财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度调整后每股运营资金（FFO）为0.44美元，处于指引区间高端 [11] - 同店收入增长1.5%，同店费用增长5.3%，同店净营业收入（NOI）增长0.1% [11] - 同店期末入住率为92.5%，季度平均入住率为93.1% [12] - 调整后全年每股FFO指引范围收窄至1.67 - 1.69美元，中点上调0.5%；引入第四季度调整后每股FFO指引为0.41 - 0.42美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资收购方面，第三季度收购2家门店，花费近1800万美元；年初至今已投资1.89亿美元用于全资门店收购，另有8800万美元已签约 [13] - HVP IV合资企业本季度新增2家门店，花费4600万美元，预计第四季度再增加2家，花费约3400万美元 [14] - 开发项目方面，第三季度在波士顿都会区开业1个项目，新增1个位于宾夕法尼亚州普鲁士王市的开发项目；目前有5个开发项目，预计2021年前交付 [14] - 第三方管理平台第三季度新增48家门店，管理门店总数达652家 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2019年公司前12大市场新店开业数量达到峰值，2020年下降；目前前12大市场交付速度放缓，芝加哥、迈阿密、达拉斯和休斯顿下降最显著 [6][7] - 布鲁克林本季度开始感受到新供应的影响，但需求强劲，公司该地区物业同比入住率高120个基点 [9] - 净有效租金方面，受供应影响市场租金下降，如休斯顿、佛罗里达州；未受影响市场租金有增长，如拉斯维加斯、加州部分市场 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续通过合资企业实现外部增长，第三方平台既是服务收入来源，也是收购平台 [10] - 注重实现目标的同时，关注增量客户成本与终身价值的关系，预计广告支出将继续高于通胀率增长 [25][26] - 行业竞争激烈，不仅来自大型竞争对手，还有地区和非传统存储企业 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临费用对比困难和新供应对营收增长的影响，但公司业务依然稳健，客户需求健康 [6][10] - 新供应及其相关定价压力在2020年仍将影响营收增长，但减速将逐渐降低 [7] - 对公司长期价值创造有信心，随着新供应影响减弱，公司将更强大 [60] 其他重要信息 - 公司发言包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有说明 [4] - 公司发言提及非公认会计原则（GAAP）指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站第三季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 指导范围变化特别是高端变化的原因 - 纽约业绩好于预期，调整高端是因为根据前9个月情况，要达到高端在数学上有挑战；且按之前高端，第四季度需加速增长，公司不预期会这样 [20][21] 问题: 2020年哪些市场可能加速增长 - 达拉斯、芝加哥、休斯顿、迈阿密和奥斯汀等较早受供应影响的市场，目前交付量下降，租金开始回升，有望继续改善 [22] 问题: 供应峰值与供应影响峰值的典型滞后时间 - 理论上在9 - 13个月，随着供应周期推进，影响程度会减弱 [23] 问题: 广告支出增加但未大幅提升的原因及未来预期 - 关注增量客户成本与价值关系，目前能实现目标；未来竞争激烈，将通过其他渠道获客，支出将高于通胀率增长 [25][26] 问题: 财产税增长近8%是否会持续 - 有去年评估有利因素导致对比困难的原因；预计至少到2020年甚至更久，房地产税仍有压力 [28][29] 问题: 圣安东尼奥运营费用增长168%的原因及其他市场类似情况预期 - 主要是去年有成功退税，今年房地产税账单增加，对比困难，不具代表性 [30] 问题: 劳动节促销对流量和活动的影响 - 促销并非今年新现象，今年持续时间更长，对租金有压力，对入住率有作用，会增加价格压力，但部分被提前调整的标价抵消 [31] 问题: 本季度是否进行收入管理实验及对收入增长的影响 - 公司持续进行实验和测试，部分操作对季度收入增长有一定压力，但认为长期对收入增长有利 [33] 问题: 现有租户行为是否有变化 - 自存仓客户需求健康，新店入住情况良好；受供应影响市场价格压力大，稳定门店每月只需填补5% - 6%的空置客户 [34] 问题: 是否因市场变化有更多物业上市 - 市场一直有处置自存仓资产的机会，目前未看到市场转变迹象；部分早期建设门店未达预期，可能带来投资机会 [36][37] 问题: 纽约市场未来供应节奏及第三季度反馈 - 布朗克斯2019年还有3个交付，2020年1个；布鲁克林大部分交付已完成或在近期；皇后区交付少；曼哈顿1处物业不受影响；长岛、北泽西、威彻斯特开始有供应 [40][41] 问题: 第三季度净有效租金趋势及10月情况 - 净有效租金下降1% - 5%，受供应影响市场下降，未受影响市场增长 [42] 问题: 加权后净有效租金更接近范围高端还是低端 - 处于中间 [43] 问题: 供应峰值具体含义 - 前12大市场2019年预计交付300 - 360个，2020年降至110 - 150个 [45] 问题: 供应相关的许可数据情况 - 各项数据趋势一致，顶级市场新开发经济上不划算，机会转向二线市场 [46] 问题: 新客户购物模式和价格敏感度是否有变化 - 因新供应增加，客户选择更多，公司需更高效获客 [47] 问题: 第三方管理业务中离开平台的门店情况 - 大部分是HVP III交易中过渡管理的门店，新业主准备自行管理；其余是零散出售的门店 [50] 问题: 纽约市场估值是否因基本面变化 - 纽约市场估值有收紧趋势，长期来看该市场对存储业务有吸引力，东海岸市场地位逐渐提升 [52] 问题: 布鲁克林开发项目情况 - 项目结构中开发伙伴未来有权将其权益卖给公司，最终投资会一次性计入；项目施工复杂，预计年底前开业，租赁期预计约四个租赁季 [55][56][57] 问题: 处置指导高端下降原因 - 年初有探索机会，目前已知结果，季度末后出售了德州1家门店，价值410万美元，这可能是今年的处置活动 [58][59]