财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收4.84亿美元，较去年第一季度增长近10% [7] - 第一季度经调整摊薄后每股收益（EPS）为0.41美元，超出指引区间0.36 - 0.38美元，较First Call共识预期高0.05美元 [30] - 第一季度正常化每股运营资金（FFO）为0.64美元，超出指引区间0.58 - 0.60美元，较First Call共识预期高0.05美元 [30] - 第一季度调整后资金流（AFFO）为0.63美元，超出指引区间0.56 - 0.58美元 [30] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.097亿美元，较指引中点高670万美元 [30] - 与去年同期相比，调整后EPS增长0.10美元，正常化FFO每股增长0.11美元，AFFO每股增长0.13美元，增幅分别为31%、21%和26% [32] - 设施净营业收入在所有三个业务板块均较去年同期增长1630万美元，增幅为13.4% [32] - 安全板块入住率从去年第一季度的79.5%提高到2019年第一季度的83%，运营利润率从25.3%提高到27.2% [32] - 社区板块入住率从去年同期的81.4%降至2019年第一季度的78.4%，但运营利润率从25.4%提高到29.7%，同店净营业收入增加近100万美元 [34] - 截至3月31日，公司杠杆率为3.9倍（按过去12个月计算）和3.7倍（按2019年第一季度年化计算），手头现金2000万美元，循环信贷额度可用余额5.62亿美元，信贷额度还有3.5亿美元的可扩充额度，将于2023年到期 [36] - 2019年资本支出预测包括堪萨斯州新兰辛惩教设施建设的9000万美元，以及加利福尼亚州奥泰梅萨拘留中心512张床位扩建的2900万美元 [37] - 2019年第二季度调整后EPS指引为0.40 - 0.42美元，正常化FFO每股指引为0.62 - 0.64美元，AFFO每股指引为0.60 - 0.62美元 [38] - 全年调整后EPS指引为1.56 - 1.62美元，正常化FFO每股指引为2.47 - 2.53美元，AFFO每股指引为2.42 - 2.48美元 [38] - 第二季度调整后EBITDA指引为1.075 - 1.085亿美元，全年为4.28 - 4.34亿美元，中点较去年同期分别增长11%和9% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 安全板块 - 目前约占总营收的90%和净营业收入的85%，联邦合同和州及地方机构的营收大致各占50% [9] - 联邦监狱管理局（BOP）合同在2019年第一季度占营收不到5%，该局未续签密西西比州亚当斯县惩教中心的合同，未来BOP营收占比将降至约2% [9][11] - 美国法警局（USMS）在第一季度占营收的17%，自2018年以来囚犯平均日人口显著增加，公司在2018年获得了1350张床位的新合同，2019年第一季度利用率有适度同比增长 [13][14] - 移民和海关执法局（ICE）自2018年初以来平均每日被拘留人口持续增加，公司在2018年7月与ICE签订了新合同，2019年第一季度部分设施利用率高于预期 [15] - 多数州合同在第一季度保持稳定入住率，由于2018年获得的新合同，安全投资组合利用率有所提高 [18] 社区板块 - 入住率从去年同期的81.4%降至2019年第一季度的78.4%，但运营利润率从25.4%提高到29.7%，同店净营业收入增加近100万美元 [34] - 2018年收购了两家提供非住宅惩教替代方案的公司，扩大了服务范围并使现金流更加多元化 [35] 物业板块 - 截至第一季度末，包括27处物业，总面积近230万平方英尺，第一季度出租率为99.7% [7] - 2018年第三季度收购的巴尔的摩社会保障局（SSA）物业对净营业收入产生了积极影响 [35] - 近期收购的底特律卫生与公众服务部物业预计资本回报率超过9% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国法警局囚犯全国平均日人口从2018年初的约52000人增长到目前的约61000人 [13] - 联邦监狱管理局系统内的囚犯人口自2013年夏季的峰值22万人以来减少了约39000人 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多元化战略，通过并购活动扩大社区和物业板块的投资组合，以实现现金流的增长和多元化 [7][8] - 安全板块将继续保持定价纪律，维护房地产资产价值，同时积极开拓新的合同机会，包括与州和联邦合作伙伴的合作 [9][12] - 物业板块将继续与更多司法管辖区合作，提供私营融资的基础设施项目解决方案，并通过增值收购扩大房地产资产组合 [21][23] - 社区板块将继续实施并购战略，逐步扩大全国性的住宅重返社会中心和服务组合 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度财务表现积极，各关键指标实现同比增长，主要得益于安全板块的有机增长和近期并购交易的回报 [7] - 预计2019年剩余时间内，ICE设施的利用率将与第一季度保持一致，但由于其需求变化迅速，可能会出现新的需求 [16] - 公司对2019年财务前景持乐观态度，上调了正常化FFO每股指引，反映了各业务板块的积极势头和对全年利用率趋势的更清晰认识 [24] - 尽管面临劳动力市场挑战，但公司通过投资薪资、调整休假政策和引入新的劳动力管理调度系统等措施，有望保持盈利能力和费用控制水平 [52] 其他重要信息 - 公司下周将发布首份环境、社会和治理（ESG）报告，该报告将提供公司运营的全面信息，包括对员工、运营透明度、人权和环境可持续性的关注 [44] - 本周是全国惩教官员和员工周，公司借此机会表彰员工的重要工作和贡献 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2019年最有可能达成的新业务机会有哪些 - 安全板块方面，美国法警局和移民和海关执法局有可能授予额外合同或提高现有合同的利用率；阿拉斯加、堪萨斯和爱达荷州的合同也有机会在今年获得 [47] - 物业板块方面，有几个多物业投资组合可能在今年完成收购；阿拉巴马州的项目有望在年底前授予合同 [48] - 社区板块方面，有近半打物业正在考虑收购，非住宅业务也有扩张机会 [49] 问题: 第一季度的费用控制和较高利润率能否持续 - 虽然劳动力市场具有挑战性，但公司通过投资薪资、调整休假政策和引入新的劳动力管理调度系统等措施，有望保持盈利能力和费用控制水平 [52] - 公司约一半的安全业务受联邦合同驱动，工资上涨可获得联邦政府补偿，这对业务有一定的保护作用 [53] 问题: 关于指导假设，加州业务清零的假设以及2019年剩余时间内ICE被拘留人口水平的假设 - 加州675名囚犯预计在6月30日前离开拉帕尔马设施，联邦人口填补这些空缺的速度快于预期，可能为指导带来上行空间 [55] - 除拉帕尔马和塔拉哈奇设施外，联邦人口有适度增长，若需求持续激增，可能会激活闲置设施，但这对2019年的影响较小 [55] 问题: 各州在下个财政年度开始时的定价预期 - 历史上价格增长通常与消费者物价指数（CPI）挂钩，约为1% - 3%，但公司会考虑某些市场的薪资上涨情况，争取更大的价格涨幅 [58] 问题: 如果ICE或美国法警局想填补亚当斯县惩教中心的床位，是否需要新合同 - ICE有可能利用现有的BOP合同立即使用空置床位，同时与公司就BOP合同到期后的协议进行合作 [59] 问题: ICE签署新合同的能力如何 - 基于近期的行动和与公司的互动，ICE有能力和意愿签署新合同，目前也有向国会请求额外资金的情况 [60] 问题: 是否预计未来会有CAR XX采购，下一次重大BOP采购何时进行 - BOP通常在7月底的ACA行业会议上提供相关信息，目前尚不清楚未来的需求情况 [61] 问题: 南德克萨斯家庭设施的当前人口数量 - 昨天该设施的人口略超过1100人，人口数量波动较大，最大容量约为1800 - 1900人 [62][63] 问题: ICE是否有可能提前终止南德克萨斯家庭设施的合同，转而专注于成年移民拘留 - 公司未收到ICE改变该设施任务或使用方式的指示，相反，在资金请求中有扩大该设施910张床位的请求 [64] 问题: 集体诉讼的进展情况 - 公司已向第六巡回上诉法院提出上诉，目前正在等待法院决定是否受理该上诉，具体时间不确定 [66] 问题: 除加州外，是否有其他客户可能出现囚犯人口下降和内包风险 - 除加州外，其他州合作伙伴的人口相对稳定，BOP囚犯人口在过去几年有所下降，但公司已成功实现现金流多元化，对BOP的敞口降至2%，对加州的敞口将在第三季度降至0% [70][71] 问题: 2019年季度营收的走势以及公司资产负债表在延长债务或信贷额度到期方面的情况 - 预计第二季度营收与第一季度基本持平，一方面加州人口下降会产生影响，另一方面拉帕尔马的联邦人口增加会带来一定增长 [74] - 公司信贷额度将于2023年到期，2020年4月有3.25亿美元的无担保票据到期，可能会用信贷额度偿还，也在考虑使用定期贷款B以保持流动性 [74]