财务数据和关键指标变化 - 与2020年第四季度相比，公司收入增长10.9%，FFO增长5.3%至每股0.48美元，AFFO增长2010万美元至9130万美元，同店现金NOI增长19.1% [12] - 公司G&A相对基准组仍然很低，仅占收入的5% [13] - 2022年，公司预计FFO在每股2.1 - 2.7美元之间 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 2021年，公司签署910份写字楼租约，覆盖370万平方英尺，其中新租约120万平方英尺，续约租约250万平方英尺，为上市以来最高租赁量 [10] - 第四季度，公司签署216份写字楼租约，覆盖85.8万平方英尺，其中新租约25.4万平方英尺，续约租约60.4万平方英尺 [10] - 第四季度，公司写字楼租赁利差方面，直线法为正3.5%，现金法为负9.7% [10] - 第四季度，公司写字楼租赁成本为每平方英尺每年5.03美元，符合近期趋势，远低于基准组平均水平 [11] 多户住宅业务 - 公司多户住宅物业基本满租，出租率达99.3% [11] - 第四季度，新租户平均租金涨幅超过8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司估计写字楼利用率达70%，停车收入超过疫情前调整后 occupancy 的70% [7][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续从疫情影响中恢复，2021年写字楼租赁面积超过以往任何一年，租户保留率超70%，租赁交易成本远低于疫情前平均水平 [6] - 公司多户住宅物业已全部出租，本季度平均租金涨幅超8% [6] - 2021年，公司完成超13亿美元融资交易，平均利率降至2.89%，下一次到期时间为2024年12月 [7] - 公司继续将非现金收入转化为现金收入，2021年现金收入占总收入超99% [7] - 公司完成Landmark Los Angeles 376套布伦特伍德住宅塔楼建设，已预租近100套，预计租户下月入住 [8] - 公司在檀香山市中心的1132 Bishop写字楼改住宅项目，已完成所有公共区域和设施建设，约一半493套单元已完工，其余单元将随写字楼租户搬出分阶段建设 [8] - 公司计划继续通过过剩运营现金流为新开发项目融资，同时通过资产重新定位对投资组合进行现代化和升级 [9] - 2021年，公司重新定位计划聚焦两座写字楼和两座住宅物业，2022年计划开始对另外三座写字楼进行重新定位 [9] - 第四季度，公司对3亿美元债务进行再融资，新的有担保无追索权仅付息定期贷款于2029年1月到期，利率有效固定在2.66% [9] - 公司整体投资组合加权平均利率固定在2.89%，近三年无未偿债务到期 [9] - 公司资产负债表上有超3.3亿美元现金，信贷额度未动用，股息后现金流良好，合资关系良好，杠杆率低，约一半写字楼物业无抵押 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管新冠疫情仍存在不确定性，但公司管理层对基本面改善和发展管道持乐观态度 [7] - 公司管理层认为，随着经济开放，写字楼租赁有望继续复苏，预计租赁利差将在出租率接近90%且呈上升趋势时企稳 [10] - 公司管理层对Landmark Los Angeles项目的收益率有信心，预计该项目的资本化率将超过7% [53] 其他重要信息 - 公司电话会议进行网络直播，可在公司网站重播90天，收益报告可在投资者关系板块找到 [3] - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能受多种因素影响而与预期不同，具体风险可参考公司SEC文件 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 强劲的公寓市场表现和就业增长是否会带动写字楼市场的积极吸纳？ - 公司认为人口增长与房地产市场需求相关，写字楼租赁已经在复苏，预计这种趋势将持续，租赁率的积极吸纳将转化为入住率的增长 [17][18][19] 问题2: 公司启动新一轮建筑改造计划，是认为租金会增长，还是为了鼓励租户回到办公室？ - 公司认为会恢复入住率并实现租金增长，改造建筑能获得更高租金，证明改造资金投入合理，且相信能恢复疫情期间失去的入住率和租金 [20][21] 问题3: 公司指引显示全年入住率持平，需求端有何因素推动租户保留率提高和租金增长？ - 公司认为预测时更关注租赁率而非入住率，目前每季度平均租赁面积超80万平方英尺，续约情况良好，相信租赁会带动入住率提升 [25][26] 问题4: 公司达到90%租赁率后，租金利差会如何变化？ - 公司认为超过90%租赁率后，租赁率提升难度增大，租金利差会缩小，达到90%租赁率后有望推动租金上涨 [28][29] 问题5: 公司重启重建计划后，多久能恢复到疫情前每年2亿美元的支出水平？ - 公司表示立即就能达到该支出水平 [29] 问题6: 公司提到租金回到疫情前水平，但第四季度现金利差为负，如何理解这两个陈述？ - 公司表示可能指的是多户住宅业务租金回到疫情前水平，写字楼租金较疫情前有所下降，第四季度同店增长较高是因为对比基数低 [31][32] 问题7: 租金波动会持续多久，季度间有何预期表现？ - 公司表示难以预测，每季度签署约200份租约，租金现金基础上平均呈下降趋势，不同子市场和租约签署情况会导致租金波动，希望租金随入住率上升而改善 [35] 问题8: 公司2021年租户保留率为70%，高于长期平均水平，模型中如何考虑保留率因素？ - 公司历史租户保留率约为69.8%，2021年约为72%，模型中通常以70%作为保留率的参考值 [37][38][41] 问题9: 公司对启动新的住宅开发项目有何想法，今年是否可能有相关公告？ - 公司正在推进夏威夷和洛杉矶的新开发项目，与政府和承包商沟通，但开发过程漫长，希望今年能有相关公告 [42][43] 问题10: 公司能否给出年底租赁率的预期？ - 公司表示只提供入住率指引，不提供租赁率指引，希望租赁率继续上升，但不确定最终结果 [46] 问题11: Landmark项目的入住率趋势和收益率与初始预期相比如何？ - 公司认为项目资本化率将超过7%，需完成租赁后确定具体收益率，预计项目租赁期为两年，年底约一半单元能租出 [53][54] 问题12: 是否有租户提前续约，公司如何考虑提前续约？ - 有租户要求提前续约，公司认为市场情况向好，但一直根据市场情况签订长期租约，认为这样在现金基础上更有利 [57] 问题13: 公司如何为再开发和开发项目筹集资金，未来两到三年有何资金部署目标？ - 公司希望每年投入200万 - 4亿美元新资金，公司自身产生大量自由现金流，还有现金储备、信贷额度和合资伙伴，考虑到股价，股权融资可能性低 [59] 问题14: 公司是否有资产处置计划？ - 公司去年出售了檀香山的一栋建筑，目前没有其他出售计划 [61] 问题15: 公司是否考虑进行股票回购？ - 公司管理层个人购买了公司股票，但认为公司业务是运营房地产，股票回购决策复杂，会增加杠杆并减少其他投资机会，因此很少进行股票回购 [65][66][67] 问题16: 公司小租户的健康状况如何，是否受到通胀和成本上升的影响？ - 公司认为小零售商可能受影响，但整体零售业务健康，写字楼租户财务状况良好，拖欠租金情况极少 [69] 问题17: 公司指引范围是否考虑了入住率可能出现的波动？ - 公司认为指引范围较宽，可能考虑到各种情况，入住率波动可能发生在住宅业务上，写字楼业务影响不大 [72] 问题18: 公司是否关注旧金山市场，是否有扩张计划？ - 公司认为旧金山市场最终会变好，但目前当地优势和投资回报使公司倾向于留在现有市场，不确定旧金山市场价值偏离程度 [74][75] 问题19: 洛杉矶市场各子市场边界有何变化，公司如何应对市场演变？ - 公司认为洛杉矶优质子市场边界扩大，如西好莱坞、卡尔弗城和普拉亚维斯塔等市场表现良好，同时当地政府正在采取措施解决犯罪问题，公司对此持乐观态度 [79][80][81] 问题20: 公司是否还考虑在夏威夷进行合资项目？ - 公司表示有合适机会会考虑将资金带回洛杉矶，但仍然看好夏威夷市场，当地业务表现出色 [82] 问题21: 2022年指引中预计停车收入会有怎样的恢复？ - 公司停车收入超过疫情前调整后 occupancy 的70%，预计会随员工返回办公室而改善，但难以预测具体恢复情况 [88][90] 问题22: 2022年选举年是否会有物业税相关挑战，公司如何应对？ - 公司表示听说过北加州护士工会讨论相关问题，但不确定是否会实施 [92] 问题23: 公司如何看待WeWork和联合办公空间，是否构成竞争？ - 公司认为所在市场WeWork数量不多，租户更倾向于直接租赁自有空间，联合办公空间占比仅1%，不构成竞争 [96][97]