财务数据和关键指标变化 - 2019年全年公司实现营收19.8亿美元，同比增长8%；正常化每股FFO为2.62美元，增长13%；调整后EBITDA为4.44亿美元，增长12% [10] - 2019年第四季度公司总营收4.98亿美元，同比增长3%；正常化每股FFO为0.59美元，低于第四季度指引低端0.01美元 [17] - 2019年全年调整后每股收益为1.72美元，较上年增长18.6%；正常化FFO为2.62美元，增长13.4%；AFFO为2.58美元，增长17.8% [36] - 2020年全年财务指引预测正常化每股FFO在2.30 - 2.40美元之间，AFFO每股在2.29 - 2.39美元之间 [21] - 2020年第一季度调整后每股收益指引在0.26 - 0.29美元之间，正常化每股FFO指引为0.49 - 0.53美元，AFFO每股指引为0.50 - 0.54美元 [42] - 2020年全年调整后每股收益指引在1.38 - 1.47美元之间，全年正常化每股FFO指引在2.30 - 2.40美元之间，全年AFFO每股指引为2.29 - 2.39美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 安全业务 - 2019年该业务占公司EBITDA约85%，实现同比营收增长6% [11] - 2019年获得4个新合同，其中2个使闲置惩教设施重新启用 [11] 物业业务 - 2019年该业务占公司EBITDA的10%，实现同比营收增长34%，增长源于2018年完成的并购活动 [13] 社区业务 - 2019年该业务占公司EBITDA的5%，实现同比营收增长21%，增长主要由非住宅惩教替代服务领域的收购推动 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年春季和夏季，西南边境活动处于近20年未有的高水平，ICE对公司许多设施的利用率很高，夏季过后利用率下降 [19] - 去年秋季西南边境活动恢复到历史正常水平，根据最新政府数据，目前仍保持在类似水平 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是多元化房地产投资信托，专注为政府提供房地产解决方案，拥有独特多元化资产组合，为投资级政府租户提供稳定现金流 [5][6] - 公司继续追求增值并购机会，以发展物业和社区业务，聚焦具有高于平均风险调整后回报的投资组合 [14] - 公司认为其房地产和服务产品得到不同政府合作伙伴的认可，各业务有多个潜在催化剂，未来12个月无重大合同需竞争性重新投标 [32][33] - 公司将根据具体情况评估并购机会，认为社区和物业业务的进一步增长将为股东创造长期价值 [35] - 鉴于当前市场条件，公司认为近期最佳利用过剩现金流的方式是降低杠杆率 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - ICE利用率是所有政府合作伙伴中最难预测的，公司已将近期移民趋势和政策变化纳入2020年预测水平 [20][44] - 公司认为自身在为政府提供灵活容量、租赁服务等方面发挥重要作用，尽管联邦人口波动会影响短期财务结果，但公司在与州政府业务合作方面取得成功 [51] - 公司预计2020年将产生约2.85亿美元AFFO，计划投资1500万美元用于创收资本支出，剩余约6000万美元现金流用于偿还债务 [54] 其他重要信息 - 截至2019年底，公司拥有136处设施，总面积近1900万平方英尺 [5] - 2019年公司帮助超3万名个人获得高中同等学历或行业认可的贸易证书 [7] - 2020年1月公司收购28处GSA租赁资产组合，物业业务组合面积增加近100万平方英尺 [9] - 公司董事会每季度审查股息水平和政策，下次董事会会议定于2月20日，预计会后发布新闻稿宣布下一季度股息金额 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度安全业务收入同比增长，但费用占收入比例从72.6%升至74.3%，原因是什么？ - 当人口下降时，公司不能立即减少员工，存在固定的人员成本；2019年费用反映了更高的工资率，因失业率低需提高工资并进行市场调整；此外，激活托伦斯和伊甸园设施产生了启动费用 [57][61] 问题2: 2020年ICE的政府资金情况如何？是否有新政策会影响ICE需求？ - 今年ICE资金稳定，总统几天前发布的2021年预算中请求增加6万张床位的资金，但需经国会批准；政策方面，与中美洲和墨西哥的合作协议对西南边境有影响 [58][59] 问题3: 将ICE或美国法警囚犯从地方监狱转移到公司物业的进展和潜力如何？ - 过去几年有一些人口从市县设施转移到公司和GEO的设施，ICE对质量和标准要求提高，公司能满足这些标准，而市县设施可能难以达标 [62] 问题4: 补充资料显示拉帕尔马设施占用率为59%，目前趋势如何？未来有何预期？能否用于亚利桑那州的情况？ - 目前利用率可能略有提高；ICE表示该设施位置重要，有短期和中期全面利用的兴趣；公司会与ICE沟通，也会考虑其他合作伙伴使用该设施的可能性 [65][66][67] 问题5: 考虑到新政策，特朗普预算中的6万张床位是否合理？ - 去年夏季全国拘留容量最高达5.6 - 5.7万，目前约4.2 - 4.3万；边境逮捕人数与过去10多年的历史标准一致，预计资金增加到去年水平（约5.5万）是合理的，但不确定能否通过国会批准 [70] 问题6: ICE和美国法警的容量有多少在市县设施中？ - ICE约一半容量在私营部门（公司、GEO和MTC），另一半在公共部门（市县），ICE自有运营的容量很少；美国法警约三分之一的囚犯在私营设施，三分之二在公共设施 [73] 问题7: 预算中是否有增加ICE执法人员资金的请求？ - 预算中对ICE、国土安全部和海关边境巡逻队都有资金投入，包括人员、律师等方面 [74] 问题8: 亚当斯、托兰特和伊甸园三个设施的合同结构如何？ - 每个合同根据合作伙伴需求、地区位置和灵活性等因素单独协商，有不同的条款 [76] 问题9: 亚当斯设施目前占用率51%，如果ICE不使用剩余容量，是否有其他用途？ - 该设施对ICE战略位置重要，ICE表示有使用整个设施的需求；公司会密切监测并与ICE沟通，也会考虑州内和州外其他机会 [77] 问题10: 预计ICE在未来几个季度或明年是否会提高亚当斯设施的利用率？ - 预计与拉帕尔马设施类似，今年内会根据ICE需求和公司其他机会进行监测和调整 [78] 问题11: 爱达荷州合同的进展如何？ - 爱达荷州惩教委员会1月宣布授权与公司谈判合同，公司一直在与该州保持沟通，预计随时可能有结果；若获得合同，可能需要激活闲置设施，预计下半年产生财务影响 [79][80] 问题12: 亚利桑那州关闭监狱的决定时间如何？ - 亚利桑那州州长在今年的州情咨文中提及关闭监狱，预计是下一财年（7月1日开始）的事件；可能会进行采购以满足州内或州外容量需求，长期来看可能采用新设施或租赁模式 [82]