财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.58美元，同比增长23.4% [12] - 同店收入增长15.6%，费用增长2.9%，NOI增长21.4% [11] - 第一季度平均入住率为93.6%，季度末实际入住率为94.1% [11] - 全年每股FFO指引中点提高0.01美元，同店收入、费用和NOI增长指引均有改善 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第一季度收购1家全资门店，花费3200万美元 [12] - 第三方管理业务方面，第一季度新增33家门店 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月底，同店池实际入住率为94.6%，与去年同期相差10个基点 [17] - 第一季度街道费率同比上涨约10%，4月与去年基本持平，但较2019年仍上涨约31% [45] - 纽约市场第一季度表现略好于预期，入住率较去年有所上升，整体营收增长约8% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自存仓行业和Cube在当前不确定经济环境中处于有利地位，通胀和利率上升将限制新开发项目，有利于现有资产所有者 [6] - 公司专注于在一级市场拥有高质量资产，在经济衰退时有望跑赢其他投资组合 [9] - 公司将继续积极寻找外部增长机会，同时保持保守的资金管理方式，与投资级信用评级保持一致 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度表现稳健，消费者需求趋势健康，积极的租赁趋势延续到4月，对春夏季租赁旺季持乐观态度 [5] - 若经济衰退，公司专注于一级市场的高质量资产组合有望跑赢其他投资组合 [9] - 通胀和利率上升虽带来挑战，但也限制新开发项目，为现有资产所有者创造有利环境 [6] 其他重要信息 - 公司发言包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [3] - 公司发言提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站上找到 [3] - 公司在过去两年进行了一些特别投资，包括空调系统升级、太阳能投资和照明升级，符合ESG目标并能节省成本 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第二季度入住率情况及全年趋势 - 截至4月底，同店池实际入住率为94.6%，与去年同期相差10个基点，入住率表现好于预期，租赁活动自1月以来良好，4月也不错， vacate率略高于去年但符合预期 [17] 问题: 更新后的指引中费用预期降低的原因 - 第一季度房地产税和其他方面有好消息，实现了一些效率提升，但全年来看，房地产税和人员费用仍有压力，会使费用率接近指引范围 [18] 问题: 目前续租价差情况及未来趋势 - 目前负价差好于历史水平，但正价差已回到历史上的负价差模式，第一季度负价差约为10% [21] 问题: 利率上升对交易市场资本化率的影响 - 目前在交易市场还未看到明显影响，市场仍很活跃，有很多买家想增加自存仓资产组合，预计影响需要一段时间才会显现 [22] 问题: 租金上调时消费者是否有压力 - 公司未看到客户对租金上调的反应有变化，继续进行测试，已大幅缩小现有客户和新客户租金价差，消费者在当前通胀环境下对租金上调接受度较高 [25] 问题: 资本支出预算情况 - 每平方英尺资本支出无实质变化，主要大项支出为定期粉刷、屋顶维修或更换、车道密封涂层，虽成本有增加但对整体组合影响不大；建筑成本方面，较12个月前每平方英尺增加20% - 40% [26] 问题: 太阳能和HVAC设备对公用事业成本的影响 - 短期内对成本影响不显著，投资回报需数年时间，长期来看有助于降低能源成本和维修保养费用 [28] 问题: 当前客户平均停留时间情况 - 现有客户平均停留时间继续增长，目前在15 - 16个月左右，约46%的客户已使用超过2年；去年底短期客户有所增加，与当时住房市场情况有关，2022年已趋于正常，预计部分市场大学生客户今年将恢复正常 [31] 问题: 4月情况及同店核心指引上调原因 - 4月在入住方面得到客户支持， vacate率符合预期，这使公司对原指引下限更有信心；下半年情况需观察5、6月市场表现，届时将影响对全年剩余时间指引的更新 [32] 问题: 过去几年表现较好的市场及关注市场 - 较小市场波动较大，较大、人口结构较好的市场波动较小，当前经济形势下，人口结构较好、波动较小的市场可能更受益，如提到图森等较小市场波动明显 [34] 问题: 纽约市场剩余时间的入住率和费率增长情况 - 纽约市场表现略好于60天前预期，4月入住率较去年有所上升，各行政区消费者表现强劲；皇后区和布鲁克林区仍有供应压力；从业绩来看，同店池调整后Q4到Q1有20个基点的加速增长，若看旧池则有20 - 30个基点的减速，整体营收增长约8%；预计此前同店收入增长20% - 25%的市场今年减速更快，而纽约市场情况较好 [38] 问题: 交易市场上是否有更多资产出售 - 市场上仍有很多潜在收购机会可供评估，但数量不如去年；难以确定卖家出售动机，预计随着时间推移会有一些投资组合进入市场，市场波动将影响不同买家的决策 [40] 问题: 纽约市场同店池调整后减速是否指店内收入 - 是的 [43] 问题: COVID导致的需求变化及客户搬出趋势 - 年初部分城市市场受疫情影响，入住和搬出活动较少，随着疫情影响减弱，市场逐渐恢复正常；目前 vacate率符合预算，预计因2020年入住客户已使用较长时间， vacate率会略高；此外，全国多数市场多户住宅租金压力促使小面积公寓租户增加室友，从而增加对自存仓的需求 [44] 问题: 两个新开发项目的稳定回报预算及与初始预期的变化 - 公司通常目标是新开发项目稳定收益率比市场资本化率高200 - 250个基点，过去几年基本保持一致；项目成本无实质变化，现金流预期因过去18个月市场情况有所改善，虽成本有所增长但现金流增长可抵消；项目审批和施工受当地政府和劳动力问题影响，时间比原计划长1 - 2个季度 [46] 问题: 自存仓行业长期实现实际费率增长的概率 - 公司对行业在当前通胀环境下继续实现费率增长有信心，自2009年经济衰退后同店收入复合增长率在5% - 6%，认为行业费率增长未超过消费者成本增长趋势，有继续增长的空间 [50]