财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股0.41美元，同店收入增长-2.2%，同店费用增长2.4%，同店NOI增长-4.1% [14] - 截至目前，4月租金已收取97.6%，接近去年的98%；7月租金已收取95.6%，预计后续会继续增长并接近去年水平 [17][18] - 与去年同期相比，应收账款余额少于30天和少于60天的水平略好 [19] - 第二季度末因暂停客户精益销售导致的额外入住率为90个基点，7月底降至40个基点 [20] - 第二季度末杠杆水平保守，债务与总资产比率为39%，债务与EBITDA比率为4.9倍，固定费用覆盖率为5.6倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成两笔收购，金额为6570万美元，季度内为第三方管理平台增加27家门店 [21] - SmartRental在线无接触体验在本季度约占租赁量的25% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月同店入住率同比下降7.7%，新客户同店净有效租金同比转正，平均上涨2.5%，月底较去年7月最后一天上涨约7% [9] - 7月同店迁入量同比增长3.8% [8] - 7月纽约MSA和行政区表现出色，MSA租赁量增长7%，新客户净有效租金上涨约5%，入住率提高150个基点；行政区租赁量增长超3%，新客户净有效租金上涨5.8% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 6月恢复正常精益流程，7月在解决逾期客户问题上取得重大进展，预计8月底基本完成，第三季度末应收账款恢复到疫情前正常水平 [8] - 6月底恢复更传统的疫情前运营流程，7月至8月初向所有客户发送租金上涨通知，预计季度末租金全面跟上涨幅 [10] - 持续在技术栈、收入管理和营销自动化方面创新，不断改进SmartRental并增加功能 [11][25] - 鉴于宏观环境不稳定和未来经济中断的不确定性，暂不恢复业绩指引 [21] - 公司资产负债表健康，有能力满足近期和中期承诺，有足够资金和财务灵活性，可在发现有吸引力投资时追求外部增长机会 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业具有韧性，公司对未来保持谨慎乐观，但会密切关注政府刺激措施、学校开学和经济开放情况以及疫情在各地区的影响 [11] - 认为公司基于需求的客户群体、优质的投资组合、强大的资产负债表以及在人员和系统方面的投资将继续为所有利益相关者创造价值 [12] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性声明，实际结果可能与声明有重大差异，风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有说明 [4] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的对账可在公司网站的第二季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 用于精益销售的单元主要集中在哪些市场，与同行的差异如何 - 停止和恢复精益销售是在整个投资组合中进行的，虽因市场不同在通知期等方面有差异，但总体上已在全国启动该流程，预计8月基本完成，部分会延续到9月，第三季度末全国情况将良好 [24] 问题: 是否有很多市场仍限制进行精益销售 - 未明确提及是否有很多市场限制，仅表示在推进流程 [24] 问题: 除租赁量占比25%外，SmartRental项目从客户处得到的反馈及其他情况 - 有一部分了解产品、对空间需求明确且习惯自助服务的客户喜欢SmartRental；也有首次使用产品、不确定空间需求或喜欢互动的客户，公司会继续创新并增加功能；未来即使恢复正常，仍会有大量消费者喜欢传统流程，公司会提供两种服务 [25] 问题: SmartRental是否有助于降低营销支出 - 两者没有直接关联，但在吸引对无接触服务有需求的客户方面有互补作用 [26] 问题: 恢复对现有客户的租金上涨后，租金上涨幅度的考虑与疫情前后是否有变化 - 仍以与疫情前相似的方式规划对现有客户的租金上涨，数据和测试表明，在高个位数范围内提高租金，消费者行为不会改变；公司会密切监测，若有变化会灵活调整 [28][30] 问题: 600美元的失业救济金对现有客户是否有帮助，若取消或大幅改变是否有影响 - 从轶事角度看，对部分客户有一定帮助，但客户群体地域和经济状况多样，有无这笔救济金对公司客户影响不大 [32] 问题: 本季度影响利润表的坏账费用或准备金是多少，第三季度随着拍卖积压问题的解决，预计如何变化 - 预计坏账影响将下降，公司按净收入报告结构，仅对预计能收回租金的租赁单元报告收入；第二季度因精益销售延迟，部分预计无法收回租金的单元未计入收入；随着精益销售恢复正常，坏账影响将减少 [33][34] 问题: 本季度坏账高于平均水平的幅度是多少 - 预计无法收回的拖欠率从约2%升至2.5% - 3%，坏账核销率上升超50% [35] 问题: 请更新ICAP相关情况，是否有新进展 - 有很多相关讨论，受影响方希望获得例外情况，但暂无正式行动；认为立法已通过，中长期不太可能逆转，短期内的个别例外情况还不确定 [36] 问题: 开发商是否开始从纽约市向外拓展，如在新泽西、威彻斯特或长岛开展业务；纽约MSA的情况是否与第二季度及7月的改善情况一致，第三季度收入增长情况如何 - 在ICAP立法前，开发商就已开始在纽约市外寻找开发机会，立法会加速这一趋势；7月纽约MSA和行政区表现出色，预计8月将继续保持良好态势 [38][39] 问题: 请说明第二季度纽约居民外迁情况，是否转化为存储需求 - 纽约不会衰落，如Facebook刚在纽约市租赁75万平方英尺办公空间；居民外迁是一种趋势，这些人可能需要临时存储物品，待工作恢复正常后会搬回，届时存储需求可能结束 [41] 问题: 请说明小商业客户的健康状况 - 大部分小商业客户继续租赁并按时支付租金；也出现了一些关闭小生意或餐厅的客户，他们将库存或设备存储起来，期待疫情结束后恢复营业 [43] 问题: 请说明本季度迁入和迁出率之间的差距，与去年相比如何 - 本季度迁入和迁出率差距较去年扩大，本季度下降约21%，2019年第二季度下降约9% [44][45] 问题: 第三季度迁入和迁出率差距的趋势如何 - 目前暂无更新 [45] 问题: 请说明第三方管理平台的情况，私人业主是否有兴趣加入，未来几个季度该平台的增长情况如何 - 该业务持续发展，入站咨询不断，管理合同管道健康；既有现有运营稳定的门店业主因公司平台的优势而加入，也有新交付门店因开发商缺乏运营经验而寻求帮助；业务发展人员忙碌，表明有很多兴趣 [47][48] 问题: 请说明交易市场的情况，包括活动、资本化率和定价 - 交易活动有所增加，部分原因是季节性因素，卖家希望在夏季旺季提高入住率和定价能力后再进入市场；同时，对运营表现和疫情影响的认识更清晰；从卖家角度看，运营稳定的物业定价依然强劲，大量资本对该领域感兴趣，压低了资本化率；处于租赁期的门店可能存在更有吸引力的风险调整后机会，但买卖双方预期存在较大差距 [50][51] 问题: 目前买卖双方在定价上的差距有多大 - 不同交易差异很大，差距可达20% - 30%，但有时会有买家接受卖家价格 [52] 问题: 如果第二季度未停止ECRI计划，会带来什么好处 - 会更好，但未量化具体好处；停止对现有客户的租金上涨是对收入增长同比影响最大的因素 [54] 问题: 不向客户收取滞纳金对其他租赁收入趋势有何影响，业务恢复正常后，预计何时能恢复正常 - 同比下降的大部分原因是滞纳金，季度初迁入量下降导致的行政费用也有一定影响；预计年底能恢复正常 [55] 问题: 7月较高的租赁活动是否由特定客户群体或不同存储需求的客户推动 - 因客户群体庞大且需求多样，难以提供具体情况，相关说明最多只是轶事 [56]