财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化FFO同比下降2.4%至3500万美元 归一化FAD同比下降3.5%至3660万美元 每股归一化FFO和FAD均下降0.02美元至0.35美元和0.37美元 [83] - 第一季度租金收入为4620万美元 环比下降150万美元 主要由于现金租金减少120万美元 以及前租户相关现金减少110万美元 [27] - 利息收入增加30.8万美元 主要由于1500万美元票据在季度末偿还时支付的费用 预计未来利息收入将减少50万美元 [28] - 利息支出增加21.9万美元 主要由于利率上升 但被循环贷款下借款减少所抵消 [28] - 第一季度现金租金收取率为96.3% 4月份为97.5% [85] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成三笔交易 包括三家专业护理机构和两家老年住房设施 总价值4700万美元 稳定混合收益率为9.6% [22] - 在亚特兰大地区收购一家148床位的专业护理机构 价格约1200万美元 年租金约114万美元 [25] - 在芝加哥地区收购一个136单元的记忆护理组合 价格约1800万美元 初始年租金为170万美元 [25] - 在德克萨斯州和堪萨斯州收购一个280床位的专业护理组合 价格约1700万美元 年租金约169万美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州和加利福尼亚州是公司最重要的市场 德克萨斯州立法机构正在讨论医疗补助费率调整 预计未来几周会有结果 [88] - 加利福尼亚州的运营商对医疗补助费率增长路径感到满意 公司对加利福尼亚州市场感到舒适 [88] - 大多数州已经通过了某种形式的FMAP调整 公司对其他州的医疗补助情况并不担心 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大潜在租户网络 今年新增三家新运营商关系 [9] - 公司去年开始战略性地提供债务融资 以建立与运营商的联系 这一策略已经带来收购机会 [9] - 公司看到一些有动机的卖家调整价格预期 而高杠杆买家由于银行收紧贷款活动而保持观望 [26] - 公司预计未来几个季度可以继续寻找增值交易 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年取得的进展感到满意 主要优先事项包括恢复资产收购 寻找更多场外交易 扩大运营商队伍 增加股息 以及通过积极资产管理进一步降低风险 [80] - 公司对许多州采取措施永久解决因疫情和高通胀导致的护理成本增加感到鼓舞 [99] - 公司正在等待CMS发布最低人员配置要求 行业正在努力教育监管机构了解该要求可能对运营商造成的影响 [7] 其他重要信息 - 公司流动性仍然非常强劲 拥有约2500万美元现金和4.35亿美元循环贷款额度 [29] - 净债务与归一化EBITDA比率为3.8倍 低于4-5倍的目标范围 净债务与企业价值比为26% 固定费用覆盖率为5倍 [29] - 公司尚未恢复发布指引 预计在完成投资组合重新定位工作后开始发布指引 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于德克萨斯州和加利福尼亚州的医疗补助费率更新 - 加利福尼亚州情况稳定 运营商对费率增长路径感到满意 德克萨斯州立法机构正在讨论 预计未来几周会有结果 [88] 问题: 关于非前十大租户的EBITDAR覆盖率下降 - 主要是由于一个负EBITDA覆盖率的运营商 如果剔除该运营商 覆盖率将从0.88倍上升到1.73倍 [91] 问题: 关于近期收购的收益率 - 老年住房设施的收益率通常在8%左右 近期较高的收益率是由于获得了有吸引力的基础价格 [92] 问题: 关于2.8%租户的情况 - 该租户3月份支付了全额租金 4月份支付了部分租金 5月份尚未支付 公司正在与租户讨论所有选项 [79] 问题: 关于前十大租户中覆盖率低于1的情况 - 需要逐个建筑分析 一些建筑表现良好 一些表现不佳 主要需要找到合适的本地领导者 [64]