财务数据和关键指标变化 - 第四季度营收4.735亿美元，较上年同期下降5%，主要因COVID - 19疫情对安全和社区部门入住率的持续影响，但入住率较2020年第二和第三季度的大幅下降有所企稳，且较第三季度提高了70个基点 [7] - 第四季度经调整后每股收益为0.40美元，净亏损为每股0.22美元；经调整EBITDA为1.087亿美元，较上年同期增长5%；正常化运营资金（FFO）为每股0.63美元，较2019年第四季度增长7%；调整后运营资金（AFFO）为每股0.58美元，与上年同期持平 [39][40] - 与2020年第三季度相比，正常化FFO每股增长21%，AFFO每股增长18%，调整后EBITDA增长15%，主要得益于设施净营业收入增加和G&A费用降低 [47] - 第四季度总债务减少2.97亿美元，扣除现金余额变化后约为1.28亿美元，总杠杆率为3.5倍，较上年第四季度降低了0.5倍，公司目标总杠杆率为2.25 - 2.75倍 [28][29] - 截至12月31日，公司持有现金1.13亿美元，循环信贷额度可用额度为5.66亿美元，以净债务与EBITDA衡量的杠杆率为3.7倍，预计用手头现金和循环信贷额度偿还2022年10月到期的2.5亿美元无担保票据 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 安全和社区部门入住率在第四季度有所稳定，较第三季度提高了70个基点，但仍受疫情影响，公司预计在疫苗更广泛分发前，该部门人口数量将继续下降 [7][57] - 社区部门因市场资本化下降、疫情导致现金流减少和税收结构预期变化，产生了4.26亿美元的商誉非现金减值，但公司认为疫情影响消退后该部门现金流将改善 [42][43] - 出售42处非核心房地产资产产生了1790万美元的损失，但预计2021年解散合伙企业将使股东权益增加1500 - 2000万美元，基本抵消出售损失 [45][46] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国法警局全国人口数量约为6.3 - 6.4万，与2019年末和2020年初基本一致，虽去年春夏有显著下降但很快恢复，公司相关业务人口数量在过去24个月也相对稳定 [84][85] - 1月份西南边境过境人数同比增长200%，但因Title 42政策，目前未对拘留容量产生影响 [107][108] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过正现金流和出售非核心房地产资产来实施债务削减战略，目标总杠杆率为2.25 - 2.75倍 [29] - 公司获得阿拉巴马州两个惩教设施的30年租赁协议，预计今年晚些时候或2022年初开始建设，将负责设施维护并保留租赁期后的所有权 [21][52] - 公司关注夏威夷新奥胡社区惩教中心的开发机会，以及安全部门的其他非公开机会，如获得新的州合同、将现有合同转移到房地产部门和重新启用闲置设施 [24][66] - 公司设立副总裁再入伙伴关系与创新的新职位，致力于提供高质量的再入计划，减少累犯率 [35][36] - 公司从REIT转变为C Corp，有望开展更多非房地产相关业务，如提供医疗、心理健康或药物滥用类型的设施服务 [95][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于疫情，刑事司法系统运营尚未正常化，南部边境仍关闭，许多州预算有缺口，公司因这些不确定性和行政命令的影响，暂不提供2021年财务指导 [54][55] - 公司预计在疫苗更广泛分发前，安全和社区部门人口数量将继续下降，但新合同有望缓解下降趋势，约三分之二的联邦合同有固定月基本付款，可减少入住率进一步下降的影响 [57][58] - 公司出售和待售的房产在2020年产生约3000万美元的EBITDA，预计出售所得净收益将用于偿还债务 [60] - 从2021年第一季度开始，公司将按适用税率缴纳联邦和州所得税，预计有效税率为27.5%，并将对净递延税负债进行重估，产生1 - 1.35亿美元的特殊所得税费用 [62] 其他重要信息 - 公司持续与政府合作伙伴和当地卫生官员合作，确保员工和居民获得疫苗，许多设施已开始接收疫苗，但供应仍不稳定，预计未来几个月可用性将显著增加 [12][14] - 公司设施内阳性病例数量在第四季度持续下降，表明应对COVID - 19的运营政策有效，但随着设施运营正常化，预计将面临新的病毒传播风险挑战 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是什么推动了比预期更好的业绩，当前业绩是否为新常态？ - 与第三季度相比，业绩改善的主要驱动因素是Cimarron设施从与俄克拉荷马州的合同过渡到与美国法警局的合同，以及G&A费用降低，但G&A费用降低并非常态，预计第一季度将恢复到之前水平；此外，疫情期间服务水平降低带来的费用节省可能会持续，第四季度自付医疗计划的有利理赔和财产税优惠等因素也有影响，但难以预测是否会重复 [70][71] 问题2: 阿拉巴马项目的资本成本估计、融资能力以及堪萨斯项目的表现如何？ - 公司不想提前披露阿拉巴马项目的成本，该成本将取决于融资情况；公司对该项目的融资感到非常有信心，目前私募市场和市政债券市场竞争激烈，资金充裕；堪萨斯项目按预算或低于预算交付，运营符合预期，没有出现问题，该项目为投资者提供了有吸引力的投资机会，也为阿拉巴马项目和其他州的机会提供了良好的模式 [75][76][77] 问题3: 拜登政府行政命令下，美国法警局是否有其他替代方案来承接目前由私营部门服务的人口？ - 美国法警局全国人口数量历史和近期都比较稳定，公司相关业务人口数量也相对稳定；法警局依赖私营部门和市县提供靠近联邦法院的床位空间，公司未发现市场上有能提供符合标准、有政府监督和审计、便于获得法律代表和了解法院情况的替代方案，私营部门还能提供创新解决方案，如在疫情期间实施视频会议系统进行法律程序 [84][85][90] 问题4: 从REIT过渡到C Corp是否会为公司带来新的收入流或机会？ - 是的，作为C Corp，公司将不受REIT规则的限制，有机会提供更多非房地产相关的业务，如医疗、心理健康或药物滥用类型的设施服务，目前公司正在识别一些机会，但还处于研发阶段 [95][96][97] 问题5: 从REIT过渡到C Corp的时间表是怎样的？ - 目前难以确定具体时间表，公司刚进入新的一年开始向C Corp转换，正在积极与合作伙伴沟通，关注系统内出现的问题和需求，以寻找解决方案 [98] 问题6: 堪萨斯设施的开发成本 per bed是多少，阿拉巴马设施的开发成本是否会有重大差异？ - 堪萨斯设施的开发成本约为每张床位6.5万美元；阿拉巴马设施的需求不同，可能会有差异，其中一个设施将侧重于医疗，可能会有独特的物理规划要求，成本可能会更高 [99][100][101] 问题7: 夏威夷计划更换的设施规模有多大？ - 大约为1500 - 2000张床位，具体规模可能会根据需求有所变化，该州过去也曾考虑在其他岛屿建设小型区域设施 [102] 问题8: 如果美国法警局试图改变合同模式，无限期合同在这种环境下如何运作？ - 公司目前不清楚这方面的情况，相关信息可在设施投资组合表和补充披露报告中查看，但尚无明确结论 [104] 问题9: 1月份西南边境过境人数激增，这些数字如何转化为拘留人数，哪些人会被拘留？ - 目前因Title 42政策，边境过境人数的增加未对拘留容量产生影响；历史上，被拘留的通常是有暴力犯罪历史或正在实施暴力犯罪的人，此外，来源国和复杂的驱逐令也会影响拘留情况和拘留时间；目前难以确定拜登政府下拘留政策的变化，公司会根据政策变化调整服务和解决方案 [107][111][112] 问题10: 如何看待内部执法与边境拘留的变化，以及更宽松的抓捕和释放政策如何运作？ - 目前判断还为时过早，公司会密切关注行政命令和政策声明；公司过去能够根据不同政府的优先事项调整服务和解决方案，例如在ICE设施方面，可根据需求改变设施的使命和服务，增加资本支出、法庭等设施，或改变设施的人员构成 [114][115][116] 问题11: 政策变化的时间表如何？ - 预算通常会提供各机构的资金和政策优先事项的信息，虽然预算发布时间会延迟，但仍是了解政策变化的重要蓝图；近期各机构负责人的确认和任命也将是关键，他们到位后将与政府的优先事项保持一致；此外，Title 42政策的变化以及边境重新开放的时间也会对入境人数和庇护申请产生影响 [117][118][119] 问题12: 100天暂停驱逐令的联邦禁令会对驱逐能力和最终决定产生什么影响？ - 目前还需要等待观察，该禁令面临法院挑战，公司将关注其影响 [120] 问题13: 阿拉巴马新设施在健康和安全以及运营成本方面有哪些好处，这些案例是否有助于向其他州推销类似项目？ - 新设施在健康和安全方面有诸多好处，如技术更先进、设计更高效、空间更适合提供矫正服务和项目；阿拉巴马州可能会关闭15 - 18个旧设施以提高效率；堪萨斯项目通过提高效率节省了成本，足以支付租赁费用，阿拉巴马项目预计也会有类似效果；公司认为之前的成功案例是向其他州推销类似项目的最佳营销方式，堪萨斯项目为阿拉巴马项目提供了动力，阿拉巴马项目也将为其他州的机会提供动力 [123][124][130]