公司获得行业认可 - 公司被国际外包专业协会连续第15年评为“全球100强”榜单的“领导者”类别，该类别针对大型成熟的全球性公司 [1] 公司核心优势 - 公司首席执行官表示，此次认可是对其在每次客户互动中所体现的协作、创新和远见卓识的证明 [1]

公司业绩表现 - 2025年第四季度及全年营收创历史新高 [1] - 服务收入同比增长8%（按当地货币计算增长6%）[1] - 资本市场收入连续第五个季度实现同比两位数增长 [1] - 调整后每股收益在2025年增长34% [2] - 现金流显著改善，相比2024年增加超过1.25亿美元 [2] - 公司已提前偿还3亿美元债务 [2] 业务运营与区域表现 - 服务收入的增长来自所有业务部门 [2] - 项目管理业务表现突出，尤其是在欧洲、中东和非洲（EMEA）以及亚太地区（APAC）[2] - 租赁收入同比增长6%（按当地货币计算增长5%），增长动力主要来自美洲和EMEA地区的强劲表现 [2] - 公司在美洲、欧洲、中东和非洲（EMEA）以及亚太地区（APAC）三个区域开展业务 [3] 行业与市场状况 - 商业地产终端市场保持健康，所有主要资产类别的需求稳定 [2] - 市场定价和流动性均有所改善 [2] - 公司对2026年持乐观态度，并正基于2025年投资者日提出的长期战略重点和财务目标执行计划 [2]

行业展望与宏观背景 - 未来12至24个月房地产行业表现将更多由特定板块趋势、个别市场和资产层面的基本面驱动，而非广泛的宏观因素[1] - 财政与货币政策以及放松监管正在为大多数经济体创造支持顺周期增长的条件，改善了房地产的投资前景，特别是过去三年已重新定价20-25%的资产[2] - 交易活动环境趋于有利，因存在有动机的卖家、更活跃的买家以及更容易获得的债务融资，同时建设活动放缓以及重置成本上升与当前物业估值之间的差距扩大，表明下一个房地产周期可能比通常更长[3] - 德勤一项涵盖13个国家850位全球首席执行官和房地产投资公司高管的调查显示，行业领导者对2025年的乐观程度略有下降，约83%的受访者预计收入到2026年底将改善，低于上年调查的88%[4] - 调查发现计划增加支出的公司减少，更多公司预计保持支出水平不变，但仍有68%的受访者预计2026年支出会更高，多数参与者预计资本成本将改善，且大多数资产类别将实现增长[5] 世邦魏理仕有限公司 - 公司报告了其历史上最高的第四季度和全年收入，服务收入同比增长8%（按当地货币计算增长6%），资本市场收入连续第五个季度实现两位数同比增长[10] - 公司现金流显著改善，与2024年相比产生了超过1.25亿美元的额外现金流，并在2025年提前偿还了3亿美元债务[11] - 首席执行官表示商业房地产市场保持健康，主要资产类别需求稳定，定价和流动性改善，项目管理和租赁收入均表现强劲[11] - 公司是一家全球商业房地产服务公司，业务遍及美洲、欧洲、中东和非洲以及亚太地区[12] W. P. 凯瑞公司 - 美国银行将其目标价从63美元上调至72美元，但重申“逊于大盘”评级，指出第四季度收购活动依然强劲，且更高的投资活动可能为当前指引带来潜在上行空间[13] - 公司2025年表现卓越，实现了5.7%的调整后运营资金增长、创纪录的投资活动、行业领先的租金增长以及25%的总股东回报[14] - 公司在2025年完成了创纪录的21亿美元投资，加权平均初始现金资本化率为7.6%，平均收益率略高于9%，平均租期17年，其中工业和仓库物业占投资总额的68%，零售占22%[15] - 公司对Life Time Fitness物业的3.22亿美元投资使其成为按年基本租金计算的第三大租户，并正式推出了Carey Tenant Solutions平台，该平台已完成5000万美元项目，另有2.9亿美元项目正在进行中[16] - 公司是一家净租赁房地产投资信托基金，拥有1,662处净租赁物业，总面积约1.83亿平方英尺[17]

This story was originally published on Facilities Dive. To receive daily news and insights, subscribe to our free daily Facilities Dive newsletter. Dive Brief: Cushman & Wakefield grew revenue 11% year over year to $2.9 billion in the fourth quarter, bolstered by strength in services and leasing revenue, the company said in its earnings report, released Thursday.  In the Americas, leasing revenue grew 5% year over year, reaching its highest quarterly level ever, the company said in its earnings presenta ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from_______________ to _______________ Commission file number 001-38611 Cushman & Wakefield Ltd. (Exact name of registrant as specified in its charter) Bermuda 98-1896559 State or ...

核心财务业绩 - 公司报告GAAP每股收益为-0.10美元，而调整后每股收益为0.54美元，符合或略高于约0.53美元的预期调整后每股收益 [1][3] - 公司营收表现强劲，达到29.1亿美元，超过市场预期的27.5亿美元至28.3亿美元区间 [1][3] - 公司2025财年全年调整后每股收益实现了34%的增长 [3] 现金流与债务管理 - 公司现金流改善显著，增加了超过1.25亿美元 [1][4] - 公司战略性地提前偿还了3亿美元的债务，以强化其资产负债表 [1][4] - 公司债务权益比约为1.59，表明债务相对于权益处于中等水平 [4] 估值指标 - 公司市盈率约为13.57，市销率为0.30，显示投资者对其盈利和销售潜力抱有信心 [2][4] - 企业价值与销售额之比约为0.55，进一步反映了公司相对于其营收的估值水平 [5] - 基于市盈率得出的收益率约为7.37%，为寻求稳定回报的投资者提供了可观的盈利回报 [5] 公司概况与行业地位 - 高纬环球是商业房地产服务领域的重要参与者，提供包括物业管理、租赁和估值在内的广泛服务 [2] - 公司在行业中面临来自世邦魏理仕和仲量联行等公司的竞争 [2] 财务健康状况 - 公司流动比率约为1.07，表明流动资产与流动负债水平均衡，短期财务状况稳定 [5] - GAAP每股收益的净亏损主要源于对其Greystone合资企业投资的1.77亿美元减值费用，但调整后业绩依然稳健 [3]

核心财务表现 - 2025年第四季度营收达29.1亿美元 同比增长10.8% 超出市场共识预期27.7亿美元 带来+5.07%的营收惊喜 [1] - 季度每股收益为0.54美元 高于去年同期的0.48美元 超出市场共识预期0.53美元 带来+1.89%的每股收益惊喜 [1] - 过去一个月公司股价回报率为-20.4% 同期标普500指数回报率为-0.8% 公司股票目前获Zacks评级为3级（持有） [3] 分地区服务费收入 - 美洲地区服务费收入为14.1亿美元 同比增长6% 略高于三位分析师平均预期的14亿美元 [4] - 亚太地区服务费收入为3.328亿美元 同比增长12.1% 高于三位分析师平均预期的3.0988亿美元 [4] - 欧洲、中东及非洲地区服务费收入为2.997亿美元 同比增长20.4% 高于三位分析师平均预期的2.6638亿美元 [4] - 全球服务费收入总计20.4亿美元 同比增长8.9% 高于四位分析师平均预期的19.8亿美元 [4] 分业务线服务费收入 - 租赁业务服务费收入为6.609亿美元 同比增长6.1% 高于三位分析师平均预期的6.513亿美元 [4] - 估值及其他业务服务费收入为1.446亿美元 同比增长15.1% 高于三位分析师平均预期的1.312亿美元 [4] - 服务业务服务费收入为9.477亿美元 同比增长7.7% 高于三位分析师平均预期的9.2549亿美元 [4] - 资本市场业务服务费收入为2.884亿美元 同比增长16.5% 高于三位分析师平均预期的2.6707亿美元 [4]

AI转型与公司战略 - AI将创造赢家和输家 赢家将是提供咨询主导、关系驱动解决方案的全球性平台 拥有扁平化组织结构和变革型领导 并具备大规模专有数据 [1] - 公司已打破各部门、数据源和技术间的壁垒 正在部署整合思想领导力、数据资产和AI能力的数字工作流 以服务所有客户和同事 [5] - 公司认为AI将主要增强而非取代顾问的角色 尤其是在涉及重大财务和运营风险的长期、复杂的商业地产决策中 [20][21] - 公司正在利用AI促进跨部门数据流动和交叉销售 例如在资本市场使用CRM 在服务业务使用专有平台 在租赁业务使用OneAdvise工具 [29][30] - AI被视为赋能员工的工具 公司不预期大规模裁员 而是将其视为在不大量增加人员的情况下扩展平台、提升运营杠杆的机会 [33] 2025财年财务业绩 - 2025年总收入为71亿美元 同比增长7% 调整后EBITDA为6.56亿美元 同比增长11% 调整后EPS为1.22美元 同比增长34% [8] - 全年自由现金流为2.93亿美元 转换率达103% 较2024年改善1.26亿美元 主要得益于盈利增长、营运资本管理和利息成本降低 [7][8] - 年末净杠杆率从2024年底的3.8倍改善至2.9倍 年内提前偿还了3亿美元本金 现金及等价物约为8亿美元 总流动性为18亿美元 [7][9] - 第四季度收入为20亿美元 同比增长7% 资本市场收入增长15% 租赁业务收入增长5% 创公司季度历史新高 [9] 各业务线表现 - **租赁业务**：第四季度全球增长5% 美洲增长5% 受办公和工业领域驱动 APAC增长5% 受印度和大中华区推动 EMEA增长7% 受荷兰、比利时和波兰推动 [9][13] - **资本市场**：第四季度全球增长15% 美洲增长19% 办公和零售领域表现强劲 EMEA增长9% 受英国、比利时和西班牙推动 APAC下降5% 主要因日本去年同期基数较高 [9][13] - **服务业务**：第四季度全球增长6% 项目管理收入表现强劲 2025年服务业务有机增长率从上一年的持平提升至6% [14][39][40] 2026年及三年期财务展望 - 2026年收入增长目标为6%至8% 各服务线增长趋势预计与2025年相似 [14][26] - 2026年调整后EPS增长目标为15%至20% 自由现金流转换率目标为60%至80% [3][14] - 三年期目标包括每年15%至20%的调整后EPS增长 以及到2028年将净杠杆率降至2倍的目标 [3][15] 市场趋势与机遇 - **工业地产**：需求集中在大型现代化设施 对超过50万平方英尺、支持自动化和高电力需求的场地有大量需求 美洲工业租赁增长10% [12][47][48] - **办公地产**：公司租赁业务中办公占比约55% 资本市场业务中占比约21% 公司认为B级办公空间受AI转型影响最大 但资产周转加快对经纪和服务业务均是净利好 [32] - **资本市场复苏**：公司认为复苏仍处于早期阶段 定价已重置 资本已回归 预计未来几年将稳步提升 而非出现2022年那样的峰值式反弹 [35][46] 资本配置与增长策略 - 2026年资本配置将保持平衡 兼顾有机增长投资和降低债务 目标是到2028年将杠杆率降至2倍 [15][31] - 公司正在评估股票回购 认为当前股价蕴含显著价值 但首要任务仍是投资于有机增长和去杠杆 [37] - 公司将继续积极招聘 特别是在全球机构资本市场和租赁领域 2026年已为招聘预留大量预算 [45] 特定项目与投资 - 第四季度对Greystone合资公司计提了1.77亿美元的非现金减值 主要因未来盈利预期低于收购时（2021年）的假设 2025年该合资公司贡献了3600万美元调整后EBITDA [10][11][43] - 第四季度确认了约2700万美元的非现金收益 主要来自一家在Q4上市的国际设施管理公司的投资 [11] - 公司对Greystone合资公司采取更直接的管理方式 以引导其转向更盈利的业务模式 [49][50]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年营收为71亿美元，同比增长7% [10] - 2025年全年调整后EBITDA为6.56亿美元，同比增长11%，利润率扩大46个基点 [10] - 2025年全年调整后每股收益为1.22美元，同比增长34% [10] - 2025年全年自由现金流为2.93亿美元，自由现金流转换率达103%，较2024年改善1.26亿美元 [11] - 2025年第四季度营收为20亿美元，同比增长7% [11] - 2025年第四季度调整后EBITDA为2.39亿美元，同比增长5% [12] - 净杠杆率从2024年底的3.8倍改善至2025年底的2.9倍 [11] - 公司拥有约8亿美元现金及现金等价物，总流动性为18亿美元 [11] - 2025年第四季度记录了1.77亿美元的非现金减值，主要与Greystone合资企业有关，原因是未来盈利预期低于收购时的假设 [12] - 2025年第四季度记录了约2700万美元的非现金收益，主要来自对一家在第四季度上市的跨国设施管理公司的投资 [13] - 2025年Greystone合资企业贡献了3600万美元的调整后EBITDA，公司认为这是未来合理的运行速率 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：第四季度全球租赁收入增长5%，达到公司历史最高季度水平 [12] - **资本市场业务**：第四季度全球收入增长15% [12] - **服务业务**：第四季度全球收入增长6%，主要受全球项目管理收入推动 [16] - **美洲市场**：第四季度租赁业务增长5%，其中办公室和工业领域表现强劲 [13][14]；第四季度资本市场业务增长19%，办公室和零售领域表现突出 [16]；工业租赁需求强劲，增长10%，主要受大型、现代化设施需求驱动，特别是面积超过50万平方英尺、支持自动化和高电力需求的场地 [15][66] - **亚太市场**：第四季度租赁收入增长5%，受印度市场强劲和大中华区改善推动 [15]；第四季度资本市场业务下降5%，主要由于日本市场去年同期基数较高 [16] - **欧洲、中东及非洲市场**：第四季度租赁业务增长7%，荷兰、比利时和波兰表现强劲 [15]；第四季度资本市场业务增长9%，英国、比利时和西班牙领先 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - **美洲市场**：第四季度资本市场增长19% [7]，租赁业务增长5% [13]，工业租赁增长10% [66] - **欧洲、中东及非洲市场**：第四季度租赁增长7% [15]，资本市场增长9% [16] - **亚太市场**：第四季度租赁增长5% [15]，资本市场下降5% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司制定了三年财务目标，包括每年15%-20%的调整后每股收益增长 [6] - 战略重点是向价值链上游移动，成为提供咨询主导、关系驱动解决方案的受信任合作伙伴 [7] - 公司正在积极应对人工智能带来的变革，认为人工智能将增强而非取代顾问的作用 [22] - 公司已打破部门、数据源和技术之间的孤岛，部署技术将思想领导力、数据资产和人工智能能力结合，创建覆盖所有客户和同事的数字工作流程 [8] - 公司正在推动跨业务线的交叉销售，通过组织结构调整、数据流整合和薪酬激励来实现 [34] - 公司认为资本市场复苏仍处于早期阶段，定价已基本重置，资本已回归，复苏仍有空间 [48] - 公司对工业领域保持乐观，认为电子商务和“最后一英里”配送趋势支撑着大型工业设施的需求 [66] - 在办公领域，公司主要专注于甲级写字楼，认为乙级写字楼将受到转型的最大冲击 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2026年及三年目标充满信心，进入2026年时势头强劲 [18] - 2026年营收增长预期为6%-8%，各服务线增长趋势与2025年相似 [16] - 2026年调整后每股收益增长预期为15%-20% [17] - 2026年自由现金流转换率预期在60%-80%之间 [17] - 计划继续去杠杆化，目标是在2028年达到2倍的杠杆率 [17] - 人工智能将创造赢家和输家，赢家将是拥有大型平台、全球执行能力、扁平化组织结构、变革文化和规模化专有数据的公司 [7] - 公司认为关于人工智能取代商业地产经纪业务的担忧被严重高估，因为交易涉及复杂的谈判和重大的财务运营风险 [22] - 人工智能被视为赋能员工的工具，预计不会导致白领工作岗位大规模减少，而是通过人工智能与员工结合带来运营杠杆 [45] - 工业租赁需求重新加速，在跟踪的83个市场中，有55个在2025年已录得正净吸纳量 [48] - 整体空置率在过去三个季度保持稳定，而新建筑活动较2017年下降了62%，为工业领域增长提供了健康基础 [67] - 公司认为10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动对市场有利，有利于交易进行 [64] 其他重要信息 - 公司赢得了一家大型跨国公司的综合投资组合管理委托，取代了原有服务商 [7] - 公司将于周一举办一场关于人工智能对商业地产影响的网络直播，届时将发布首个“人工智能影响晴雨表”框架 [18][26] - 公司对Greystone合资企业进行了1.77亿美元的减值，原因是市场状况和利率与2021年收购时相比发生了很大变化 [12] - 公司不持有任何房地产，业绩最重要的驱动因素是交易速度 [43] - 公司预计2026年将继续保持招聘步伐，特别是在机构资本市场和租赁领域 [61] - 公司正在评估股票回购，但当前资本配置的首要任务是投资于有机增长和公司去杠杆化 [51] - 对于Greystone合资企业，公司正更多地参与其运营，指导管理团队转向更盈利的商业模式 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 人工智能是否会对中小型交易规模的经纪业务构成风险？[21] - 公司认为关于人工智能取代商业地产经纪业务的担忧被严重高估，因为交易涉及复杂的谈判和重大的财务运营风险，人工智能更可能增强而非取代受信任的顾问 [22] 问题: 欧洲、中东及非洲市场的利润率下降，是否仍有信心推动该地区利润率增长？[23] - 从全年来看，欧洲、中东及非洲市场利润率有显著改善，第四季度的下降主要是由于某些一次性费用的时间安排所致，对未来充满信心 [23] 问题: 人工智能对不同物业类型（办公、工业、零售）的风险如何？公司是否会调整市场定位？[25] - 人工智能的影响几乎涉及所有行业和物业类别，公司鼓励参加周一的网络直播，届时将发布“人工智能影响晴雨表”框架，帮助客户做出更好的长期房地产决策 [25][26] 问题: 2026年租赁、资本市场收入增长及利润率轨迹如何？[27] - 预计2026年各服务线收入增长趋势与2025年相似，对租赁业务持续增长感到满意，经济指标强劲，渠道良好 [29]。公司提供了三年利润率指引，但未给出全年具体利润率指引，建议关注15%-20%的每股收益增长指引及各服务线的表现 [30] 问题: 为促进跨业务线交叉销售，公司在2026年有哪些重大举措？[32] - 公司已进行高层领导调整和组织重组，并利用人工智能驱动数据和信息流动，打破组织孤岛。此外，还跟踪交叉销售并调整相关人员的薪酬 [34]。公司各个业务线都拥有专有平台，这为交叉销售创造了强大的数据湖 [35] 问题: 在杠杆率低于3倍后，2026年资本配置的优先事项是什么？是否会考虑并购？[36] - 2026年将保持资本配置的平衡方法，既关注有机增长，也将继续减少债务，目标是在2028年达到2倍杠杆率 [37][38] 问题: 公司对办公领域的风险敞口有多大？[40] - 在租赁业务中，办公领域占比约为55%；在资本市场业务中，占比约为21%；总体而言，办公领域占比略高于40% [41]。公司主要专注于甲级写字楼，认为乙级写字楼将受到最大冲击 [43]。公司不持有房地产，业绩主要取决于交易速度，如果拖欠率上升导致更多物业易手和价格发现，这对经纪和服务业务都是净利好 [43][44] 问题: 人工智能是否会改变公司对不同部门人员需求的看法？[45] - 人工智能被视为赋能员工的工具，预计不会导致白领工作岗位大规模减少，而是通过人工智能与员工结合带来运营杠杆，实现在不大量增加人员的情况下构建和增长平台 [45] 问题: 2026年收入增长指引与三年目标一致，但考虑到交易业务从较低基数反弹，未来增长是否会放缓？是否有其他业务加速增长？[47] - 资本市场复苏仍处于早期阶段，定价已重置，资本已回归，复苏仍有空间。预计资本市场将稳步提升。工业租赁需求已重新加速，且由于过去几年建设有限，高质量资产将继续增值 [48][49] 问题: 鉴于股价下跌，公司对股票回购有何看法？[50] - 公司正在评估股票回购，特别是考虑到近期股价水平，认为当前股价蕴含巨大价值。但资本配置的首要任务是投资于有机增长和去杠杆化，从长期看，股票回购肯定在考虑范围内 [51] 问题: 2026年服务业务的具体展望如何？哪些服务领域最令人兴奋？[53] - 预计2026年服务业务增长趋势与2025年相似，即中高个位数增长。对服务业务的表现和前景感觉良好，特别是在项目管理方面，下半年在欧洲、中东及非洲和亚太地区表现强劲。资产服务领域也有不断增长的渠道 [54][55][56] 问题: 在利润率方面，最大的投资领域是哪些？成本效率工作是否已完成？[57] - 成本方面的大部分繁重工作已经完成，但公司保持成本纪律，这已成为企业文化的一部分。2026年的关键重点是增长，并以盈利的方式推动增长 [57] 问题: 对Greystone的减值是否因背景环境变化导致计算假设改变？[59] - 是的，与2021年投资时的原始假设相比，在展望未来时，调整该合资企业的价值是合适的 [59] 问题: 2026年的招聘计划如何？重点招聘领域是哪些？[60] - 2026年将继续保持招聘步伐，拥有可观的招聘预算，将继续在全球机构资本市场和租赁领域招聘人员 [61] 问题: 要保持资本市场增长并恢复到过去周期水平，需要什么条件？[63] - 避免任何剧烈的经济事件将有助于维持当前步伐。10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动有利于交易。预计不会出现类似2022年那种从市场完全关闭状态反弹的峰值式复苏，而是资产价值增长和交易量随时间持续增长 [64] 问题: 工业需求强劲，特别是超过50万平方英尺的场地，客户基础有何变化？驱动因素是什么？[65] - 在美洲，工业租赁增长10%，持续受益于对高质量资产的追求。该领域韧性很强，强劲的电子商务和“最后一英里”配送趋势支撑着大型工业设施的需求 [66]。主要驱动因素是大型用户寻求支持自动化和高电力需求的现代化物流设施，整体空置率稳定，而新建筑活动大幅下降，为工业增长提供了健康基础 [67] 问题: 鉴于Greystone合资企业面临阻力，公司是否会改变多户型住宅贷款发起策略？合资企业是否仍是合适的结构？[69] - 公司正在考虑相关问题，但不会改变业务开展方式。该业务运营结构相对固定，但公司正更多地参与合资企业的运营，指导管理团队转向更盈利的商业模式 [69]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年总收入为71亿美元，同比增长7% [10] - 2025年全年调整后EBITDA为6.56亿美元，同比增长11% [10] - 2025年全年调整后每股收益为1.22美元，同比增长34%，处于指引区间的高端 [10] - 2025年全年自由现金流为2.93亿美元，自由现金流转换率达103%，较2024年改善1.26亿美元 [11] - 2025年第四季度收入为20亿美元，同比增长7% [11] - 2025年第四季度调整后EBITDA为2.39亿美元，同比增长5% [12] - 净杠杆率从2024年底的3.8倍改善至2025年底的2.9倍，比原计划提前近一年 [5][11] - 公司在2025年提前偿还了3亿美元本金，第四季度首次进入净杠杆率低于3倍的水平 [10][11] - 年末拥有约8亿美元现金及现金等价物，总流动性为18亿美元 [11] - 2025年第四季度记录了1.77亿美元的非现金减值，涉及对Greystone合资公司的投资，原因是未来盈利预期低于收购时的假设 [12] - 2025年第四季度记录了约2700万美元的非现金收益，主要来自对一家在第四季度上市的国际设施管理公司的投资 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：2025年第四季度全球租赁收入增长5%，达到公司历史最高季度水平 [12]；2025年全年，多市场租赁业务增长33% [7] - **资本市场业务**：2025年第四季度全球收入增长15% [5][12]；2025年第四季度美洲地区增长19% [7][16]；2025年第四季度EMEA地区增长9% [16]；2025年第四季度APAC地区下降5%，主要因日本市场去年同期基数较高 [16] - **服务业务**：2025年第四季度全球收入增长6% [16]；2025年全年服务业务有机增长6%，而前一年为持平 [54] - **Greystone合资公司**：2025年贡献了3600万美元的调整后EBITDA，管理层认为这是未来合理的运行速率 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - **美洲市场**：2025年第四季度租赁收入增长5%，办公室和工业领域持续强劲 [13]；工业租赁需求强劲，增长10%，需求集中在支持自动化和更高电力需求的大型现代化设施（超过50万平方英尺） [15][66]；2025年第四季度资本市场收入增长19% [7][16] - **EMEA市场**：2025年第四季度租赁收入增长7%，由荷兰、比利时和波兰市场驱动 [15]；2025年第四季度资本市场收入增长9%，由英国、比利时和西班牙市场驱动 [16]；全年来看，EMEA市场利润率有非常显著的改善，第四季度利润率略有下降主要是由于某些一次性费用的时间安排所致 [23] - **APAC市场**：2025年第四季度租赁收入增长5%，由印度市场强劲和大中华区改善驱动 [15]；2025年第四季度资本市场收入下降5%，主要因日本市场去年同期基数较高 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司制定了三年财务目标，包括每年15%-20%的调整后每股收益增长 [6] - 公司战略重点包括向价值链上游移动，并已在这些高增长领域看到早期成功迹象 [6][7] - 公司强调以企业整体（而非个人）形式为客户提供整合执行服务，近期赢得了一个大型国际公司的综合投资组合管理委托，取代了原有服务商 [7] - 公司认为AI将创造赢家和输家，赢家将是那些拥有大型平台、全球执行能力、扁平化组织、变革文化、去孤岛化整合以及大规模跨咨询和服务业务的专有数据的公司 [7] - 公司已打破各部门、数据源和技术之间的孤岛，部署技术将思想领导力、数据资产和AI能力结合，创建延伸到所有客户和同事的数字工作流程 [8] - 公司正在利用AI促进跨部门数据流动，支持交叉销售，例如在资本市场使用CRM，在法律部门使用AI进行合同管理，在资产服务中使用专有平台等 [34] - 公司对2026年及三年目标充满信心，重点是为股东创造长期价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年资本市场交易市场保持健康 [12] - 客户继续优先考虑高质量的员工体验，推动了办公室和工业领域的租赁交易数量和每单租赁收入增加 [14] - 在办公室和工业资产类别中，随着新建筑活动减少，占用者和投资者寻求提升物业质量以满足不断变化的市场需求，这为公司的项目管理业务带来了机会 [15] - 工业领域需求保持强劲，整体空置率在过去三个季度保持稳定，而新建筑活动较2017年下降了62%，为工业增长创造了健康条件 [67] - 资本市场复苏正在进行中，但仍处于早期阶段，定价已基本重置，资本已回归，复苏仍有空间；预计将是持续数年的稳定上升，而非类似2022年的峰值式复苏 [48] - 只要避免剧烈的经济事件，预计资本市场增长将保持当前步伐；当10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动时，市场能够进行交易 [64] - 经济指标强劲，业务渠道良好，对2026年感到乐观 [29] - AI对GDP、就业、需求、空置率、租金、价值等方面产生影响，其影响几乎涉及每个行业和资产类别 [25] - 公司认为关于AI将使商业地产经纪业务脱媒的担忧被严重夸大，AI更可能增强而非取代可信顾问的作用，尤其是在涉及5-10年长期决策和重大财务运营风险的交易中 [22] - AI被视为赋能员工的工具，公司不预期白领工作岗位会大幅减少，而是将其视为在不增加人员的情况下建设和增长平台、实现运营杠杆的机会 [45] 其他重要信息 - 公司将于周一举办一场关于AI对商业地产影响的网络研讨会，届时将发布首个“AI影响晴雨表”框架，帮助投资者和客户做出更好的长期房地产决策 [18][25][26] - 公司对办公楼的敞口：在租赁业务中占比约55%，在资本市场业务中占比约21%，总体略高于40% [41] - 公司通常不涉足B级办公楼市场，认为该市场将受到转型的最大冲击；公司不持有任何房地产，其业绩最重要的驱动因素是交易活跃度 [43] - 公司预计2026年收入增长6%-8%，各服务线增长趋势与2025年相似 [16][29] - 公司预计2026年调整后每股收益增长15%-20% [17] - 公司预计2026年自由现金流转换率在60%-80%之间 [17] - 公司计划继续去杠杆化，与三年内（2028年）达到2倍杠杆率的目标保持一致 [17] - 公司2026年将继续积极招聘，特别是在全球机构资本市场和租赁领域，招聘预算充足 [61] - 在资本配置方面，主要优先事项是有机增长投资和去杠杆化；从长期来看，股票回购肯定会考虑，特别是考虑到近期股价水平 [51] - 对于Greystone合资公司，公司正在考虑是否调整其多户住宅贷款发放业务的策略，但不会改变其运营方式，而是更深入地参与合资公司的运营，引导其转向更盈利的业务模式 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: AI是否会对中小型交易规模的经纪业务构成风险？[21] - 公司认为关于AI使商业地产经纪业务脱媒的担忧被严重夸大，这不是住宅市场，许多交易（包括中型交易）是复杂、谈判驱动的决策，涉及重大财务和运营风险，AI更可能增强而非取代可信顾问 [22] 问题: 对EMEA地区利润率增长的信心如何？[23] - 从全年看，EMEA利润率有显著改善，第四季度下降主要是某些一次性费用的时间安排所致，对未来充满信心 [23] 问题: AI对不同物业类型（办公、工业、零售）的风险及公司定位？[25] - AI的影响遍及几乎所有行业和资产类别，公司鼓励参加周一的网络研讨会，将发布“AI影响晴雨表”框架来帮助决策 [25][26] 问题: 2026年租赁、资本市场收入增长及利润率轨迹的展望？[27] - 预计2026年各服务线收入增长趋势与2025年相似，对租赁业务持续增长感到满意，经济指标强劲，渠道良好 [29] - 未提供全年利润率指引，建议关注15%-20%的每股收益指引及各服务线表现 [30] 问题: 为促进跨部门销售采取了哪些举措？[32] - 公司进行了高层领导调整和组织重组，并利用AI促进数据流动以支持交叉销售，例如在各部门部署专门的数字平台，并调整薪酬与交叉销售挂钩 [34] 问题: 2026年去杠杆化、有机投资和并购的资本配置优先级？[36] - 计划在2026年保持平衡的资本配置方法，既关注有机增长，也会继续减少债务，目标是在2028年达到2倍杠杆率 [37][38] 问题: 公司对办公楼的敞口是多少？[40] - 总体而言，办公楼业务占比略高于40%（租赁约55%，资本市场约21%） [41] - 公司通常不涉足可能受冲击最大的B级办公楼市场，且不持有房地产，业绩关键驱动因素是交易活跃度；办公楼违约率上升可能导致更多物业易手和价格发现，这对经纪和服务业务都是净利好 [43][44] 问题: AI是否会改变组织的人员需求？[45] - AI被视为赋能工具，不预期白领岗位会大幅减少，而是将其视为在不增员的情况下实现增长和运营杠杆的机会 [45] 问题: 2026年收入指引与三年目标一致，但考虑到基数效应，未来增长是否会放缓？[47] - 资本市场复苏仍处早期阶段，有持续运行空间；工业租赁需求已重新加速，且过去几年建筑活动有限，高质量资产将继续升值，多数优质资产类别仍有增长动力 [48][49] 问题: 鉴于股价下跌，是否有股票回购计划？[50] - 公司正在评估股票回购，认为当前股价极具价值，但资本配置的首要优先事项仍是有机增长投资和去杠杆化，长期来看回购会考虑 [51] 问题: 2026年服务业务指引的具体细节及最看好的领域？[53] - 服务业务指引为高层级范围，各服务线预计与2025年相似 [54] - 2025年服务业务有机增长6%，表现强劲，预计将保持中高个位数增长；项目管理业务下半年表现强劲（尤其在EMEA和APAC），资产服务业务渠道也在增长 [54][55][56] 问题: 利润率方面的投资重点和效率提升空间？[57] - 成本削减方面的主要工作已完成，但成本纪律仍是企业文化的一部分；当前重点是在2026年实现盈利性增长 [57] 问题: Greystone减值的性质？[59] - 减值是由于当前环境与2021年收购时的市场状况和利率假设相比发生了变化，因此调整了合资公司的估值 [59] 问题: 2026年的招聘计划？[60] - 2026年将继续积极招聘，特别是在全球机构资本市场和租赁领域，招聘预算充足 [61] 问题: 资本市场持续增长需要什么条件？[63] - 避免剧烈的经济事件，10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动有利于交易，预计资产价值和交易量将随时间增长 [64] 问题: 工业需求，特别是超过50万平方英尺资产的需求驱动因素？[65] - （美洲地区）工业租赁增长10%，需求受向高质量资产转移、强劲的电子商务和最后一英里配送趋势驱动，大型现代化物流设施支持自动化和更高电力需求 [66][67] 问题: 多户住宅贷款发放业务策略及合资结构是否会改变？[69] - 公司正在考虑，但不会改变业务运营方式，而是更深入地参与合资公司运营，引导其转向更盈利的模式 [69]