱是否包含在处置指导中 - 沃特斯塔的投资包含在投资指导中，若收回资金再投资也会计入；希亚莱包含在处置指导中 [51] 问题10: 希亚莱行使期权的通知时间 - 公司已为此工作约45天 [52] 问题11: 机构资本回报率和高净值家族办公室资本回报率的差异及市场表现 - 两者资本回报率没有差异，近期家族办公室更活跃，机构重新参与的速度较慢，但正在改善，清算价格大致相同 [53] 问题12: 未来希望开发的资产及时间表 - 公司不太倾向于开发项目，更愿意收购未达预期的已开发项目 [54] 问题13: 缓解银行的最新情况 - 信用销售活动有所增加，预计从现在到年底会更活跃 [55] 问题14: 租赁与入住、租金支付之间差距的预期时间及趋势 - 遗产和圣达菲的租金开始时间可能在2022 - 2023年，阿什福德的租赁承诺高峰可能在第四季度，租金收入将在未来12个月内分散实现，第四季度会因阿什福德的项目而有所波动 [56]