纪要涉及的公司 Douglas Emmett, Inc.（纽交所代码：DEI） 纪要提到的核心观点和论据 1. 业务表现 - 办公业务：Q2租赁超100万平方英尺，含35.5万平方英尺新交易；净吸纳量略为负，因收回约10万平方英尺非支付租户空间；预计年底解决剩余约10万平方英尺非支付租户问题；办公利用率超疫情前80%；名义出租率降至87.5%，租赁与占用率差距扩大至3.7%；租赁利差直线为正3.5%，现金为负7.4% [7][8][11][12] - 住宅业务：住宅组合表现良好，保持全租状态，新租租金强劲增长；Q2通过收购和转换项目增加162个公寓单元，目前组合超4500个公寓单元；多户住宅组合出租率达99.6% [8][12] 2. 财务结果 - 与2021年Q2相比，收入增长9.8%，同店现金NOI增长5.1%，FFO增长9%至每股0.51美元，AFFO增长15%至8960万美元，G&A仅占收入4.7% [13] - 全年FFO指引范围缩小至每股2.03 - 2.07美元 [13] 3. 项目进展 - 收购1221 Ocean Avenue，120单元公寓物业，基本全租，正在升级公共区域和单元，升级后租金显著提高 [10] - 1132 Bishop、檀香山市中心、洛杉矶地标和布伦特伍德的开发项目进展顺利 [10] 4. 市场环境与应对 - 密切关注宏观环境衰退影响，已适应通胀影响 [9] - 去年成功再融资13亿美元，延长到期期限并锁定2021年有利利率，未来两年内无重大到期债务 [10] 5. 问答环节要点 - 租赁环境：若不出现衰退，租赁业务有望持续回升；关注租赁活动量以提升出租率至90%以上；租赁期限波动，新交易期限变长但参考意义不大 [18][19][26] - 项目情况：Bishop项目预计约493个单元，已完成约300个；Landmark项目4月开放租户入驻，已租赁超150个单元，租金远超初始预期 [21][22][23] - 经济衰退影响：衰退可能使失业率上升，雇主让员工返回办公室，但总体对收入有负面影响；通胀长期对房地产有利，短期增加运营和利息成本 [29][30] - 收回空间：收回剩余10万平方英尺空间过程复杂，难以预测收益；预计经济复苏可带来600或500多个基点的收益提升 [32][33][37] - 浮动利率债务：目前市场动荡，利率上升且利差扩大，暂不适合锁定利率，将监测市场并适时行动 [38][39][40] - 租赁与占用率差距：差距受新租赁、城市检查和计划审批速度影响，难以简单预测下季度占用率提升幅度 [42][43][44] - 新租赁情况：租户行业多元化，各子市场表现不一，需求健康；新租赁既有新业务创建，也有租户从其他建筑迁入 [52][54] - 公寓项目：1221 Ocean项目10年全现金IRR约7%略低，杠杆收益约9%，初始资本化率略高于3%；公寓在总NOI流中占比目前为15%，若有合适项目可提升至20% - 30% [57][59][60] - 利用率与租赁：利用率可作为预测未来活动和需求的指标，高利用率表明需求增加，但过多衰退讨论可能影响租户 [63][64][65] - 未收租金：未收租金余额约1.3亿美元且逐渐减少，难以预测收款时间；仍在租户大多已达成协议，正在支付当前租金并逐步偿还欠款 [71][73][75] - 租赁活动计算：不能简单根据到期面积和租赁面积计算租赁率，因租户续约时间不一，部分租户会在到期后续约 [81][82][83] - 租赁季节性：租赁存在季节性，Q1通常较难，疫情使季节性规律受经济和疫情观点影响 [88][89][90] - 租金增长：新租平均租金增长超8%，不包含租金管制因素 [92][93] - 物业收购协同：1221 Ocean收购带来停车和管理协同效应，计划对建筑进行改造，提升整体形象 [94][95][96] - 股价与股东价值：股价带来机遇与风险，考虑回购股票、收购建筑等方式提升股东价值，但需平衡风险；目前认为是购买时机，不太倾向出售资产 [98][100][105] - ** occupancy和租赁率**：希望下半年在occupancy和租赁率上取得进展；历史保留率在60%以上，预计未来保持；需继续开展租赁工作并观察保留情况 [110][111][113] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议由投资者关系副总裁Stuart McElhinney主持，总裁兼CEO Jordan Kaplan、首席投资官Kevin Crummy、首席财务官Peter Seymour参与并发言 [2][5] - 会议进行网络直播，可在公司网站重播90天，收益报告包可在投资者关系板块找到，其中包含非GAAP财务指标的调整说明 [5] - 会议包含前瞻性陈述，实际结果受多种不可控因素影响，具体风险可参考SEC文件 [6]