财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收4.68亿美元，较去年同期下降7.9% [6] - 第三季度每股正常化运营资金（FFO）为0.52美元，低于去年同期的0.70美元 [7] - 第三季度每股收益（EPS）为0.22美元，调整后每股收益为0.28美元，每股正常化FFO为0.52美元，每股调整后运营资金（AFFO）为0.49美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为9460万美元 [36] - 2020年前9个月营收超14亿美元，截至季度末，拥有或管理133处物业，总账面价值45亿美元 [42] - 第三季度经营活动产生的现金净额为1.072亿美元，使公司能够偿还1.022亿美元的债务，预计第四季度将用经营现金流再偿还6000万美元净债务，2020年总净债务偿还额约达1.85亿美元 [43] - 总营收从第二季度到第三季度下降440万美元，降幅0.9% [45] - 正常化FFO从第二季度下降550万美元，即每股下降0.04美元 [46] - 安全和社区设施的入住率从第二季度的75%降至第三季度的71%，平均每日居民人口减少3178人 [46] - 物业部门的入住率从第二季度的97%提高到99%，租金收取率达100% [47] - 排除新冠疫情费用后，第三季度总设施运营利润率为24.5%，低于第二季度的25.3% [47] - 截至9月30日，公司手头现金2.82亿美元，循环信贷额度可用资金3.29亿美元，按净债务与EBITDA计算的杠杆率为3.9倍，2022年10月有2.5亿美元5%的无担保票据到期 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 安全业务线 - 营收下降主要集中在该业务线，最大政府合作伙伴美国移民海关执法局（ICE）的利用率降低，对营收和正常化FFO影响较大 [6][7] - ICE当前利用率远低于历史平均水平，但第三季度下降速度较3 - 6月大幅放缓 [8] 社区业务线 - 受新冠疫情影响，政府释放低风险或接近刑期结束的居民，业务受到冲击 [6] - 再入中心的居民人数因疫情受到较大影响 [15] 物业业务线 - 第三季度将656床位的东南惩教中心租给肯塔基州 [40] - 参与阿拉巴马州建造3座现代化大型惩教设施的项目，被选中负责其中2座，共约7000床位，目前处于租赁谈判阶段，预计年底完成 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国各州对现代化惩教设施有需求，因多数州部分惩教基础设施已达使用年限，现代设施可节省运营成本并提供再入项目空间，但改造旧设施面临运营挑战和高成本问题 [18][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司当前资本配置战略首要任务是减少债务，目标总杠杆率为2.25 - 2.75倍，以改善信用状况和降低资本成本 [25][26] - 计划出售部分非核心房地产资产，预计净收益可达1.5亿美元，用于加速资本配置战略 [27][28] - 减少债务后，预计将大部分自由现金流用于向股东返还资本，包括股票回购和未来股息支付 [29] - 继续与政府合作，提供关键服务，满足政府对惩教设施和服务的需求，参与新合同投标和项目建设 [15][17] - 扩大倡议，倡导联邦和州政策以减少累犯率，包括恢复被监禁者的电报通信、恢复前科人员的投票权和执照改革等 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受新冠疫情影响，但公司财务表现依然强劲，市场有增长机会，公司成功签订多个新合同，财务状况稳定 [24] - 预计长期内，新冠疫情消退后，市场对惩教系统现代化的兴趣将增加 [21] - 公司与政府合作经验丰富，各业务线在不同总统任期都取得过成功，相信能继续满足政府合作伙伴不断变化的需求 [30] - 由于安全和社区业务线存在不确定性，公司继续暂停财务指引，但可提供一些财务预测方向 [51] - 预计在疫苗分发前，安全和社区业务线的人口数量将继续下降，但新合同有望缓解下降趋势，入住率下降速度已放缓 [53] 其他重要信息 - 公司将于2021年1月1日起撤销房地产投资信托（REIT）选举，转为应税C类公司，这将使公司在自由现金流分配上更具灵活性 [25] - 公司运营计划遵循疾控中心和世界卫生组织的指导方针，第三季度各设施的阳性病例数从第二季度的峰值稳步下降，供应链未受干扰，将继续与政府合作应对疫情 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：人口水平是否趋于稳定？ - 美国法警局（Marshals Service）在本季度表现稳定，ICE继续下降但降幅较第二季度放缓，州级人口下降速度也显著放缓，部分州人口在近一个月或一周内有所增加，社区业务线在过去一两个月相对稳定，俄克拉荷马州的新机会将为当地设施带来改善 [58] 问题：第四季度是否有重要合同到期续签？ - 第四季度及未来6 - 12个月内没有重要合同到期续签，此前关注的休斯顿和胡托合同已完成续签，近期面临竞争采购风险的合同可能性较低 [60] 问题：暂停股息时认为可保留2019年REIT身份，现在是否仍这样认为？ - 由于《关怀法案》对合格改良物业加速折旧有优惠，预计今年无需额外分配股息，但如果出售大量资产获得高额应税收益，可能需要额外分配，目前不预期会出现这种情况 [62] 问题：拜登当选对公司从监管角度会有何影响，如移民政策、美国法警局和联邦监狱管理局（BOP）相关政策？ - BOP业务占比已从2010年的15%降至今年的2%，风险较小；若BOP因利用率和入住率下降将部分合同业务收回自有系统，可能是第一步；美国法警局依赖私营部门或地方设施，若不能使用私营部门服务，将面临巨大资本投入和时间成本；ICE过去15年资金要么持平要么增长，公司为其提供高质量、战略位置合适的解决方案，且符合绩效标准，替代方案难以满足要求 [64][66][69] 问题：若出售物业部门非核心资产，是否考虑用部分收益回购股票？ - 基于当前估值，股票回购计划有意义，但公司目前首要任务是偿还债务，将杠杆率降至2.5倍，后续会评估市场情况，股票回购是过去使用过的工具 [72][74] 问题：阿拉巴马州项目与堪萨斯州项目对比情况？ - 堪萨斯州项目约2400 - 2500床位，资本投入约1.6亿美元；阿拉巴马州项目是两个设施，分别约3000和4000床位，其中一个有专业医疗护理投资，州政府估计三个设施总成本近10亿美元，预计阿拉巴马州项目有回报且能达到公司门槛，租赁期满后公司将保留所有权 [75][76][79] 问题：计划出售的设施情况，包括数量、净运营收入（NOI）和定价范围？ - 计划出售46处设施，年NOI约3000万美元，大多位于物业部门，租给美国总务管理局（GSA），如社会保障管理局大楼、国税局大楼等，暂不讨论价格 [80] 问题：出售这些设施是否是公司新方向的一部分？ - 几年前收购这些资产是为了使公司现金流多元化，目前股价未体现这些资产价值，且政府租赁资产市场火热，同时公司已开拓好物业业务市场，现在是出售的好时机 [81][83] 问题：若拜登当选且国会未全面转向民主党，新政府关于移民和私营监狱政策多久会实施？ - 美国法警局完全依赖私营部门，政策改变实施困难；可能在2022财年的资金周期体现政策影响，但过去15年ICE资金未下降；拜登当选后有诸多优先事项，可能一段时间后才会关注私营监狱问题；预计拜登政府较宽松的移民政策可能导致入境人数增加，且奥巴马政府时期曾求助私营部门解决人道主义危机 [85][86][87] 问题：股价达到什么水平管理层会考虑回购？ - 管理层个人大量持有公司股票，理解投资者建议，但目前首要任务是偿还债务，降低杠杆率 [94][97]