财务数据和关键指标变化 - 一季度FFO为每股0.69美元 [11][42] - 同店物业现金NOI同比下降2.7%，前两季度平均同比下降3.1%，剔除One South物业后，同店物业现金NOI调整后较2020年第一季度增长2.7% [42][43][44] - 自去年春季疫情爆发以来，每季度续租现金租金均有增长，加权平均增幅为12.4%，本季度续租现金租金增长10.5% [42][43] - 一季度末净债务与EBITDA之比为4.87倍，计入Burnett Plaza出售及潜在的Dimensional Place出售后，该比率将降至约4.5倍 [50][51] - 一季度股息提高3.3%，去年也有类似幅度的增长，去年FAD股息支付率为68% [51][52] - 预计2021年全年FFO在每股2.68 - 2.78美元之间，较之前指引的中值下降0.08美元 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度租赁面积27.1万平方英尺，执行的租赁数量较上一季度增加43%，新租和扩租占总租赁活动的比例升至30% [11][30][31] - 一季度二代净租金现金基础上增长10.5%，净有效租金为每平方英尺23.53美元，过去12个月完成的租赁活动加权平均净有效租金比疫情前12个月高1.1% [32][33] 开发业务 - 10000 Avalon项目于一季度投入使用，剩余开发项目总投资3.63亿美元，涉及130万平方英尺资产，剩余资金承诺约9400万美元 [11][45] 交易业务 - 一季度收购一块土地，花费800万美元，Cousins投资760万美元；季度末后出售Burnett Plaza，售价1.375亿美元；一季度对Carolina Square混合用途物业的建设贷款进行再融资，获得1.357亿美元无追索权贷款 [46][47][49] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、达拉斯和坦帕的物业平均利用率约30%或更高，公司整体客户实际利用率平均约20% [25] - 据CBRE，奥斯汀成为全国潜在商业地产投资首选目的地；据JLL，2021年前两个月奥斯汀宣布的新就业岗位是2020年全年的两倍，达拉斯、凤凰城和亚特兰大在2020年整体就业保留方面表现出色 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 打造优质的阳光地带城市办公物业组合，专注于具有长期增长潜力的现有和潜在新市场 [8] - 严格进行资本配置，在运营和/或开发平台能增值的地方进行新投资 [9] - 拥有一流的资产负债表 [9] - 利用强大的本地运营平台，采取创业方法，注重本地市场关系和社区参与 [9] 发展方向 - 专注于现有投资组合创造价值，推进大面积空间的租赁工作 [17] - 通过收购优质资产和开展有吸引力的新开发项目，升级现有高质量投资组合 [17] - 出售老旧、相关性较低的建筑为新投资提供资金 [18] - 关注阳光地带潜在新市场，如纳什维尔、扩大在达拉斯的业务 [22] 行业竞争 - 大型成长型公司加速向阳光地带迁移，优先选择较新、配套设施完善的物业，公司凭借阳光地带优质办公物业战略有望捕捉客户需求 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗普及，市场正强劲复苏，客户计划在夏季分阶段重新开放办公室，下半年租赁量有望改善 [12][13] - 大型公司认为办公室对企业文化和业务至关重要，疫情后不会减少办公空间使用，公司对阳光地带优质办公物业战略的信心增强 [14][16] - 尽管疫情未结束，但市场有望持续复苏，团队对未来机会感到兴奋 [40] 其他重要信息 - 公司已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，相关文件可在公司网站获取 [4] - 电话会议中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 一季度各市场或物业中是否有租赁活动特别突出的？ - 奥斯汀受益于人口迁入和科技公司的大型公告；亚特兰大因微软和谷歌等公司的大型公告以及丰富的人才资源，租赁活动进展良好；亚特兰大的Buckhead Plaza项目重新定位投资取得成效，市场反应积极 [56][57] 问题2: 公司对罗利市场的看法，特别是考虑到苹果的最新公告？ - 公司在罗利 - 达勒姆市场通过Chapel Hill的Carolina Square项目有业务布局，会关注该市场，若有合适机会和切入点，对符合规模、有强大城市核心和结构优势的阳光地带市场持开放态度 [58] 问题3: 谈谈纳什维尔和达拉斯的开发机会以及收购计划？ - 公司在现有市场不缺机会，同时关注阳光地带新市场的收购和开发机会；随着资本市场开放和投资者对办公市场的信心恢复，有望看到更多新开发机会；对奥斯汀的Domain 9项目感到兴奋，希望今年晚些时候或明年有类似项目 [62][63] 问题4: 高质量配套空间的需求在不同规模租户中的情况以及相关讨论的基调？ - 需求广泛，各规模租户都有相关活动，公司租户历来以大型用户为主，但目前各规模都有涉及 [64] 问题5: 介绍一下投资组合中三个已知或预期空置物业的具体活动情况？ - 亚特兰大的1200 Peachtree和3350 Peachtree的租赁活动活跃，潜在租户面积分别超过50万平方英尺和20万平方英尺；One South相对安静，但夏洛特市场整体开始活跃，有咨询和市场活动增加 [65] 问题6: 能否提供更多关于 occupancy 的指引，如幅度或年终目标？ - 公司此前不提供 occupancy 指引，目前 occupancy 受大型租户迁出影响短期内会下降，但奥斯汀的项目将在 occupancy 和现金流方面起到抵消作用；预计随着租赁管道的增加，下半年能填补空缺并创造积极的租赁势头 [69][70] 问题7: 谈谈启动Domain 9项目的考虑因素、目标租户规模以及对奥斯汀市中心市场的看法？ - 基于Domain的供需基本面和奥斯汀的人口迁入活动，对启动Domain 9项目有信心；目标租户规模可能是大型锚定租户、中型租户或两者结合；对奥斯汀整体有信心，市中心有优质资产，租赁活动正在改善，预计未来12个月市场将恢复稳定，已看到部分转租空间被收回的迹象 [71][73][74] 问题8: 大型科技公司进入阳光地带时，对市中心和郊区选址的偏好如何？ - 大型科技用户通常希望在一个地点有聚集效应，且该地点配套设施完善，更倾向于城市中心而非郊区；具体选址因公司和用途而异，如Facebook在奥斯汀市中心和Domain都有较大业务布局 [78][79][81] 问题9: 目前开发项目的收益率情况如何，是否有阳光地带市场开发不可行或风险过高？ - 开发项目收益率总体变化不大，大致在7% - 8%之间，需关注资本化率变动对开发回报的影响；公司会根据具体市场动态、基本面、空置率、需求和新供应情况，逐案评估开发项目 [82][83] 问题10: 考虑到需求强劲和股价情况，公司如何考虑使用公共股权为增长提供资金？ - 当有合适的资本用途时，公司会根据当时情况选择最有效的资本来源，可能是物业出售或股权融资，会综合考虑战略因素和资本成本等 [84][85] 问题11: 公司是否关注过Highwoods收购的Preferred Apartments组合，特别是夏洛特的资产？若夏洛特市场有优质投资组合出现，公司是否会考虑？ - 公司过去关注过该组合中的资产，但未专门针对收购；公司对阳光地带和核心市场的各类机会持开放态度，会以审慎且有吸引力的方式分配资本 [90][91] 问题12: 随着市场改善，资产需求和资本情况是否有变化，公司是否有意愿进行大型合资企业或基金合作？ - 疫情后市场仍处于早期阶段，成交交易量尚未显著增加，但预计今年和明年会增加；有更多投资者关注阳光地带市场；当有有吸引力的新投资机会时，公司会考虑所有资本来源，目前不认为资本受限，若合资企业或引入合作伙伴有战略价值，会予以考虑 [94][95][97]