财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.70美元 [7] - 预计2022年全年FFO在每股2.67 - 2.73美元之间，中点为2.70美元，较之前中点2.74美元下降0.04美元或1.5% [40] - 第二季度同店物业现金净营业收入（NOI）较去年下降0.2%，剔除两座大楼后增长1.9%；2022年前6个月同店物业现金NOI与去年持平，预计全年实现正增长 [31][32] - 第二季度末净债务与EBITDA之比为4.9倍，低于行业平均约7.3倍 [14] - 停车收入较第一季度增长9%，但仍比稳定运营水平低11%，占总物业收入约6% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 总办公室组合租赁率和加权平均入住率分别为90.1%和87.5%，加权平均入住率环比增加10个基点 [21] - 本季度执行52份租约，总面积58.8万平方英尺，面积较第一季度增长82%，较2021年运行率增长12%；新租和扩租占比45%，科技行业租户占比18% [22] - 第二代净租金现金基础上增长11.6%，组合内现有毛租金增至每平方英尺44.40美元；租赁优惠为每平方英尺每年6.32美元，较上季度低超2美元，较2021年低0.60美元 [23] - 净有效租金较上季度略有下降至每平方英尺23.37美元，与2021年上半年水平一致，主要因地理租赁组合变化 [24] 开发业务 - 开发管道包括凤凰城100 Mill、奥斯汀Domain 9和纳什维尔New Hakan三个项目，均按预算进行，剩余资金承诺约2.4亿美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 坦帕市场 - 整体市场年初至今净吸纳量为负53.2万平方英尺，但A类地段及公司物业所在的最高质量中央商务区和西海岸子市场净吸纳量为正27.8万平方英尺 [26] - 公司在坦帕的同物业组合目前出租率为92.5%，租赁管道在过去一个季度表现良好 [26] 亚特兰大市场 - 本季度完成32.3万平方英尺租赁，包括市中心Prominent Central超过4.8万平方英尺的新租和扩租，混合现金租金涨幅达38% [27] - 亚特兰大办公室市场租赁活动在过去4个季度中有3个季度超过2016 - 2019年三年平均水平 [27] - 自2020年以来租金增长恢复，10个子市场中有8个平均要价租金高于疫情前峰值 [28] 奥斯汀市场 - 本季度奥斯汀在返回办公室入住率方面领先全国，市场持续实现净入住增长，正吸纳量超过47.2万平方英尺 [28] - 上季度平均租金创历史新高，本季度维持该水平 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是成为卓越的阳光地带办公室公司，拥有纯高端、高配套物业组合，领先的开发平台，低杠杆和充足流动性的资产负债表，以及有创意和创业精神的本地运营团队 [16] - 未来将优先出售不太相关的物业，将资金重新投入战略收购、独特开发项目和公司股票 [17] - 短期内新开发项目门槛提高，因建筑成本上升压缩开发收益率，但预计成本将缓和，开发收益率将重新平衡 [17][18] - 公司认为市场和金融条件可能更具挑战性，但自身处于有利地位，受益于阳光地带迁移和品质追求趋势，开发管道定位合适，租赁到期率低，资产负债表一流 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在通胀、利率上升和经济放缓等挑战，许多公司计划放缓招聘或裁员 [7][8] - 办公室回归趋势持续且可能加速，优质办公室对创新公司至关重要 [9][11] - 品质追求趋势更明显，2020年以来2015年后建成建筑净吸纳量为正1.81亿平方英尺，2015年前建成建筑为负3.27亿平方英尺 [12] - 公司虽受利率上升和经济疲软影响，但有能力在经济周期各阶段蓬勃发展，长期看好优质办公室成为独立资产类别，投资者情绪将改善 [13][19] 其他重要信息 - 第二季度初，公司以4340万美元收购合作伙伴在亚特兰大两个Avalon物业的10%权益，该物业协商价值为3.015亿美元 [35] - 第二季度，公司与Heinz的一家合资企业以2310万美元出售位于达拉斯胜利子市场的一块土地，公司分享收益450万美元 [36] - 5月第一周，公司完成一项新的无担保信贷安排，最大额度10亿美元，定价改善，财务契约类似，期限5年，到期日为2027年4月30日 [37] - 季度末，公司结算2021年第三和第四季度远期出售的260万股普通股，每股总价39.32美元，所得款项以无杠杆方式为之前收购坦帕HEIGHTS Union提供资金 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：科技公司租户对当前环境的反应及市场未来增量需求 - 本季度科技租户活动占比18%，2022年需求不如2021年；公司认为专业服务行业需求将持续强劲 [44][45] - 公司所在市场经济多元化，传统办公空间用户有被压抑的需求 [46] 问题2：Domain Central项目是否会在今年晚些时候启动 - 新开发项目门槛提高，因成本上升开发收益率缺乏吸引力；需等待成本下降或租金上涨，公司对情况改善持乐观态度 [47] 问题3：公司去杠杆和储备资金的投资目标、市场压力影响及最佳机会出现位置 - 公司资产负债表有能力利用机会，预计随着债务可用性降低和价格调整，可能有机会以有利价格收购目标子市场的优质资产 [50] 问题4：公司未来是否会考虑涉足多户住宅或其他物业类型 - 公司在混合用途项目中有住宅领域经验，致力于优质办公室业务，但会把握城市子市场的混合用途机会，公司有支持此类项目的土地储备 [51] 问题5：出售达拉斯胜利土地的决策主体、对达拉斯市场的看法及未来发展计划 - 出售是与Heinz的共同决策，认为该地块最佳用途为多户住宅；公司仍致力于达拉斯市场，将寻找合适机会 [53] 问题6：公司浮动利率债务策略、未来降低比例计划及债务余额分类考虑 - 目前浮动利率债务占总债务约30%，高于以往，是为提供选择；因宏观经济因素，可能不进行无担保债券交易，将在未来季度降低浮动利率债务至历史水平约20% [55][57][59] 问题7：资产出售对业绩指引的风险 - 目前投资销售市场有流动性，若市场变化，公司会出售非核心物业，希望合理利用所得资金；公司目前无需出售资产，资产负债表状况良好 [61][62] 问题8：暂停新开发项目的观察因素 - 公司关注开发收益率，目前有新开发需求，但不想锁定高建筑成本；预计下半年成本将缓和，租金可能上涨，收益率将重新平衡 [65] 问题9：公司在奥斯汀的谨慎态度原因 - 公司对开发的谨慎源于建筑成本在过去一两个季度大幅上升，压缩开发收益率；预计下半年成本将缓和，收益率将更有吸引力 [67] 问题10：租赁方面的谨慎因素 - 目前租赁管道和客户反馈无异常，夏季活动通常会放缓；公司对市场持建设性态度，但会关注宏观经济数据 [69] 问题11：Anthem和Peachtree Tower项目的租赁进度和时间预期 - 两个项目都有租赁活动，正在完成底层和户外设施空间的翻新，预计租赁速度将加快 [71] 问题12：开发收益率、资产价值及优质资产与普通产品价差情况 - 公司对开发需求持建设性态度，但对价格谨慎，等待两者重新平衡；市场尚未完成大量价格发现，有讨论称资产价值可能变化10%，增值型产品变化可能更高 [73] 问题13：科技行业放缓、金融和专业服务行业上升对市场租金增长、激励措施及公司相关指标的影响 - 从科技行业向传统客户的转变预计不会对公司的市场估值、租户改善和租赁优惠产生重大影响，需求水平仍是租赁经济的主要驱动因素 [75] - 若经济下半年和明年放缓，可能会有影响，但目前管道情况良好，租金和优惠无重大变化 [76] 问题14：根据利率影响调整业绩指引的幅度对2023年业绩的参考性 - 2022年调整的0.08美元并非全年年化数字，2023年需使用全年年化数字；当前远期LIBOR曲线显示短期利率在2023年第一、二季度达到峰值后下降，2023年短期利率增幅约100个基点，调整幅度较小但时间更长 [77] 问题15：开发土地价格是否有软化迹象 - 目前土地价格未变，但过去一个季度有更多土地可供选择，预计价格可能会有变化 [79] 问题16：潜在收购机会的驱动因素 - 潜在收购机会并非由租户问题驱动，而是由于一些基金寻求流动性，债务可用性降低导致买家池变小；公司将关注优质办公室资产，同时也会根据情况在收购和开发之间灵活分配资金 [80] 问题17：对奥斯汀生命科学市场的扩张和收购机会的看法 - 公司注意到奥斯汀和亚特兰大的生命科学活动增加，对混合用途持开放态度；目前缺乏生命科学领域专业知识，会逐步了解，可能与相关团体合作，但优先级较低 [82] 问题18：公司是否有股票回购计划、回购能力及优先级 - 公司目前没有股票回购计划，但设立该计划简单快捷；当有资金来源且股票回购是最有吸引力的用途时，会考虑实施 [84] - 公司会根据资金来源和用途，综合考虑收购、开发和股票回购的战略和财务优势，以实现股东价值最大化 [85]