财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收5.09亿美元，较上年增长10%，连续两个季度创公司季度营收历史新高 [13] - 第三季度经调整摊薄后每股收益（EPS）为0.41美元，调整后EPS为0.47美元，超出指引范围（0.37 - 0.39美元） [60] - 第三季度经调整EBITDA为1.154亿美元，较上年同期增长16%，超出第三季度指引近1000万美元 [16] - 第三季度经调整EBITDA超出指引中点2.102亿美元 [61] - 第三季度正常化每股运营资金（FFO）为0.70美元，较2018年第三季度增长21%，超出指引上限0.08美元 [16] - 第三季度调整后每股自由现金流（AFFO）为0.70美元，较上年增长30%，超出指引上限9% [16] - 2019年全年正常化FFO指引上调至2.64 - 2.68美元，中点较之前指引上调0.06美元，较2018年增长15% [17] - 2019年第四季度调整后EPS指引为0.38 - 0.42美元，全年为1.74 - 1.78美元，较之前指引上调 [72][73] - 2019年第四季度正常化FFO每股指引为0.60 - 0.64美元，全年为2.64 - 2.68美元，较之前指引上调 [72][73] - 2019年第四季度AFFO每股指引为0.59 - 0.63美元，全年为2.59 - 2.63美元，较之前指引上调 [72][73] - 2019年第四季度调整后EBITDA指引为1.048 - 1.083亿美元，全年为4.452 - 4.487亿美元 [73] - 截至9月30日，总债务杠杆率降至3.5倍（2018年末为3.9倍），循环信贷额度下可用资金近6亿美元 [52] - 2019年前九个月AFFO派息率为66%，股息覆盖良好 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 安全业务（CoreCivic Safety） - 第三季度营收4.58亿美元，较上年增长8%，主要得益于过去一年获得并开始执行的一系列新州和联邦合同 [15] - 自2018年初以来，获得或激活11份新合同，涉及8个安全设施，共计1.2万张床位 [18] 社区业务（CoreCivic Community） - 2019年同比营收增长23%，主要得益于2018年收购两家非住宅社区矫正替代公司，服务范围扩大，市场需求持续增加 [14][21] 物业业务（CoreCivic Properties） - 截至第三季度末，拥有27处物业，近230万平方英尺房地产，另有40万平方英尺预计2020年第一季度投入使用 [12] - 2019年同比营收增长30%，主要得益于2018年8月以2.42亿美元收购54万平方英尺的SSA巴尔的摩物业等收购项目 [14][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第三季度入住率从上年同期的80.8%提升至82.9%，主要因新合同带来的人口流入，抵消了部分设施人口移除的影响 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 安全业务 - 多个设施激活项目正在进行，预计将在2019年第四季度达到稳定入住率，为公司带来每年约6000 - 7000万美元的收入增长 [26][27] - 市场上有多个采购项目，如爱达荷州和阿拉斯加州的招标，公司有闲置设施和可用床位，有望获得新合同 [33][34] 社区业务 - 过去一年收购住宅重返中心设施的步伐放缓，但仍在寻求选择性机会，预计完成更多收购 [35] - 专注整合2018年收购的两家非住宅社区服务公司的运营，以更好地竞争新市场机会 [36] 物业业务 - 2020年第一季度预计完成兰辛惩教设施建设项目，将为公司带来每年约1500万美元的租金收入 [38][39] - 阿拉巴马州有一个大规模监狱整合项目，预计规模约1万张床位，成本近10亿美元，公司有望参与 [40][41] - 与一些州讨论租赁闲置设施，以帮助缓解监狱拥挤和旧基础设施问题，若成功签约，物业业务将更快增长 [45][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各业务板块在2019年前三季度均实现显著增长，且每个板块都有持续增长的机会和众多新市场机遇 [47] - 未来12个月内没有重大合同需要竞争性投标，公司有望利用大量市场机会 [48] - 尽管行业面临一些负面新闻，但联邦、州和地方政府继续认可公司解决方案的价值，并增加使用 [80] - 2020年已有新合同就位，有望在无需新资本投入的情况下继续增长现金流，进一步降低资产负债表杠杆 [87] 其他重要信息 - 加利福尼亚州AB32法案一般禁止私营营利性实体与州政府机构签订新的拘留设施运营合同或续签现有合同，但公司认为该法案部分内容与联邦法律冲突，且公司部分设施不受影响，将持续关注 [49][50] - 公司在信用指标方面表现出色，现金流强劲，与金融界建立了良好关系，预计将继续以低成本获得资本 [52][53] - 公司认为目前将多余现金流用于进一步降低杠杆率是最佳选择，同时继续逐案评估并购机会 [57][58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：加利福尼亚州AB32法案是否会引发其他州效仿？ - 公司表示目前未看到其他州有类似行动，过去曾有其他州尝试但被联邦政府以宪法至上条款阻止 [92][93] 问题2：公司在获取各州囚犯人口方面的脆弱性如何？ - 公司认为全国几乎没有新建监狱的能力，现有设施老化，而公司的设施位置关键且较新，能满足各州机构需求，此外公司还可提供租赁设施的选择 [94][96] 问题3：在低失业率情况下，公司劳动力市场面临的挑战及应对措施？ - 公司整体员工约1.5万人，情况良好，仅在田纳西州等部分市场面临一定压力，且约一半业务的联邦合同可报销工资上涨成本 [97][99] 问题4：Otay Mesa设施的联邦合同是否会因AB32法案受影响？ - 公司认为联邦政府可能会依据宪法至上条款考虑相关问题，且该设施刚完成扩建，有额外需求 [101][102] 问题5：公司目前考虑的州合同潜在规模如何？ - 爱达荷州招标约1200张床位，堪萨斯州已授予约600张床位，阿拉巴马州项目约1万张床位，建设成本约9亿美元 [103][104] 问题6：关于波多黎各的最新情况？ - 公司与波多黎各政府保持沟通，当地监狱条件恶化，财政困难，公司认为提供现有安全业务组合中的部分容量可提供即时缓解且成本效益高 [106][107] 问题7：若明年政府换届对私营监狱持更敌对态度，对公司业务的影响及最坏情况？ - 公司认为即使最坏情况，政府可能购买或租赁公司资产，因公司资产价值高（约130亿美元）且无替代方案，最终可能对公司有利，同时公司各业务板块需求稳定，风险较小 [110][113][120] 问题8：董事会和管理层是否讨论战略替代方案以实现价值？ - 公司表示管理层和董事会一直在沟通，会评估当前运营和政治环境下的替代方案，过去曾考虑并执行过股票回购等选项，但目前暂不披露具体内容 [129][130]