财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司正常化FFO为3250万美元，即每股0.34美元；正常化FAD为3390万美元，即每股0.36美元 [31] - 季度末，公司派息率处于同行最低水平，正常化FFO派息率约为74%，正常化FAD派息率为69% [31] - 净债务与正常化EBITDA比率处于历史最低水平，为3.1倍，净债务与企业价值比率为22% [32] - 公司上调2020年业绩指引，预计正常化FFO每股为1.36 - 1.37美元，正常化FAD每股为1.42 - 1.43美元 [15][33] - 预计全年租金收入约为1.7亿美元，利息收入为230万美元，利息支出约为2400万美元，G&A预计在1550 - 1600万美元之间 [34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 3 - 10月，公司老年公寓入住率与整体行业相比保持稳定，较6月仅下降100个基点；非Ensign的熟练护理业务整体入住率下降710个基点（约9%），但高利润率的熟练护理入住率增加480个基点（近31%） [20][21] - 第二季度，整体投资组合EBITDAR租赁覆盖率（TTM，剔除所有HHS资金）为1.94倍；无Ensign时，该覆盖率仍达1.28倍；仅看Q2，EBITDAR覆盖率（无HHS资金）为2.09倍，无Ensign时为1.30倍 [23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 医院急诊和电子手术量恢复到疫情前水平，但受病毒影响，恢复情况有限且因市场而异，预计未来会随感染浪潮起伏 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续为医疗保健提供商发声，并提供更多有意义的数据和透明度 [13] - 第三季度，公司与租户Eduro Healthcare完成一笔1660万美元的收购，使Eduro成为第五大客户，增加150万美元租金收入 [26] - 公司预计2021年收购活动将活跃，目前交易管道规模在1.5 - 1.75亿美元之间，包括小型投资组合和单项目，主要为SNFs和老年公寓 [28][29] - 行业竞争格局与过去12 - 24个月相似，有资金充足的私人买家和部分REIT同行参与竞争 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度运营基本符合预期，租金收取情况良好，检测能力提升，死亡率下降，熟练护理业务占比提高，虽入住率仍疲软，但运营比初期更稳定 [8] - 行业对第三波疫情的应对能力比6个月前更强，HHS提供商救济资金为熟练护理运营商提供了几个季度的运营支持 [8] - 若疫苗有效且快速推出，公司未来几个季度运营表现将可预测且可控；若进入长期恢复期，多数运营商也有软着陆的可能 [12] - 公司对未来3个季度的租金收取和外部增长前景感到乐观，看好2021年发展 [15] 其他重要信息 - 公司在计算救济资金对财务表现和运营商健康的影响时采用保守方法，将截至目前的所有收入在2020年4月至2021年6月30日的15个月内平均分配 [10] - 公司预计可能会有更多救济资金和使用时间，但在规则改变前将坚持保守测量方法 [11] - 自4月以来，公司共收取超过98%的租金，除一家小型老年公寓租户外，11月租金收取情况符合预期 [13] - 公司目前无循环信贷额度借款，持有2500万美元现金，2024年前无债务到期 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资管道的构成、定价情况以及更大规模机会的定义 - 现有管道主要由SNFs组成，有部分含老年公寓的园区项目，但无独立老年公寓项目 [38] - 未来可能出现的大规模交易规模在5000 - 1.5亿美元之间，为拍卖流程且资产质量较好 [39] 问题2: 承保SNFs时如何考虑入住率下降问题以及对覆盖率承保的影响 - 承保时需参考疫情前数据，了解熟练护理业务占比，考虑入住率下降是因熟练护理业务占比变化还是新患者增加 [41] - 通过合同条款设置安全网，考虑交易中的下行风险，且每笔交易情况不同，需综合评估运营商情况和潜在改善空间 [42] 问题3: 公司是否仍积极收购退出业务的小运营商房产并重新出租，此类交易是否因疫情更耗时 - 公司继续寻找此类机会，现有运营商对接手收购项目有信心 [45] - 疫情下承保和评估更复杂，交易文件处理时间增加，但交易执行本身并不复杂 [46][48] 问题4: 目前的竞争格局如何 - 与过去12 - 24个月类似，有资金充足的私人买家和部分REIT同行参与竞争 [50] 问题5: Trillium的EBITDAR覆盖率在第二季度下降的原因及后续情况 - Trillium因租金增加进入前十大租户，疫情第一季度劳动力成本增加和收入下降导致覆盖率下降 [53] - 第三季度情况好于第二季度，虽无HHS资金时覆盖率仍未达1倍，但已接近，公司认为其正在做出必要业务调整 [53][54] 问题6: 若1 - 2月投资进度缓慢，是否会大幅提高股息 - 公司未讨论此事，历史上既致力于维持股息增长，也注重保持派息率以留存资金用于公司发展 [56] - 交易有正常年度周期，11 - 12月通常交易较少，具体投资和股息情况需看未来几个月发展 [57] 问题7: 前十大租户中7家公司在6月季度租金覆盖率提高的共同运营特征是什么 - 公司前十大租户为优质运营商，业务对领导力和管理能力敏感，优秀管理是关键因素 [60] - 能够在内部提升熟练护理业务占比很重要，不仅能获得高利润患者，还能提升市场竞争力 [61] 问题8: Premier是否是名单中唯一主要专注老年公寓的公司 - 除Premier外，Pennant集团也是主要从事老年公寓业务，还提供家庭健康和临终关怀服务 [62] 问题9: 下一季度租赁覆盖率比率的趋势如何 - 结果会有差异，部分受疫情冲击大的运营商可能会有所改善，而部分在Q3受西部州第二波疫情影响的运营商情况不确定 [64][65] 问题10: 家庭健康领域的发展是否会对熟练护理行业和辅助生活入住率构成威胁 - 这一讨论并非新话题，疫情后更受关注，但公司认为传统熟练护理人群中可能转移的比例有限，且行业会恢复正常 [68][69] - 患者在医疗保健体系中的流动一直存在，预计医院会推动患者出院，熟练护理仍是多数患者的主要去处 [70] 问题11: 熟练护理行业的出院模式是否会恢复正常 - 现在判断熟练护理行业无法恢复正常还为时过早，公司认为疫情结束、生活恢复正常后，运营、劳动力和出院环境将回归疫情前状态 [72] 问题12: 公司管道中是否考虑夹层或优先股贷款交易 - 公司近期有考虑相关交易，但目前未计入管道，对优先股交易有较好前景，对夹层贷款不排斥，需看交易和抵押情况 [73] 问题13: 公司客户群体的择期手术量未恢复的原因以及是否存在份额流失 - 熟练护理患者大多从急诊科入院，择期手术患者占比过去10 - 15年已减少，入住率更取决于国家重新开放后急诊科就诊人数 [76] - 公司没有数据表明存在份额流失 [77] 问题14: 公司资产负债表状况良好，是为保护下行风险还是准备增加杠杆进行扩张 - 因疫情收购活动减少，杠杆率下降，公司预计未来根据交易情况，杠杆率可能会提高至4 - 5倍 [79]