财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店收入增长3.4%，费用下降0.8%，净营业收入（NOI）增长5.1% [13] - 第四季度平均入住率为93.8%，同比上升220个基点，季度末入住率为93.4%，同比也上升220个基点 [13] - 经调整后，第四季度每股运营资金（FFO）为0.47美元，较去年增长11.9% [14] - 2021年12月宣布将季度股息提高3%，年化股息达到每股1.36美元，基于2021年指引中点，股息支付率为75.6% [19] - 2021年FFO指引受稀释影响，每股减少0.05 - 0.06美元，但较2020年减少约0.02美元/股 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 自有存储业务 - 第四季度同店表现良好，收入、NOI增长，费用下降，入住率提升 [13] - 非同店组合也表现强劲 [14] 第三方管理业务 - 2020年新增168家管理门店，第四季度新增38家，年末管理门店达723家 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区（含外区）、Acela走廊其余地区、亚利桑那州、内华达州和加利福尼亚州的物业表现强劲 [8] - 东南部和得克萨斯州因供应过剩，积极成果稍显平淡，但整体表现仍强劲 [9] - 截至2021年2月26日，同店池的实际入住率比去年同期高270个基点，全国新客户净有效租金同比增长达20% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 维持高质量多元化投资组合，第四季度在核心市场完成多笔交易，包括Storage Deluxe交易及另外10家门店收购 [9][15] - 持续成为第三方管理首选，预计2021年第三方管理业务仍将增长，但会有部分开发资产推向市场 [10][36] - 保守融资以支持增长，保持BBB/Baa2投资级信用评级 [17] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，资本化率激进，众多买家参与资产竞标 [26] - 开发新机会愈发难找，公司将在波士顿至华盛顿特区走廊有选择性地增加开发项目 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年尽管面临新供应和疫情挑战，公司凭借优质资产、平衡表和平台，实现同店收入和NOI增长 [7] - 2021年经营环境积极，预计上半年表现强劲，下半年需求和季节性将回归正常，但第四季度入住率同比可能降低 [31][32][41] - 看好纽约市复苏，认为将带来需求增长，公司在城市核心及周边郊区的布局将受益 [51][53] 其他重要信息 - 2021年同店物业池增加36家门店，预测考虑新供应对约40%同店组合的影响，新供应影响呈下降趋势 [20][21] - 新开发和收购门店的入住情况良好，预计稳定后将增加净资产价值（NAV），但短期内会稀释FFO [22] - 公司客户基础稳固，应收账款和核销率处于历史低位，但逾期费用减少导致其他收入持平 [45][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年收购指引较低的原因及对机会的看法 - 收购市场竞争激烈，资本化率激进，难以预测参与程度，但公司对第三方管理平台和现有关系有信心，会把握有吸引力的机会 [26] 问题2: 今年是否有开发新项目的机会 - 公司在弗吉尼亚州维也纳新增了一些项目，会在波士顿至华盛顿特区走廊有选择性地增加开发，但现阶段机会愈发难找，开发活动可能减少 [27] 问题3: 2021年上半年与下半年的指引假设，当前入住率与去年对比，以及租金趋势 - 年初入住率处于季节性高位，预计上半年表现强劲，第二季度同比增长较容易；下半年需求和季节性将回归正常，第四季度入住率同比可能降低 [31][32][41] - 截至目前，同店池实际入住率比去年高270个基点，全国新客户净有效租金同比增长约20% [34] 问题4: 第三方管理业务是否会有流失，2021年管理门店数量是增长还是持平 - 预计2021年该业务仍将增长，管道健康，但会有部分开发资产推向市场，可能导致部分门店从第三方管理数据中剔除 [36][37] 问题5: 在租赁旺季开始时，是否能像往常一样季节性提高租金，是否有阻碍因素 - 公司关注入住率和租金的平衡，认为行业将迎来传统旺季，住房市场对自存行业有利，有机会在春末和夏季以更高租金获得更多客户 [40] 问题6: 2021年第三和第四季度指引是否考虑入住率同比降低，下半年净有效租金预期 - 随着下半年回归正常季节性趋势，预计第四季度入住率可能低于2020年，但公司未提供具体入住率和租金指引 [41] 问题7: 纽约与整体投资组合的同店假设情况 - 纽约市场表现与整体投资组合一致，曼哈顿及周边郊区门店表现良好 [42][43] 问题8: 当前实际入住率和经济入住率是否有差异，以及非支付入住情况 - 两者无明显差异，与历史情况相符，客户基础稳固，应收账款和核销率低，但逾期费用减少导致其他收入持平 [45][46] 问题9: 纽约市的需求性质与其他城市是否不同 - 除曼哈顿55街门店因单元组合偏向小单元可能有所不同外，纽约其他门店与其他城市门店需求无显著差异 [48][49] 问题10: 对纽约市复苏的看法 - 看好纽约市复苏，认为会带来需求增长，远程办公现象持续，客户粘性高，公司在城市核心及周边郊区的布局将受益 [51][53] 问题11: 纽约供应方面，是否有项目从管道中退出 - 今年布朗克斯区无新供应，预计明年最多一家；2021年后，各行政区新供应将接近零 [54] 问题12: 收购市场中，租赁期和稳定期物业的差异是否扩大，是否带来机会 - 市场情况与过去12个月相比无太大变化，但租赁期物业入住率加速提升，接近稳定的物业可能推向市场，需综合考虑多种因素进行评估 [56][58] 问题13: 纽约市租金管理系统情况，提高租金是否有阻力 - 提高租金无阻力，客户习惯存储成本和年度租金上涨，部分市场因供应增加，租金尚未恢复到供应前水平，仍有增长空间 [62][63] 问题14: 同店费用增长指引最高达5.5%，推动其接近上限的因素 - 主要是2020年疫情期间支出较低形成高基数，房地产税退款难以持续，同时营销费用会持续投入以推动收入增长 [64][65] 问题15: 收购指引内关注的机会类型，以及不同类型的资本化率情况 - 公司对稳定和非稳定物业持开放态度，会综合考虑符合战略和风险调整回报的机会，不同类型物业定价不同，指引未侧重某一类型收购 [67][68] 问题16: 当前移动租金同比增长20%，第四季度的对比情况 - 第四季度为高个位数增长，目前全国租金持续上涨 [72] 问题17: 开发项目达到稳定状态的时间假设，与疫情前是否有变化 - 未发生变化，小面积（约50,000平方英尺）项目预计3个租赁季达到物理入住稳定，4个租赁季完全稳定；大面积（150,000平方英尺及以上）项目可能增加1 - 2年 [73][74]