财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司实现双位数的正常化FFO增长，同比增长13%至3670万美元；正常化FAD增长15.1%至3900万美元 [8][26] - 每股正常化FFO同比增长11.8%至0.38美元，每股正常化FAD增长11.1%至0.40美元 [26] - 公司提高了2021年的业绩指引，正常化FFO每股从1.49 - 1.50美元，正常化FAD每股从1.58 - 1.59美元 [26] - 第三季度现金租金回收率为96.2%，10月为96.1%，预计年底前能收回全部租金 [8][29] - 净债务与正常化EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为25.1%，固定费用覆盖率为8.5倍 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 第三季度，熟练护理运营商报告入住率持续回升，预计明年夏天恢复到疫情前水平；近60%的设施入住率已恢复到疫情前的90%以上，但仍有近20%的设施低于80% [14] - 整体投资组合的熟练护理业务占比仍比疫情前水平高出约300个基点，较高的报销率抵消了部分入住率损失 [15] 老年住房业务 - 相对较小的老年住房（AL）投资组合整体入住率与第二季度持平，尽管入住人数显著增加；预计后续入住率将开始更快恢复 [15] 租赁覆盖情况 - 总体租赁覆盖率保持健康，前10大运营商的物业层面EBITDAR覆盖率为2.2倍，EBITDARM覆盖率为2.76倍 [16] 各个市场数据和关键指标变化 熟练护理市场 - 市场上非战略性和陷入困境的设施交易增多，稳定资产交易稀少，价值增值资产因政府支持，部分业主仍在维持 [21] - 熟练护理设施的每床位价格达到历史新高，包括许多几乎没有现金流的资产 [22] 老年住房市场 - 市场上资产类型多样，但很多资产定价不合理，不过公司关注的中端市场产品有一些更合理的价格 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持严格的承保原则，不追逐定价不合理的资产，等待价格回归理性后，利用充足资金进行优质资产投资 [7][23] - 持续与行业内广泛联系，寻找价格合适的投资机会，目前投资管道规模在1.25 - 1.50亿美元之间，SNF和老年住房设施各占一半 [23][24][25] - 行业面临合格劳动力短缺和劳动力成本急剧上升的挑战，但资产定价异常强劲；公司租户除一个短期租金延期外，今年都能按时支付租金 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业仍面临挑战，但入住率和收入的增长是积极信号；劳动力短缺和成本上升是持续挑战，尤其是在患者和居民数量增加的情况下 [6] - 公司对投资组合的长期未来持建设性态度，认为入住率的稳步恢复和持续的救济资金对业务发展有利 [9][20] - 预计随着疫情缓解、供应链问题解决、利率上升和信贷标准收紧，资产价格最终会稳定下来，公司届时将更积极地扩张 [24] 其他重要信息 - 公司与大多数运营商上个月在拉古纳海滩举行了年度运营商会议，分享应对疫情和劳动力挑战的最佳实践 [9][10] - 多数运营商已申请第四阶段的提供商救济资金，除了Ensign和Pennant从一开始就不需要或不接受救济资金 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Noble的两个资产情况及租金风险 - 这两个资产是Premier的长期业绩不佳资产，移交给Noble后覆盖情况略有改善，但仍需努力达到1倍以上覆盖；租金金额不变 [33][34] 问题2: 是否有资产从Noble转给新运营商 - 有两组各2个资产，一组是从Premier转给Noble的威斯康星州的2个资产；另一组是佛罗里达州迈尔斯堡的建筑仍在进行重大翻新，马里兰州巴尔的摩的建筑正在出售 [35] 问题3: 上述两组资产剥离后对Noble覆盖率的影响 - 虽然没有具体数据，但迈尔斯堡和巴尔的摩的资产移除后，将显著提高Noble的覆盖率 [36] 问题4: 对投资管道价格和公司承保与其他买家差异的疑问 - 与投资销售界沟通后，认为政府支持结束后价格会回归理性；其他买家可能对某些州基于CMI的医疗补助费率有激进假设，而公司不会这样做 [37][38] 问题5: 关于Noble在新泽西的两个记忆护理资产情况 - 这两个约40 - 45张床位的设施已翻新，收购价约1200万美元，还需投入不超过25万美元；预计明年上半年开始收租，将由不同运营商运营 [41][42] 问题6: 巴尔的摩和迈尔斯堡资产的出售价格、租金信用及迈尔斯堡延迟原因 - 巴尔的摩资产正在市场上销售，价格未知，将根据市场价格调整租金；迈尔斯堡建筑在消防许可过程中发现问题，正在与消防部门合作解决 [44] 问题7: 今年收购金额能否达到历史水平 - 今年接近年底，管道项目可能无法达到疫情前的历史收购金额，但公司对现有项目感到兴奋，取决于尽职调查和运营商签约速度 [45] 问题8: Noble被收购资产是否有债务及对其的影响 - 资产有债务，收购所得款项大部分用于偿还租金延期和其他义务 [48] 问题9: 运营商降低代理成本时是否减少入住限制及人员配置情况 - 熟练护理业务方面，多数运营商因劳动力紧张对入住有一定限制；有两种应对方式，一是继续入住并使用代理人员，会影响利润率，二是保持低入住率减少代理人员使用 [50] 问题10: 老年住房投资组合入住率季度增长情况 - 老年住房入住率季度间基本持平 [51] 问题11: Noble内部审查的原因、居民去向及入住率下降情况 - 审查原因是关注护理适宜性和付款来源；居民可能去了行为健康设施、熟练护理设施或其他专业辅助生活设施；入住率下降12.5%是整个投资组合的情况 [52][53][54] 问题12: Premier的覆盖比率变化及是否可从观察名单移除 - 移除两个威斯康星州设施后，覆盖比率有所上升，但仍需达到1倍以上才能从观察名单移除；目前预计第四季度情况会逐渐改善 [55][56] 问题13: 公司租赁中的CPI租金 escalators情况及2022年预期 - 多数租约包含CPI - W和CPI - U，有0下限和2.5% - 3.5%上限；2021年假设2%影响不大，2022年预计接近2.5% [57][58] 问题14: Ensign集团成立 captive对公司交易管道的短期和长期影响 - 对公司影响不大，公司与Ensign的交易通常是公司找到项目后带给他们；Ensign有良好的资本成本和可用性，若自己找到项目会自行交易 [59] 问题15: Ensign和Pennant组合物业数量变化及未来交易模式 - 公司通过购买带租约的投资组合和单个建筑与他们交易，未来仍将是公司找项目带给他们 [61][62][63] 问题16: 与Ensign集团主租赁协议的到期情况及长期关系风险 - 2014年的8份主租赁协议有不同的到期时间和2 - 3个五年延期选项，地理、资产类别和质量分布广泛，续约可能性高 [65] 问题17: 是否提前知道Ensign的 captive战略 - 不应该感到惊讶，Ensign多年来一直向市场透露有相关计划 [67] 问题18: 熟练护理业务中熟练占比增加的可持续性及与PDPM和COVID的关系 - 难以将熟练占比变化归因于PDPM；目前熟练占比受Delta变种影响有所上升，未来很大程度取决于三天合格住院豁免政策是否持续，疫情结束后可能接近疫情前水平 [69][70] 问题19: 行业对PRF资金的依赖是否会影响公司未来收购和定价 - 当PRF资金停止、公共卫生紧急情况结束和EC - mAb资金停止时，预计会有大量交易出现，供应将超过需求，床位价格将下降 [72] 问题20: 部分运营商劳动力压力缓解的原因 - 是提高工资和失业救济到期、人们重返工作岗位的综合结果；成功的运营商在招聘中表现出坚韧和专注于企业文化 [74] 问题21: Ensign物业是否有回购选项及相关情况 - 只有收购的德克萨斯楼层有回购选项，2024年底开放；披露文件中第一批回购选项可能与Noble有关，目前不太可能行使；另一个中西部SNF运营商的回购选项1月1日开放，目前也不太可能行使 [76][77][78] 问题22: 上述SNF运营商租赁收入的固定资本化率 - 暂无具体数据，将后续提供 [79]