财务数据和关键指标变化 - 本季度正常化FFO较上一季度略有下降0.7%，至3560万美元；正常化FAD略有下降1.7%，至3750万美元 [25] - 正常化FFO每股与去年同期持平，为0.37美元；正常化FAD每股略有下降2.5%，至0.30美元 [25] - 本季度租金收入为4680万美元，较第一季度的4600万美元增加80万美元 [26] - 利息支出较第一季度增加56.1万美元，主要由于更高的LIBOR利率和循环信贷下更高的借款 [27] - G&A费用较第一季度下降23.7万美元，预计今年G&A费用约为2000万美元 [27] - 本季度现金收款为合同租金的93.9%，包括90万美元保证金的应用；不包括保证金，现金收款为合同现金租金的92.1% [27] - 7月，公司收取了运营商到期合同现金租金的102.1%，不包括现金存款，合同现金租金收取率为94.1%，预计8月收款情况与7月相似 [28] - 公司流动性极强，现金约1600万美元，循环信贷额度下可用资金3.85亿美元；杠杆率也很强，净债务与正常化EBITDA比率为4.3倍，净债务与企业价值之比为30.2%，固定费用覆盖率为7.5倍 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度熟练护理运营商的平均季度入住率较第一季度增长1.4%（98个基点），老年住房入住率较第一季度增长2.8%（215个基点） [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理设施的收购机会有所增加，市场从拍卖过程转向更看重公司交易能力和付款能力的软市场 [20][39] - 部分市场每床位价格大幅下降，但目前尚不清楚资本化率的具体变化情况 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2月宣布对投资组合进行去风险计划，采取出售和重新租赁并行的方式，目标是在第四季度完成大部分处置工作，以实现投资组合的大幅去风险 [10][17] - 公司将继续执行有纪律的增长收购策略，优先考虑传统收购，贷款投资主要用于建立与运营商的关系 [22][46] - 公司预计未来将涉足行为健康等投资领域，并希望发展该领域的投资 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀飙升、利率上升和衰退言论对公司和运营商产生影响，但熟练护理行业并非全是逆风，历史上该行业在衰退时期是净受益者 [10][12] - 监管环境方面，CMS最终市场篮子调整为2.7%，好于预期，且CMS决定分两年重新校准PDPM，公司对此感到鼓舞 [14] - 公司认为随着利率上升和贷款机构更加谨慎，收购定价将趋于合理，卖家会更倾向于选择公司这样能提供确定性的买家 [11] 其他重要信息 - 公司在第二季度完成了一笔7500万美元的C类贷款，利率为8.4%，期限为五年，并发起了一笔2500万美元的夹层贷款，利率为11%，期限为10年；本周一，完成了一笔2230万美元的B类贷款，贷款基于SOFR利率，下限为8.5%，2022年至今贷款总额达1.44亿美元，平均利率约为9% [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司是否会更多地重新租赁资产，以及为何不抓住交易市场的趋势出售资产 - 情况较为灵活，一方面部分运营商实力增强，重新租赁的选择有吸引力；另一方面，为谨慎起见，公司需要有备用计划 [31] 问题: 重新租赁资产是否反映了投资组合和基本面的改善，以及重新租赁与稳定收购的时间和流程对比 - 部分运营商投资组合的改善使他们有动力从防御转向进攻；一般来说，重新租赁比出售过程更快，公司仍有信心在年底前完成大部分工作 [32] 问题: 公司在决策中如何权衡避免稀释与公司长期利益，以及如何看待当前过程中的短期稀释与六个月前的预期对比 - 公司2月决定进行资产管理和处置去风险过程时的思路未变，多数情况下仍倾向于处置资产，因为从长期分析，处置资产对收益的好处更大，公司更看重投资组合的长期财务实力 [35][36] 问题: 交易市场的变化对资本化率和覆盖率的影响，以及每单位定价下降的情况 - 目前尚不清楚资本化率的具体变化情况，市场正从拍卖过程转向更看重公司交易能力和付款能力的软市场；部分市场每床位价格大幅下降 [38][40][41] 问题: 8月是否没有安全存款用于支付现金租金 - 公司预计现金收款率约为94%，不包括使用任何安全存款 [42] 问题: Noble从顶级租户名单中消失的原因 - 本季度补充资料的变化是为了预览处置和重新租赁工作完成后的预期情况 [44] 问题: 与传统收购相比，公司如何看待发放更多贷款，以及在新兴收购管道中的平衡 - 公司始终倾向于传统收购，这是长期增长的核心；今年贷款投资是在传统机会缺乏时资金投入的重要途径，也有助于深化与运营商的关系；未来公司将优先考虑传统收购，但也会关注债务投资机会 [46][48] 问题: 投资管道中是否包括行为健康等不同产品类型 - 目前1.25亿美元的投资管道中没有此类投资，但公司预计未来会涉足该领域，并希望发展相关投资 [49] 问题: 投资机会的来源 - 机会来自过去合作过的经纪人、买家和运营商等各方 [51] 问题: 如何看待老年住房和熟练护理设施领域的潜在工资增长 - 从公司投资组合分析，工资在2 - 3月达到峰值，此后略有下降；近期与运营商交流得知，求职申请增加，代理使用量下降，预计工资将再次出现缓和迹象 [53] 问题: 公司能否提供销售和重新租赁对收入影响的相关信息 - 公司预计在下一次电话会议上能够提供相关信息，目前时机尚不成熟，与同行相比，公司的资产管理和重组工作启动较晚 [56] 问题: 剔除27项资产后，部分租户租金覆盖率较低，如何看待这些新租户对熟练护理和老年住房的前景 - 数据反映的是截至今年3月的艰难时期；与前十大运营商保持着健康、积极和透明的关系，短期内不担心违约问题；对于其他租户，剔除一个负覆盖率的运营商后，覆盖率有明显提升，该运营商正在实施扭亏计划并持续改善 [57][58][59] 问题: 债务市场收紧对公司出售资产的影响，以及潜在卖家如何评估租金覆盖率较低的资产池 - 公司资产分布分散，新运营商可以向贷款机构讲述资产故事，利用现有社区增强贷款机构信心；市场在变化，但一些资产有机会吸引有业绩记录和市场动力的运营商 [61]