财务数据和关键指标变化 - 第四季度，经调整后的运营资金（FFO）同比增长9%，达到3730万美元；经调整后的可分配资金（FAD）同比增长11.5%，达到3980万美元 [20] - 摊薄后每股经调整FFO同比增长8.3%，达到0.39美元；摊薄后每股经调整FAD同比增长10.8%，达到0.41美元 [20] - 截至季度末，公司流动性极强，现金约1300万美元，循环信贷额度下可用资金5.1亿美元 [20] - 净债务与经调整EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为23%，固定费用覆盖率为8.7倍 [20] - 第四季度现金租金收款率为100%，1月为93%，2月目前为92% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，熟练护理业务和老年住房业务的入住率在季度后期趋于平稳 [8] - 2021年公司总投资约2亿美元，第四季度在新泽西州收购了两处老年住房资产，花费1240万美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 养老院市场定价强劲，原因包括市场供应少、大量私人资金寻求可过渡到HUD贷款的交易、许多运营商学会应对疫情并变得更强更高效 [16][17] - 老年住房市场涵盖稳定表现良好、待转型和经营困难等各类情况，公司持续评估该领域机会，希望未来季度有所斩获 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售、重新招租或重新规划最多32项资产，占合同租金约10%，以利用卖方市场，重新配置资金，提升投资组合风险状况 [10] - 公司将把部分资产重新规划为行为健康设施，已找到可靠运营商，这将成为未来资产和业务增长的新途径 [12] - 公司与行业知名贷款团队建立合作关系，参与优质运营商项目 [13] - 公司2020年获批的股票回购计划是可用手段，视机会而定 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队克服诸多挑战，过去两年租金收款率达100%，证明投资、运营商和团队管理能力出色 [7] - 奥密克戎影响员工感染率和入院限制，部分运营商需政府救济资金，最新一轮救济资金不足，导致1月租金收款率降至93% [8] - 公司对投资组合进行压力测试，确定部分有违约风险的运营商和资产，将积极处理 [9] - 市场供应紧张局面有望缓解，刺激资金枯竭和劳动力市场紧张或促使业主出售资产，公司将继续寻找合适交易 [18] 其他重要信息 - 公司推迟发布2022年业绩指引，待32项资产处置情况明确后公布，并会适时发布进展公告 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 行为健康业务机会、管道情况及设施转换许可流程和时间 - 公司看好行为健康业务，进攻角度可低价收购不良资产改造，防御角度可优化主租赁组合；各州许可和监管要求不同，从签约到资产重新开发、获得分区和许可，预计需12 - 18个月租金才会产生 [23][24][25] 问题: 从1031交换角度，资产剥离后置换资产是否主要为行为健康资产 - 今年公司投资资产类别与去年相似，行为健康业务起步可能是对32项自有设施进行改造，未来可能更积极参与 [27] 问题: 32项资产中可重新定位为行为健康资产的比例，出售资产收益用途，是否会用于股票回购或投资行为健康设施 - 目前不便透露出售、重新招租和重新规划的比例，因行为健康业务分区审批工作正在进行；收益再投资选项包括行为健康业务，但预计仍会投向熟练护理和老年住房资产 [30] 问题: 行为健康业务租赁协议情况，租金覆盖指标与熟练护理业务是否相似 - 预计行为健康资产稳定租赁覆盖率超熟练护理业务，约3倍以上，新投资收益率约9% [31] 问题: 投资贷款产品协议是否与2022年不动产收购分开 - 是分开的，贷款业务是新渠道，公司常规业务仍以熟练护理和老年住房的三重净租赁投资为主 [32] 问题: 32项资产中熟练护理和老年住房的比例，近期租金收款率下降原因，以及租金收款率降至90%时计划是否会受影响 - 资产为熟练护理和老年住房混合，具体比例待达成销售和重新招租协议后公布；租金收款率下降受德尔塔、奥密克戎、劳动力成本和政府救济资金等因素影响；公司根据压力测试结果，决定主动处理有违约风险的资产和关系 [36][37][38] 问题: 资产重新定位后覆盖水平变化，以及明确未来盈利运行率的时间 - 处理32项资产后覆盖情况将改善，具体数据待交易完成后提供；销售预计今年夏天完成，重新招租在同期内，重新规划需12 - 18个月 [39][41] 问题: 核心收购业务的收益率预期和承保覆盖率 - 熟练护理业务收益率为中高8%，部分情况可达低9%；老年住房业务收益率不一；老年住房承保覆盖率为1.2 - 1.25，熟练护理业务目标承保覆盖率为1.4 [42][43] 问题: 自上次报告以来，奥密克戎是否导致熟练护理业务技能组合提升 - 奥密克戎使部分熟练护理运营商技能组合改善，但也导致劳动力成本增加，技能组合提升未转化为利润 [46][47] 问题: 此前资产清理工作后仍有需处理资产的原因 - 2019年资产清理工作使公司在疫情期间表现良好，但随着疫情发展，部分此前需关注的资产和关系出现违约风险，公司决定主动处理 [50][51] 问题: 非经常性交易成本和整体G&A费用增加的原因 - 这些费用与公司管理层和董事会在季度内考虑的战略替代方案有关，预计今年不会产生类似费用 [53] 问题: 对资产重新定位计划规模的信心，是否需扩大 - 公司对资产重新定位计划有信心，认为能长期收取剩余投资组合租金，但不排除意外情况 [55] 问题: 未来现金收款率预期 - 目前无法提供相关信息 [56] 问题: 投资市场估值是否开始正常化，何时会正常化 - 目前市场估值仍处高位，预计今年晚些时候随着劳动力市场和更多业主出售资产，市场会趋于正常化，但短期内价格仍将维持高位 [58][59] 问题: 行为健康业务转型后18个月内公司是否无租金收入 - 若行为健康运营商已在该州，预计12个月；若为新进入该州，预计18个月 [60] 问题: 行为健康设施改造费用 - 改造费用取决于改造规模，可能在100 - 400万美元之间 [61] 问题: 强大运营商是否会在困境设施中扩张，32项重新定位资产中是否可能有大型运营商接手 - 疫情放大了运营商的强弱差异，强大运营商可能利用市场机会扩张；32项资产重新招租选项多样，目前预计大部分出售，少部分重新招租或重新规划 [63][64] 问题: 32项资产问题是资产本身还是运营商问题 - 难以区分资产和运营商的影响 [67] 问题: 股票回购的价格参数，是否会使用杠杆进行回购 - 股票回购取决于净资产价值（NAV）的折扣情况，公司有处置收益，预计无需使用杠杆，具体取决于时间安排 [68][69] 问题: 对股息安全性的看法 - 公司不担心股息问题，3月会决定是否增加股息 [70]