财务数据和关键指标变化 - 与2021年第一季度相比，公司收入增长10.4%，同物业现金净营业收入（NOI）增长10.7%，运营资金（FFO）增长15.4%至每股0.50美元，调整后运营资金（AFFO）增长20.2%至9410万美元，综合与行政费用（G&A）仅占收入的4.7% [13] - 公司将2022年FFO指引上调0.01美元，至每股2.02 - 2.08美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署246份办公租赁协议，涵盖近90万平方英尺，其中续约租赁面积57.1万平方英尺，新租赁面积32.6万平方英尺，实现连续第三个季度的正吸纳量，办公出租率升至87.7% [6][11] - 租赁价差改善，直线租赁价差升至正9.4%，现金租赁价差升至负3.7%，租赁占用价差升至3.1%创历史新高 [12] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合出租率达99.7%，租金持续强劲上涨 [12] - 4月26日收购圣莫尼卡的1221 Ocean Avenue公寓物业，该物业目前出租率98%，包含120个单元，平均单元面积1500平方英尺，购买价格3.3亿美元，即每单元275万美元或每平方英尺1800美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶山谷市场 - 恩西诺 - 谢尔曼奥克斯地带表现良好，一直跟随西区的模式发展，该地区建设难度大，周边住房价格高，文图拉大道有很多便利设施 [51] - 华纳中心市场情况好转，此前受新办公供应影响，现在有多家公司迁入，还有项目可能从办公用途转为住宅用途，同时该地区的住宅开发和零售建设活跃 [53][55][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在办公和住宅领域均瞄准高端市场，致力于打造最高端、最优质的物业组合 [25] - 继续推进多个开发项目，如檀香山市区的1132 Bishop和布伦特伍德的洛杉矶地标项目，完工后将为投资组合增加近1000个单元 [10] - 对多个物业进行重新定位和翻新，以大幅提高租金，如对新收购的1221 Ocean Avenue进行重大翻新项目 [11] - 公司认为房地产在通胀环境中是很好的对冲工具，通胀可能带来房地产价值增长和更多物业出售机会，公司有充足资金和强大的合资伙伴关系，希望抓住这些机会 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，公司看到来自富裕小租户的强劲需求和大租户兴趣的增加，市场活跃度高，对填补疫情期间的空置率充满信心 [6][41] - 租金未出现大幅下降，随着经济复苏，租赁价差有望转正，公司目前的重点是租赁投资组合 [75][78] - 租户违约率低于2%，大部分欠款将收回，停车收入正在回升，公司受疫情影响的三个主要指标（入住率、停车收入、租金减免）均朝着积极方向发展 [58][60][61] - 尽管通胀和建筑成本上升，但公司拥有大量适合住宅建设的优质项目储备，不过项目推进需要与城市达成协议，目前市政部门刚刚恢复正常办公，项目推进需要时间 [47] 其他重要信息 - 1221 Ocean Avenue是租金管制建筑，但租金管制对该建筑的影响可能不如其他建筑大，随着租约到期，租金有望提升，该物业的初始资本化率在3%左右，稳定后将达到4%左右 [33][90] - 公司认为目前由于利率上升导致的市场现象出现时间较短，交易数量不足，难以看出办公或住宅市场资本化率的明显价格变动，但单户住宅市场的定价和交易轨迹已因利率上升而迅速放缓 [91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度签署的租约情况、租赁管道现状以及能否维持80万平方英尺以上的租赁量 - 第一季度租赁情况良好，签署246份办公租约，小、中、大型租户需求都不错，租赁管道仍然健康，但无法预测下一季度的租赁量 [16] 问题2: 目前签署租约的租户行业分布以及租赁管道与上季度同期的对比 - 公司租户基础多元化，各行业需求广泛，未出现明显的行业转移，每天签署3 - 4份办公租约，租赁需求广泛 [17][18] 问题3: 新的多户住宅合资企业的特点、合作伙伴情况、基金规模、是否为一次性收购以及是否会寻求其他公寓收购 - 合作伙伴是公司现有的主权合作伙伴，未正式设立专门收购多户住宅的基金，但公司对合适的大型多户住宅资产会积极争取，目前主要问题是找到合适的交易 [21][22][23] 问题4: 公司是否针对高端市场 - 公司在办公和住宅领域都瞄准高端市场，新收购的1221 Ocean Avenue与公司战略契合 [25] 问题5: 1221 Ocean Avenue的翻新时间安排 - 继续前业主开始的翻新计划，在单元空置时进行翻新和出租，该物业的租户周转率较低 [27] 问题6: 1221 Ocean Avenue的翻新资金投入和增量资本收益率 - 预计投入不到2000万美元，此类项目的资本收益率通常超过20% [29] 问题7: 为何不全资拥有高端物业，而将部分项目放入合资企业 - 与投资者达成协议将现有项目放入合资企业较困难，而在购买新项目时组建合资企业更容易，因为各方以相同价格进入 [30][31] 问题8: 1221 Ocean Avenue的资本化率估值 - 初始资本化率在3%左右，稳定后将达到4%左右 [33] 问题9: 租赁空间和占用空间之间的差距扩大的原因及拐点 - 差距扩大是因为疫情期间建设时间延长，租户入住时间推迟，希望未来继续保持高租赁量，该差距可能会逐渐缩小 [35] 问题10: 对吸收趋势的疑问以及达到更高吸收量所需的租赁速度 - 第一季度租赁情况良好，尽管到期租约较多，但仍实现正吸纳量，这表明市场活跃，只要经济持续复苏，对填补空置率有信心 [38][39][41] 问题11: 洛杉矶地标项目的租赁量和定价情况 - 项目租赁情况良好，租金高于预期，预计2年内完成租赁，甚至可能提前完成 [43] 问题12: 是否会加速下一轮项目开发 - 公司希望加速项目开发，但受疫情影响，市政部门刚刚恢复正常办公，项目推进需要与城市达成协议，需要时间，但公司有大量优质项目储备 [45][46][47] 问题13: 1221 Ocean Avenue的初始资本化率是否包括管理费用 - 初始资本化率包括物业管理费，但不包括推广或资产管理费 [49][50] 问题14: 山谷市场的趋势、需求变化、利用率以及与西区市场在重返办公室方面的表现对比 - 恩西诺 - 谢尔曼奥克斯地带表现良好，华纳中心市场情况好转，有多家公司迁入，住宅开发和零售建设活跃，对该地区前景乐观 [51][53][55] 问题15: 洛杉矶地区租户租金减免申请情况以及欠款金额 - 租户违约率低于2%，大部分欠款将收回，目前欠款金额约为3000万美元 [58][63] 问题16: 通胀带来的机会以及1221 Ocean Avenue的收购是否与通胀环境有关 - 通胀对房地产的机会包括房地产价值增长和更多物业出售机会，1221 Ocean Avenue的收购是因为卖家认为该物业不适合他们，而公司认为是很好的契合点 [65][66][67] 问题17: 延期付款交易对租赁经济的影响以及同店现金收入的差异原因 - 现金收入增加是因为大部分租户已恢复正常支付租金，公司在处理欠款时通常会确认未偿余额并制定还款计划，新租约按市场利率执行，租赁价差仅引用租约本身，不包括还款计划 [70][72] 问题18: 现金租赁价差从上个季度的 - 9%升至本季度的 - 3%的原因 - 租赁价差在逐季改善，但该数字会因季度内到期租约的不同而波动，随着市场复苏，该数字有望转正，租金实际下降幅度不大 [73][75] 问题19: 公司关于通过提高入住率推动租金上涨的策略是否改变 - 公司认为目前的重点是租赁投资组合，虽然租金没有下降太多，但仍需提高入住率 [78] 问题20: 今年或明年大型租约到期和已知迁出情况的更新 - 没有值得注意的更新，租约到期情况较为稳定 [81] 问题21: 租户不续约的原因以及是否因租金或租户改善（TI）不足而离开 - 续约率一直较为稳定且良好，租户流失主要是因为新租户活动减少，现在新租户活动增加，租户迁出原因多样，没有明显变化 [83][85] 问题22: 与2019年相比，公司在新租赁、重返办公室率和停车收入方面的恢复情况 - 公司收入接近2019年水平，但入住率仍低约600个基点，随着入住率恢复，将对业绩产生巨大影响，目前新租户活动活跃，租金稳定，发展态势良好 [86][87] 问题23: 是否面临政治阻力以及对整体环境的看法 - 政治环境有所改善，如租金禁令取消，但政治问题不是目前的首要问题 [88] 问题24: 1221 Ocean Avenue是否为租金管制建筑以及低于市场租金的单元数量 - 该建筑是租金管制建筑，但租金管制影响可能较小，随着租约到期，租金有望提升 [90] 问题25: 利率上升对办公或住宅市场资本化率的价格变动影响 - 由于利率上升现象出现时间较短，交易数量不足，难以看出明显价格变动，但单户住宅市场的定价和交易轨迹已因利率上升而迅速放缓 [91] 问题26: 洛杉矶潜在豪宅税的情况以及是否适用于商业物业 - 这是一项拟议的转让税，并非真正的豪宅税，文章描述可能具有误导性，据了解该税适用于所有房产转让，并非仅针对豪宅或不涉及商业物业 [94][95]