财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度调整后每股FFO为0.40美元，处于指导区间高端，同比增长2.6% [12] - 同店NOI增长2.8%，由收入增长2.6%和运营费用增长2.2%驱动 [13] - 同店平均和期末入住率同比持平 [13] - 同店费用增长受房地产税费用增长4.2%和人员成本增加3.1%影响，广告成本持平，天气相关成本低于去年 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度完成一项位于马里兰州安纳波利斯的全资物业收购，花费2200万美元 [14] - 一季度第三方管理项目新增46家门店，季末管理门店数量达619家 [14] - 4月第一周开发项目新开两家门店，分别位于纽约皇后区和新泽西州贝永 [15] - 新增位于弗吉尼亚州阿灵顿的开发项目，预计2021年第一季度开业 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀等早期有新供应的市场有复苏迹象，2020年预计交付量降幅最大 [7] - 纽约物业表现稳定，布鲁克林预计2019年供应影响逐渐增加，布朗克斯入住率和要价租金环比增长 [7] - 迈阿密、丹佛、夏洛特正应对大量新供应影响，2020年交付量下降但滚动三年影响仍高，预计运营面临挑战至明年 [8] - 休斯顿一季度受2018年飓风对比影响，预计全年增长率改善，但供应仍对运营基本面构成压力 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为品牌和可扩展运营平台对业务现金流增长至关重要 [11] - 经验丰富的自存仓开发商认为主要市场处于周期后期，正缩减业务或转向二级市场机会 [10] - 银行和借款人开始感受到过度开发市场租金低于预期的影响，为新开发项目增加障碍 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓客户状况良好，美国消费者受益于高就业、工资增长、低利率和强劲金融市场 [9] - 预计2020年顶级MSA的供应将从当前水平下降，人口结构良好且人均平方英尺低的市场将更快从供应影响中恢复 [11] - 一季度业绩和4月表现让公司对全年指导区间更有信心，运营基本面无新情况，进入繁忙夏季租赁季更有信心实现全年预期 [18][19] 其他重要信息 - 公司言论包含有关收益和战略的前瞻性声明，存在风险和不确定性，实际结果可能与声明有重大差异 [3] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP和非GAAP指标的对账可在公司网站第一季度财务补充资料中找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店收入和费用增长在今年剩余时间的节奏如何 - 收入方面，指导区间为1.5% - 2.5%，一季度2.6%高于区间高端，预计2019年将逐渐减速 [21] - 费用方面，尽管一季度数据有吸引力，但公司对全年提供的区间仍有信心 [22] 问题: 推动FFO下限提升的原因是什么 - 主要是一季度数据处于高端 [23] 问题: 一季度和4月净有效利率趋势如何 - 要价租金下降1% - 2%，折扣同比略有增加，本季度折扣占收入的比例为4.1%或4.2%，比去年上升约30个基点 [23] - 4月表现与一季度一致 [24] 问题: 如何理解公司既称运营无新情况，又表示需求有积极迹象 - 从整体投资组合看，非同店、合资企业及第三方管理的600多家门店所在子市场需求良好，新开门店的入住率也在稳步提升，整体市场需求健康，足以填补新供应 [25][26] 问题: 在大城市与其他业主竞争时，市场在租金或折扣方面有无行为变化 - 新开门店的策略仍分两种，一种是长期持有资产，追求长期收入和回报最大化，租赁节奏更有条不紊，净有效租金更高；另一种是短期预期，更注重快速提高实际入住率，牺牲当前有效租金，情况未变 [27] 问题: 银行和借款人受租金预期降低影响，是否出现开发交易破裂或开发商寻求退出的情况，这是否带来更多机会 - 这可能是个机会，但机会的规模有待观察，自存仓物业类型具有很强的韧性，很少出现彻底崩溃的情况，目前仍处于早期阶段，预计2019年租赁季结束后，2016年末和2017年开业的项目将开始感受到影响，还需其他宏观事件推动 [29][30][31] 问题: 要价租金下降1% - 2%是负增长还是正增长但降至该区间 - 是负增长1% - 2%，各市场情况有差异，但整体如此 [32] 问题: 谈谈每平方英尺已入住面积的净租金、实现租金，以及现有客户租金增长和其他因素的混合情况及未来趋势 - 这是多种因素的综合结果，包括现有客户租金增长、要价租金、折扣、租期延长等，公司不具体分析各因素的贡献 [33] - 租期有轻微延长趋势，部分是由于投资组合成熟，部分是城市客户倾向于长期租赁，这为提高租金提供了机会，租金涨幅未明显变化 [34][35] 问题: 补充资料中显示的在租租金毛租金上涨3%，净租金上涨2.6%，30 - 40个基点的折扣逆风是否可作为今年剩余时间的参考 - 难以预测各因素，鉴于当前面临的逆风，公司促销力度加大，一季度的趋势可能至少延续到二季度，系统会根据收入最大化原则生成定价建议，预计同比仍会有一定折扣或促销压力 [36] 问题: 谈谈纽约市的租金趋势 - 纽约市一季度情况令人鼓舞，MSA指标有一定加速，布朗克斯入住率和要价租金增长良好，布鲁克林入住率保持稳定，租金有一定压力但小于预期，皇后区入住率和租金稳定，斯塔滕岛门店表现出色，新门店入住情况良好但租金低于预期，预计布鲁克林和皇后区剩余时间指标会有一定减速 [38][39][42] 问题: 纽约市各市场整体改善幅度如何 - 要价租金上涨1% - 2%，入住率比去年同期高近260个基点 [43] 问题: 公司在纽约市的新开发项目对指标有何影响，是否存在内部蚕食情况 - 外城区约90%的稳定门店面临竞争，其中70% - 80%的竞争来自公司自有或管理的门店，新门店达到稳定入住率后，预计会带来较好的租金增长，外城区新供应接近尾声 [44][45] 问题: 公司每年每平方英尺的资本支出是多少 - 通常预算在每平方英尺0.35 - 0.40美元之间，过去四五年变化不大 [46] 问题: 纽约市一季度费用下降的原因是什么 - 主要是天气原因，公用事业和其他天气相关费用环比下降 [48] 问题: 自存仓融资是否回到之前峰值水平，即高贷款与建设比、无追索权、最低股权投入 - 投机性项目并非如此，仍保持低预付款率和追索权的健康传统贷款；稳定现金流项目方面，由于银行对产品弹性、现金流强度以及行业在供应周期中的表现有信心，贷款环境更宽松，但无过度情况 [49] 问题: 整个投资组合中要价租金和在租租金的差异如何 - 第一季度和第四季度差异最大，通常在10% - 15%之间，今年比去年略宽，主要是因为街道租金比去年下降1% - 2% [50][52] 问题: 进入旺季差异是否会缩小 - 会缩小，旺季时两者接近，淡季又回到10% - 15%的区间，每年随季节变化趋势相同 [53] 问题: 2018年同店入住率连续四个季度略有下降，是平衡价格与入住率的策略还是竞争环境导致 - 公司并非刻意管理实际入住率，入住率变化幅度不大，目前比去年好5 - 10个基点，且4月保持该趋势，公司以收入最大化为目标 [56] 问题: 纽约同店表现良好，但新门店租赁进度似乎落后，如何解释 - 从实际入住率看，纽约新门店租赁进度与预期相当甚至更好，部分门店面积较大，但租金低于预期 [58] 问题: 谈谈皇后区和贝永新交付物业的规模、原收益率预期及现状，以及输入因素有无变化 - 预计稳定后收益率比市场稳定资本回报率高175 - 200个基点，两个物业可租赁面积约80000平方英尺，已开业约20天，情况良好 [60][61] - 与两三年前相比，收益率差距缩小，当时预期高200 - 250个基点 [62] 问题: 阿灵顿项目的收益率、增长和租赁期预期如何 - 预计收益率比市场稳定资本回报率高175 - 200个基点，该项目与现有门店相邻，新门店开业后该区域可租赁面积近200000平方英尺，租赁期预计接近四年而非三年 [63]