财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总收入同比增长17%，其中收入物业、利息收入和主租赁投资收入同比增长近31% [19] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长17.7%，核心FFO增长70%至每股1.39美元，AFFO增长53%至每股1.48美元 [19][21] - 公司支付第一季度常规现金股息每股1.08美元，较2021年第四季度现金股息增长8%，当前年化收益率约6.8% [22] - 季度末净债务与总企业价值之比约为36%，净债务与EBITDA之比为6倍 [24] - 第一季度通过ATM计划发行近44,000股普通股，总净收益280万美元，平均发行价每股65.47美元 [25] - 提高全年业绩指引，核心FFO每股范围中点提高0.25美元，AFFO范围中点提高0.05美元 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，以3910万美元收购德州休斯顿的Price Plaza购物中心；处置业务方面，出售Party City和长岛物业以及德州奥斯汀的Carpenter地面租赁物业，总售价2400万美元，加权平均退出资本化率6% [6][7] - 贷款业务方面，为佐治亚州亚特兰大附近The Exchange at Gwinnett二期项目发起8070万美元建设贷款；季度末后，对德州艾伦的Watters Creek项目进行3000万美元优先股投资 [7][8] - 租赁业务方面，第一季度新租约平均租金超过每平方英尺31美元，新租约主要与收购时为空置的单元相关；续租和延期租约每平方英尺租金较之前增长约1.5% [10][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，收入物业组合包括21处物业，约280万平方英尺可出租空间，位于9个州和15个市场，投资组合入住率近91%，报告的租赁入住率为93.3% [15] - 主要市场为达拉斯、亚特兰大、杰克逊维尔，本季度通过收购Price Plaza重新进入休斯顿市场 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续进行资产循环，过去12个月资产循环后，超80%的投资组合租金来自混合用途和零售物业，高于去年同期的68%，单租户物业租金占比降至16%，低于2021年第一季度末的60% [18] - 未来增长方面，公司将继续寻找增长机会，预计收购活动集中在下半年，因预计届时多租户物业定价更好；处置活动可能更接近近期 [33][39] - 公司在结构化投资方面较为谨慎，仅对想拥有的资产进行投资，目标是投资物业所有权 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场愈发不可预测，但公司在运营上取得进展，2022年业绩指引体现了盈利的强劲增长，对2023年的内外部增长机会持乐观态度 [31] 其他重要信息 - 公司宣布7月1日进行1比3的普通股拆分，以提高股票的可交易性和可获取性 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Price Plaza收购的资本化率及当前收购管道规模和时间分布 - 回答: Price Plaza收购的资本化率为中7%，收购管道偏向年底，因多租户物业定价届时可能更好 [33] 问题2: 收购和处置假设中资本化率变化的驱动因素 - 回答: 收购资本化率假设的提高部分受4月宣布的Watters Creek优先股投资（收益率中8%）推动；处置方面是由于第一季度两笔销售的低资本化率 [34] 问题3: 公司如何考虑使用资本进行物业收购与贷款等投资，是否有上限 - 回答: 公司不会进行大量结构化投资，仅对想拥有的资产投资，目标是投资物业所有权，预计今年晚些时候会有相关机会 [35] 问题4: 第一季度入住率提升对FFO每股的贡献，以及与指引差异的原因 - 回答: 公司在一些房地产税上诉中有收益，利率环境影响全年指引，公司在这方面较为保守；此外，处置与再投资的时间安排以及租赁方面的调整可能对下半年业绩有一定拖累 [37][39] 问题5: 缓解银行项目的进展及计划 - 回答: 目标是出售缓解银行项目，本季度预计有信用额度销售，取决于买家开发审批情况，出售整块银行预计在今年晚些时候，出售所得资金将用于核心业务再投资 [42] 问题6: 今年和明年到期租金的租户安排 - 回答: 将是续租和引入新租户的平衡，公司对部分到期租约的续租或租户行使选择权有信心，也认为有机会通过引入新租户提高租金 [43] 问题7: 第二季度的流量、需求或业务是否放缓 - 回答: 个人预计会放缓，但目前租赁活动仍强劲 [45] 问题8: Watters Creek优先股投资的发起费用 - 回答: 发起费用为50个基点，不太重要 [45] 问题9: 缓解信用业务对利率变化的敏感性 - 回答: 该业务对利率不太敏感，对开发活动非常敏感 [46] 问题10: 高通胀成本对餐饮租户租赁谈判和租金的影响 - 回答: 目前餐饮业务强劲，租户从长期业务规划考虑，希望获取优质场地，尚未对租赁谈判和租金产生影响 [47] 问题11: 是否有进行更多基于CPI投资的可能性 - 回答: 可以进行更多基于浮动利率的投资，若投资期限为五年，会有更多措施来应对CPI或利率风险，但部分投资期限较短，为简便起见按固定利率定价 [48] 问题12: 收购市场的承保情况，如何看待租赁风险和经济周期 - 回答: 公司偏好有租赁风险的交易，因这类交易可排除使用融资的买家，提高回报率，但目前收购活动多为稳定资产；若近期进行收购，更可能是稳定资产，但公司不惧怕租赁风险，因租户需求强劲 [52] 问题13: 收购活动下半年集中的原因 - 回答: 过去几个月公司在收购中被高价挤出，现在市场出现变化，预计下半年定价对公司更有利，虽可能无法获得极低价格，但有机会收购到高质量资产 [54]