财务数据和关键指标变化 - 本季度经调整的FFO同比下降1.7%至3610万美元，经调整的FAD下降2.6%至3800万美元；经调整的FFO每股下降0.01美元至0.37美元，经调整的FAD每股也下降0.01美元至0.39美元 [20] - 本季度租金收入为4700万美元，较第二季度增加20万美元，主要因CPI上调增加39.4万美元，现金制租户现金收款减少14.5万美元，以及物业费用报销减少3.6万美元 [20] - 利息收入增加250万美元，主要因上季度末完成的贷款；利息支出较第二季度增加210万美元，主要因LIBOR利率上升和循环信贷额度借款增加 [20][21] - 本季度对待售资产额外计提减值1230万美元；物业运营费用为380万美元，主要与俄亥俄州设施出售有关 [21] - G&A费用较第二季度增加18.1万美元，因薪酬相关项目增加30.2万美元，其他公司相关项目减少12.1万美元，预计今年G&A费用约2000万美元 [21] - 贷款组合确认470万美元未实现损失，因利率上升导致公允价值下降，但不影响本息收回 [22] - 本季度现金收款为合同租金的93.4%，含42.4万美元保证金；不含保证金时为92.5%；10月含保证金收款为95.6%，不含为92.7%，预计11月收款情况与10月相似且无保证金应用 [22] - 公司流动性极强，现金约1900万美元，循环信贷额度可用4.05亿美元；杠杆率良好，净债务与经调整EBITDA比率为4.2倍，净债务与企业价值比率为30.6%，固定费用覆盖率为5.9倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成俄亥俄州7处设施出售，总价5200万美元，含6处熟练护理设施和1处多服务园区，约600张熟练护理床位和100套老年住房单元 [13] - 第三季度完成两笔房地产担保组合贷款，8月完成2230万美元B类贷款，由加州5处熟练护理设施担保，利率基于SOFR且下限为8.5%；9月提供2490万美元B类贷款，由佐治亚州4处熟练护理设施担保，固定利率9%；2022年至今投资总额近1.7亿美元，平均收益率约9% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 利率上升使过桥贷款机构利差扩大、承销标准收紧，推动公司交易流量增加；卖家仍期望达到2021年和2022年初的峰值价格，价格发现期时长未知 [17] - 预计未来几个月估值将进一步下降，因部分运营商退出市场需以更符合历史资本化率和每床位价值的价格交易 [18] - 目前收购管道规模在1 - 1.25亿美元之间，主要为熟练护理和行为健康资产 [19] - 熟练护理资产收益率从10%起，行为健康资产收益率在9% - 10%之间，辅助生活资产收益率在中低9% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前经济环境带来机遇和挑战，医疗保健行业历史上可抵御衰退压力，利率上升有利于收购，但债务市场收紧影响待处置资产出售 [8] - 10月举办运营商会议，对2023年恢复增长持谨慎乐观态度，将与行业内精英运营商合作 [9] - 公司正推进资产处置和重新租赁工作，目标是降低投资组合风险并有效配置资本；部分待售资产已签署购买协议，部分正考虑出售或重新租赁并行方案 [13][14] - 公司将继续与现有和新运营商密切合作，评估和构建每个收购机会，确保投资对公司和租户有利 [18] - 公司在收购方面将保持积极态度，预计未来几个月有很多机会，可能会与新运营商合作进行一些需要一定时间实现租金增长的交易 [49] - 公司在战略上未放弃老年住房业务，但目前熟练护理业务机会更多，且熟练护理业务的运营商资源更丰富，对熟练护理、老年住房和行为健康业务均持开放态度 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年恢复增长持谨慎乐观态度，认为随着公共卫生紧急状态的结束，投资组合整体实力较强 [9][10] - 尽管面临疫情、熊市和资产重新定位等挑战，公司仍实现了5年22.2%的总股东回报率，随着投资组合优化工作的完成，将有更多增长机会 [11] - 管理层认为当前市场环境下，卖家和买家都面临挑战，但公司有能力通过重新租赁或其他方式保护资产价值 [39] - 管理层预计熟练护理资产估值将在未来6 - 12个月显著下降，届时公司将有更多机会进行收购 [48] 其他重要信息 - 公司CFO Bill Wagner因兄弟去世未参加本次电话会议，公司代表其感谢大家的慰问和关心 [6][7] - 公司在电话会议中提及非GAAP指标，如EBITDA、FFO、FAD和经调整的EBITDA、FFO、FAD，认为这些指标与GAAP结果结合可更全面了解公司业务，但提醒不应忽视GAAP报告 [5] - 公司昨日提交了10 - Q表格、新闻稿和季度财务补充文件，可在公司网站投资者关系板块查阅，本次电话会议回放也将在网站提供一段时间 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 老年住房待处置资产中支付和未支付租金的比例 - 公司表示过去未公布过该细分数据，将在未来电话会议中讨论 [26] 问题2: 请更新Covenant Care、Bayshire和Aspen投资组合的情况，包括EBITDAR覆盖率、是否为熟练护理组合、位置以及支付租金的前景 - Bayshire和Aspen是公司前十大租户，位于加州优质市场，收购时需进行一些转型工作，目前情况向好，预计未来覆盖率将提高，不会出现违约问题；Covenant Care更换了管理层，预计未来几个季度覆盖率将增加，租金支付也不会有问题 [27] 问题3: 如何权衡公司经济利益和资产价值保护与引入新运营商并使其成功运营的关系 - 每个交易情况不同，公司会综合考虑现有关系和对运营商的信心，选择能最大程度保护公司价值且对运营商可持续发展有利的策略，包括处置、重新租赁、减租留用运营商或重新定位等 [29] 问题4: 其他租户类别中，之前拉低EBITDAR覆盖率的负覆盖率运营商的最新情况，以及该类别中其他租户的覆盖率 - 该运营商情况自上季度以来无变化，排除该运营商后，覆盖率从1.11倍提高到1.94倍，总投资组合覆盖率提高到2.11倍；该运营商目前支付的合同租金远高于重新租赁或资产循环利用可能获得的收益，公司将继续耐心等待其转型 [31] 问题5: 该负覆盖率运营商的背后支持是什么 - 该运营商有一群投资者持续为其转型战略提供资金 [32] 问题6: 请说明资产重新定位（通过资产出售或重新租赁）的进展情况，以及预计出售或转型的资产价值和数量 - 约一半待售资产已签署购买协议，预计年底或稍晚完成交易；另一半资产正在考虑重新租赁或出售的并行方案，公司未提供预计最终价值的指导，因为情况随时可能变化 [33] 问题7: 1 - 1.25亿美元收购管道的预期收益率是多少，目前各主要类别（熟练护理、行为健康、老年住房）的资本化率情况如何 - 熟练护理资产收益率从10%起，行为健康资产收益率在9% - 10%之间，辅助生活资产收益率在中低9%；目前收购管道主要由熟练护理和行为健康资产组成 [34] 问题8: 在降低浮动利率债务风险方面，公司是否有计划或行动 - 公司约一半债务为浮动利率债务，出售待售资产后该比例将下降；公司考虑过将定期贷款转换为固定利率，但与收益率曲线相比，转换利率不具吸引力，因此未来6个月左右利率风险可能会有波动，但公司对此感到安心 [35] 问题9: 请详细说明与潜在买家的讨论情况，是否每个资产只与一个买家合作，是否需要重新谈判或寻找更多买家；考虑到融资市场困难和公司的浮动利率风险，是否会考虑提供卖方融资以促成交易 - 由于市场变化，潜在买家要求延长尽职调查时间或提出其他要求是正常现象，公司对此并不担心，可通过重新租赁等方式保护资产价值；公司会在必要时提供一定程度的卖方融资，但不会过度依赖 [39][42] 问题10: 俄亥俄州资产出售提前完成的原因是什么，收益率是多少，除现金外对公司还有什么影响；租户未支付或未全额支付租金的保证金余额是多少 - 公司未披露保证金余额；Trio投资组合今年未支付租金，出售该组合的直接影响是偿还债务，重新配置资金后有望实现增长 [44] 问题11: 请比较熟练护理设施和老年住房市场的交易情况，是否同意私人市场熟练护理设施估值保持较好，而老年住房市场存在更多担忧的观点 - 公司同意老年住房市场（尤其是中端市场）面临压力的观点；对于熟练护理设施市场，过去几周情况发生了变化，价格开始下降，债务条件不足以支撑高估值 [47] 问题12: 熟练护理设施估值与公司可接受的购买价格还有多大差距 - 这取决于具体资产，公司通常寻找有改善空间的资产；预计明年年中市场将出现更多困境资产，目前市场上有很多亏损的投资组合；公司认为价格可能在未来6 - 12个月显著下降到符合资产经济价值的水平，但在此期间也会寻找适合运营商的特定资产进行收购 [48] 问题13: 公司在收购方面的积极程度如何，是否愿意为使交易可行而对EBITDA增长进行大幅预测 - 公司将积极进行收购，未来几个月将有很多机会，可能会与新运营商合作进行一些需要一定时间实现租金增长的交易；公司会对每个交易进行单独评估 [49] 问题14: 公司目前是否主要关注熟练护理设施资产，是否也会考虑老年住房资产 - 公司在战略上未放弃老年住房业务，但目前熟练护理业务机会更多，且熟练护理业务的运营商资源更丰富，对熟练护理、老年住房和行为健康业务均持开放态度 [50] 问题15: 在租金覆盖率方面，公司更关注EBITDAR还是EBITDARM比率；对于EBITDAR覆盖率低于1但EBITDARM覆盖率高于1的租户，公司是否担心其支付租金的能力 - 公司通过统一应用5%的管理费将EBITDARM转换为EBITDAR进行评估；公司对前十大租户的租金支付能力有信心，尽管部分租户EBITDAR覆盖率低于1，但公司认为其较大的企业信用、积极的发展势头以及与公司的透明沟通关系将使其覆盖率很快提高到1以上；管理费并非完全用于后台和企业服务，部分会为租户产生额外现金流，但不同运营商的使用情况有所不同 [52] 问题16: 投资组合优化过程的更新时间表，是否仍按计划在年底完成，还是会推迟到2023年 - 约一半资产已签署购买协议，大部分目标是在年底完成交易，但由于市场情况不稳定，部分交易可能会推迟到明年 [54] 问题17: 公司是否能在第四季度业绩公布时提供2023年FFO指导 - 公司希望能够提供，但需根据资产处置的时间来确定 [55] 问题18: 本季度有一项资产从重新定位机会池中退出，原因是什么 - 在对某行为健康资产进行许可证尽职调查时，发现重新定位的时间比运营商预期的要长，因此公司和运营商协商后决定重新租赁该资产，而不是等待更长时间收取租金 [56] 问题19: 新闻稿中关于入住率趋势的评论是否针对第三季度，这是否意味着覆盖率已触底，或者费用压力是否会继续抵消入住率增长的影响 - 入住率数据是第三季度的，实际财务数据出来后入住率可能会有波动；未来覆盖率受多种因素影响，包括熟练护理比例、整体入住率和劳动力市场情况，目前难以预测，希望下个季度能有更清晰的信息 [57] 问题20: 公司正在评估的新交易，是会集中在公司业务集中的前五大州，还是会有更广泛的机会以在业务覆盖较少的州扩大规模 - 公司愿意与任何希望合作的运营商在任何地区开展业务，既会有机会在现有地区扩大与现有运营商的合作，也会培养与新运营商的关系，希望在未来一年达成合作协议 [58] 问题21: Ensign与Sabra的合作是否会影响公司与Ensign的关系，是否会减少未来合作的机会 - 公司认为Ensign与Sabra的合作不会影响与公司的关系，公司与Ensign有良好的合作关系，对其工作质量高度认可，如果有机会，未来会继续扩大合作 [62] 问题22: 为什么Ensign之前倾向于建立自己的REIT，现在又决定成为租户租赁资产 - Ensign一直优先考虑收购房地产，但同时也进行了很多租赁业务；该公司在增长和机会选择上非常有纪律性，会根据实际情况灵活选择通过房地产收购或租赁来实现发展 [64] 问题23: 公司目前持谨慎乐观态度，但也提到环境仍存在不确定性，未来1 - 2个季度公司会关注哪些数据点来确认情况已经好转 - 公司希望看到第三方临时机构人员的使用量显著下降，因为这不仅成本高，还会影响护理质量和设施文化；在该指标居高不下的情况下，入住率增长和恢复到疫情前状态会受到一定限制 [65]