财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长6.7%，过去四个季度同店收入增长高于行业平均水平 [8] - 第一季度同店NOI增长8.9%，费用增长2% [11] - 第一季度平均入住率为93.8%，同比上升280个基点，季度末入住率为94.4% [11] - 第一季度调整后FFO每股0.47美元，同比增长14.6% [12] - 第一季度通过ATM计划筹集净收益9970万美元，提前偿还部分有担保贷款，2021年和2022年无债务到期，加权平均债务期限为6.7年 [15] - 上调全年FFO每股指引区间近2%，即每股上调0.03美元，同店收入增长预期提高至4.75% - 5.75% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理团队本季度新增31家门店，主要来自新开发和现有运营门店，未来机会管道依然强劲 [9] - 非同店组合和第三方管理业务表现强劲 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度新客户平均净有效租金同比增长超20%，季度末同比增长超40% [8] - 部分市场运营成本同比下降，主要受房地产税变化、维修维护项目时间安排以及人员配置优化等因素影响 [34] - 市场上看到从顶级25个MSA向26 - 100个MSA的逐渐转变 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续对新客户采取积极的有效费率策略，预计强劲需求和净租赁趋势将持续到传统春季和初夏旺季 [7] - 专注于高质量资产的有序增长，通过合资企业主要收购近期开发且尚未达到经济稳定的存储设施 [10] - 保持活跃和自律，追求外部增长机会，包括开发项目和收购门店 [13][14] - 行业交易活跃，预计今年是交易繁忙的一年，但难以预测公司能获得多少交易机会，竞争来自各种类型的投资者 [41][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓储行业基本面趋势延续去年下半年以来的积极势头，公司第一季度表现良好，4月趋势强劲，为旺季做好了充分准备 [6][10] - 公司在定价、营销和运营方面的系统和平台在快速变化的环境中表现出色，相对业绩强劲 [17] - 对全年业绩持乐观态度，上调全年FFO每股指引区间，主要基于同店收入增长前景的改善 [16] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站上找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市场重新开放对公司资产是否有影响，未来是否会有波动？ - 公司未看到纽约市及其门店在活动恢复时出现波动，过去13 - 14个月城市市场与郊区市场的入住和停留模式相似 [19] 问题: 广告费用仅增长3.1%，全年趋势如何？ - 预计2021年全年营销广告费用将高于通胀水平，第一季度获得了一些协同效应和效率提升，部分预期支出转移到了当前季度，在一些去年暂停的市场增加了户外广告投放 [20] 问题: 能否详细说明修订后的指引，以及对入住率增长的看法？ - 公司第一季度表现良好，进入旺季的位置优越，入住率处于创纪录高位，有效租金也有所提高，目前同店组合入住率为95%，预计旺季入住率将继续提高 [22][24] 问题: 未来两个季度入住率的变化节奏如何？ - 夏季通常入住率较高，但第一季度末入住率已经很高，上升空间有限；旺季过后，入住率通常会季节性下降，但由于需求强劲，也有可能全年保持在高位；公司平台在入住率和费率的平衡方面具有灵活性 [25][26] 问题: 收购预算的上限风险有多大？ - 收购管道非常强劲，但难以精确预测最终的收购金额，公司将保持自律和机会主义，根据市场情况进行调整 [28] 问题: 本季度第三方管理业务新增31家门店但失去53家门店，原因是什么，未来是否还有类似情况？ - 失去的门店主要是被收购而离开平台，最大的一笔是37家门店的K - cap投资组合；公司为能为第三方业主创造价值感到自豪，同时也有强大的管道来替换这些门店 [30][31] 问题: 公司成本受法规限制的情况如何，指引中是否考虑了限制的缓解？ - 公司受部分城市法规限制的影响较小，目前美国西部仍有一些限制，但大部分已经缓解，预计对未来增长和预期影响不大，公司对现有客户的费率调整保持一贯模式 [32] 问题: 市场层面运营成本下降的原因是什么？ - 主要是房地产税预期的变化、COVID - 19对维修维护项目的影响以及人员配置的优化，同时智能租赁的使用也有助于降低劳动力成本 [34][37][38] 问题: 外部增长机会是否更多地转向租赁期设施而非成熟物业，行业情况是否有变化？ - 公司看到稳定资产和租赁期资产都有机会，市场机会丰富，但难以预测公司能获得多少交易，行业交易具有季节性，夏季通常有更多业主出售门店 [39][40][41] 问题: 收购环境活跃，但符合公司标准的交易有多少，这对公司战略有何影响？ - 第四季度有很多符合公司标准的交易，第一季度较少；公司会评估每笔交易，但由于市场竞争激烈，定价可能不符合公司的回报门槛；公司乐观地认为随着时间推移会找到机会 [43][44] 问题: 入住率和费率是否会同步变化，第四季度入住率负增长的情况下，费率是否会保持粘性？ - 入住率难以预测，因为2020年情况异常，历史数据的参考价值降低；有可能过去几个季度的客户停留时间较长，旺季也有正常客户，下半年入住率可能保持高位；费率方面，第二季度同比增长将非常显著，之后可能会有所回落，但目前的价格水平与过去几年的峰值相比并非过高，有可能保持稳定 [46][48][52] 问题: 最近一两个月新租户租赁的主要原因是什么？ - 主要原因包括家庭装修、单户住宅转售市场活跃、新房建设成本和劳动力问题导致入住延迟、部分市场大学活动恢复以及正常的生活事件等 [56] 问题: 供应向26 - 100个MSA转移是指2022年吗，对2022年市场供应的看法如何？ - 指的是与潜在第三方客户的互动中，看到开发机会从顶级25个MSA向26 - 100个MSA转移；公司数据显示2019年是顶级市场供应的峰值，2021年供应继续下降，预计2022年也将保持下降趋势 [57][59] 问题: 行业需求强劲，是否已经度过供应压力峰值，新开发资产的租赁情况如何？ - 新开发门店受益于过去几个季度的强劲需求，租赁情况比疫情前更积极，费率也有所提高，有助于减轻对现有门店的影响；如果市场持续强劲，新门店达到成熟的时间可能会缩短，但现在判断还为时过早 [60] 问题: 收购竞争中主要输给了谁，原因是什么？ - 竞争对手包括大型交易中的各类投资者、REITs、大型私人运营商、家族办公室等；原因可能是对方的回报门槛较低、结构不同或承保假设更激进；公司会分析未成功的交易，确保决策正确 [61][62][63] 问题: 向现有租户提高费率时，租户的反馈与疫情前相比有何变化？ - 公司提高费率的方式基本一致，租户的接受度变化不大，目标是在不显著影响空置率的前提下提高盈利能力和现金流；如果租户租金远低于市场水平且不愿意调整，在高入住率情况下，让其离开并以更高价格出租给新租户可能是更好的选择 [66][67] 问题: 提高费率的公式和幅度是否因市场而异？ - 由于短期内费率变化较大，不同时间入住的客户面临的情况不同，导致存在更多差异，但公司的方法是一致的 [68][69] 问题: 第三方管理业务在顶级25个市场以外的活动增加，这些市场的资本回报率压缩是否更明显？ - 全国范围内资本回报率都在压缩，顶级25个市场和其他市场的情况相当，自存仓储行业的现金流稳定性吸引了大量资本，第三方管理平台的发展也使投资者更容易在不同市场组建小型投资组合 [71] 问题: 开发成本增加，但资本流入行业，未来12 - 18个月供应是否会大幅增加？ - 一方面，行业基本面良好吸引资本流入；另一方面，原材料成本上升、劳动力短缺和分区许可问题会限制供应；如果土地成本低、市场健康且项目可行，仍会有一定的开发活动；供应可能会从大型MSA向小型MSA转移，行业有能力吸收一定的供应增长 [73][74] 问题: 过去一年积极的费率策略推动了强劲的收入增长，第二季度比较容易实现增长，为何没有更激进地上调全年收入增长指引？ - 第二季度同比增长将非常显著，因为去年第二季度费率下降；但第三和第四季度比较困难，因为去年下半年运营基本面强劲；全年指引反映了不同季度的不同情况，公司对指引感到满意，并对全年表现持乐观态度 [76][77][78]