财务数据和关键指标变化 - 第二季度费用收入19亿美元，同比增长21%，调整后EBITDA为2.63亿美元，同比增长23%，调整后EBITDA利润率为13.7% [7][25] - 过去12个月，收入增长27%，调整后EBITDA增长64%，利润率扩大约315个基点 [8] - 本季度调整后每股收益为0.63美元，较上年同期增长26% [27] - 第二季度末流动性为16亿美元，其中现金4.77亿美元，循环信贷额度可用11亿美元，循环信贷无未偿还借款，净杠杆率为2.6倍，与第一季度持平 [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 物业、设施和项目管理服务线 - 经常性收入同比增长16%，占总费用收入近一半，项目管理业务同比增长45% [9][10] 租赁业务 - 上半年表现强劲，美国办公使用就业增长1.9%，新增63.5万个就业岗位，全球办公租赁活动上半年同比增长21%，约50%的全球办公市场有正需求，租赁费用收入超过疫情前水平，较2019年第二季度增长14% [12][13][14][28] 资本市场业务 - 美国交易总额为1900亿美元，第二季度增长17%，高于疫情前水平，公司交易份额季度环比上升116个基点 [17][18] 各地区业务 - 美洲地区费用收入同比增长22%，租赁和资本市场业务分别增长31%和29%，调整后EBITDA为2.11亿美元，较上年增加5300万美元 [32][33] - EMEA地区收入增长22%，租赁和资本市场业务分别增长21%和56%，调整后EBITDA为3500万美元，同比增长29%，过去12个月利润率增长超300个基点 [34][35] - APAC地区收入增长11%，主要由PM/FM服务线增长22%驱动，租赁业务下降15%，调整后EBITDA同比下降40% [36] 各个市场数据和关键指标变化 办公市场 - 美国办公使用就业增加，全球办公租赁活动复苏，部分增长归因于生命科学领域，新租约与短期续约比例及平均租约长度回归疫情前水平 [13][14][15] 工业/物流市场 - 美国空置率创历史新低至3.1%，租金同比增长19%，上半年市场吸纳超2.36亿平方英尺，与2021年创纪录水平基本一致 [16] 多户住宅市场 - 多户住宅占美国本季度资本交易总额约45% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续优先投资行业长期增长领域，构建行业领先的多户住宅全服务平台，在生命科学、生物技术和数据中心等领域提升能力和规模 [8][19][21] - 公司通过持续改进举措、高增值并购和人才招聘，结合强大资产负债表，在市场中占据有利地位，将继续向增值领域配置资本 [24][25][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务表现强劲，但会密切关注宏观经济环境变化和不确定性，尽管行业部分领域可能受经济波动影响，但公司投资组合基本面依然强劲 [20] - 公司商业模式具有韧性，多元化收入来源、严格成本管理和对增长领域的投资使其有信心应对经济不确定性，为客户和股东创造价值 [40] 其他重要信息 - 公司是首批通过SBTi净零企业标准批准净零目标的公司之一，体现对可持续发展的长期承诺 [22] - 欧洲、中东和非洲业务表现卓越，实现行业领先的盈利和利润率 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: PM/FM业务今年表现能否超预期 - 公司对该业务上半年表现满意，部分受合同时间影响，过去9 - 12个月表现强劲，预计下半年仍将保持高增长态势，该业务对经济环境有韧性 [41][42] 问题: 公司增长优先级及业务关注重点 - 公司对多年战略投资资源建设的成果满意，尤其在经常性收入业务和利润率增长方面，下半年会谨慎使用资金，重点关注在长期增长领域招聘人才，同时谨慎对待增长较慢的领域 [43][44][45] 问题: 若进入衰退，公司控制成本的措施及与2020年的差异 - 公司自2019年底已削减超2.5亿美元固定长期成本，目前仍在收尾阶段，除固定成本，还可在差旅、营销、研究和支持等可变成本方面按部门和地区进行控制，确保业务增长不受资源限制，同时严格控制成本，全球管理团队在成本管理方面经验丰富 [50][51][52] 问题: 经济衰退时PM/FM业务前景 - 公司对该业务在各种经济情景下的增长有高预期，经济衰退时外包业务往往会扩张，公司规模优势可帮助客户降低成本 [54] 问题: 通胀对业务的影响及应对措施 - 通胀主要影响PM/FM业务，但多数合同有通胀调整条款或为成本加成合同，因此通胀不是驱动业务的主要因素，公司也未涉足房地产开发市场，避免了建筑成本通胀风险 [57][58] 问题: 推动办公租赁需求的租户类型和行业 - 公司预计办公市场到2024年恢复到疫情前水平，目前办公收入高于疫情前，生物科技、生命科学等领域扩张明显，专业服务在全球办公领域增长强劲，环境和可持续性问题推动办公活动增加 [60][61][62] 问题: 办公租赁活动能否按规模或行业细分 - 不同质量等级的办公市场活动不同，核心高端办公市场表现出色，吸收和租金增长良好，B级和C级市场存在建筑陈旧问题，部分建筑被重新开发用于生命科学实验室或多户住宅等其他用途 [65][66] 问题: 本季度利息费用增加300万美元的原因及趋势 - 约75%的净债务通过利率互换固定，只有25%为浮动利率，因此利率上升对利息成本影响较小 [69] 问题: APAC地区本季度情况 - 该地区收入增长主要由PM/FM服务线驱动，但租赁和经纪业务受中国疫情封锁影响下降，导致EBITDA大幅下降，不过该地区利润率健康，中国市场有望复苏，公司对APAC地区前景乐观 [70][71][72] 问题: 资本市场和租赁业务的管道情况 - 租赁业务方面，全球零售业务连续四个季度实现收入增长，管道前景良好；工业租赁业务长期收入结构有望调整，管道表现乐观；办公市场因大量租约到期，管道机会较多。资本市场业务中，尽管面临利率上升、供应链问题等不利因素，但交易仍在进行，市场参与者谨慎配置资本，管道情况取决于资本可部署量和待售房地产量，目前待售房地产多，但买家市场价格预期不一致 [73][74][78] 问题: 公司是否具备实现利润率目标和战略目标的规模 - 公司业绩表现良好，实现利润率目标的进程符合预期，具备相应规模，同时认为行业存在进一步整合机会，将积极开展并购活动以获取更高回报 [84][85] 问题: WeWork设施管理合同迁移情况及对PM/FM业务的影响 - 公司未详细讨论具体合同情况，但表示该合同在预期业务表现范围内进展顺利，关于合同是否完全上线需进一步核实后回复 [87][88]