财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO每股较上年增加0.08美元，较上季度增加0.01美元，FFO仅1.5%为非现金 [7] - 与2020年第三季度相比，FFO增长19%至每股0.48美元，AFFO增长26.6%至8760万美元，同店物业现金NOI增长13.5% [17] - 预计第四季度FFO每股在0.47 - 0.49美元之间 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - Q3签署242份办公租赁协议，涵盖81.9万平方英尺，其中新租26.2万平方英尺，续租55.7万平方英尺，含约5万平方英尺扩租 [14] - 租赁率提高30个基点至87.6%， occupancy提高20个基点至85% [14] - 过去两个季度租赁活跃，租赁率与 occupancy率差距增至260个基点 [15] - 第三季度租赁利差直线租金为正3.9%，现金租金为负6.1% [15] - 因一大型租户的租户改善津贴，本季度租赁成本增至每平方英尺每年6.08美元，排除该租户后，租赁成本低于疫情前平均水平，仅为每年5.52美元 [16] 多户住宅业务 - 多户住宅组合出租率达99.3%，租金回到疫情前水平 [16] - 两个多户住宅开发项目进展顺利，布伦特伍德376单元住宅塔楼预计年底前交付单元，檀香山1132 Bishop项目已完成并出租约40%的493个单元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶办公室利用率约达70%，檀香山超过80% [8] - 受疫情影响季度的办公和住宅租金收取率提高到97%，零售租金收取率升至近70% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进高增值开发项目，延长债务期限并降低债务成本，有资金进行新的收购和开发机会 [9] - 办公物业销售市场缓慢，多户住宅市场有机会，公司有充足流动性进行收购 [13] - 公司一直跑赢所在市场，A类投资组合表现出色，租户从其他建筑迁入公司建筑，将继续该计划 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场在改善，租赁活动积极，希望尽快实现更多更好的正吸纳量， occupancy达到90%以上再推动租金上涨 [33][34] - 若疫情和政府不干扰，对租赁活动前景乐观，利用率回升是市场复苏的表现之一 [83] 其他重要信息 - 计算办公室利用率采用停车收入、刷卡数据、管理人员观察和租户问卷四种方式，取最低值 [58] - 第二季度办公室利用率为40% - 50% [82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去未支付租金金额的更新情况 - 该金额最高达7000万美元，目前约为4700万美元，为疫情开始以来的累计金额，每季度有所下降，在禁令解除前难以大幅减少 [20] 问题2: 潜在债务再融资的思考 - 公司致力于降低债务成本，会根据利率情况进行再融资，以延长债务期限并锁定较低成本 [23][25] 问题3: 推动办公室利用率的因素 - 市场疫苗接种率高、疫情病例少，未依赖公共交通，建筑布局不密集，小租户和本地租户不受国家政策限制 [28][29][30][31] 问题4: 第三季度正吸纳量是否为异常情况及何时推动租金上涨 - 市场在改善，租赁活动积极，希望尽快实现更多正吸纳量， occupancy达到90%以上再推动租金上涨 [33][34] 问题5: 利用率与停车收入反弹的关系及恢复到疫情前水平所需的利用率 - 停车收入与利用率紧密相关，需利用率回到100%，使经济计算转向月卡，目前正朝着该方向发展 [41] 问题6: 同店增长30%的驱动因素 - 是收款改善、停车收入增加、租户回收、 occupancy和租金提高等多种因素的综合结果 [43] 问题7: 威廉莫里斯奋进公司是否会行使终止租约的选择权及决策时间 - 公司不讨论个别租约，该公司在优质物业且租金低于市场水平，难以想象其放弃租约，需在年底前通知公司 [45][46] 问题8: 多户住宅收购机会的情况 - 多户住宅市场火热，洛杉矶地区有更多出售物业，收购机会的首年资本化率较低 [47][48] 问题9: 租赁率与 occupancy率差距及长期目标 - 长期平均差距约为160 - 170个基点，目前差距较大是因为Q2和Q3租赁活跃，未来几个季度随着租户迁入，差距应会缩小 [49] 问题10: 租户让步情况及租赁成本上升原因 - 本季度租赁成本上升是因一大型租户影响，排除该租户后，租赁成本低于疫情前平均水平，公司一直保持较低的让步水平 [52] 问题11: 利用率与周边建筑及市场的比较 - 无周边建筑数据，但从观察来看，市场恢复情况与公司办公室利用率回升一致，Castle数据包含不同类型产品和面临全国性挑战的区域 [54][55] 问题12: 新租约开始时间是否会导致租赁率与 occupancy率差距扩大 - 未发现租户迁入时间有变化趋势，通常租户会较快迁入 [57] 问题13: 利用率70%的计算方式 - 通过停车收入、刷卡数据、管理人员观察和租户问卷四种方式获取信息，取最低值 [58] 问题14: 2022 - 2023年租金滚动情况及按市值计价 - 按市值计价历史上为10% - 11%，目前接近零，需租赁率接近90%才能有有意义的改善，难以预测恢复 occupancy和租赁率所需时间 [68][69] 问题15: 签署租约的租户情况及租赁管道 - 本季度有5万平方英尺的净扩租，租户类型多样，小租户需求一直强劲，本季度中大型租户开始有意义地交易，未发现大量观望租户回归的趋势 [73][74][75] 问题16: 租户是否从其他建筑迁入及资产表现 - 公司一直跑赢所在市场，租户从其他建筑迁入公司建筑，会继续该计划，疫情期间的重新定位项目取得了良好回报 [76][77] 问题17: 租户是否要求更多租约灵活性 - 租户一直寻求灵活性，经济衰退时倾向于短期租约，公司不提供类似灵活办公空间的服务 [78] 问题18: 停车收入与疫情前水平的比较 - 仅停车收入计算，已达到疫情前的75% [80] 问题19: 计算利用率的四 pronged方法是否为本季度首次使用及第二季度利用率 - 不是首次使用，但本季度花了很多时间确定这四种方法，第二季度利用率为40% - 50% [80][82] 问题20: 利用率上升是否预示更好的租赁活动 - 租赁活动已转向正吸纳量，若疫情和政府不干扰，对租赁前景乐观，利用率回升是市场复苏的表现之一 [83] 问题21: 工资压力和供应链中断的担忧 - 供应链问题需要解决，公司所在市场有美国最大港口，集装箱积压问题需要改善 [85] 问题22: 第四季度同店是否会实现两位数增长 - 公司未提供同店指导，但整体指导与本季度表现一致，同店增长的因素可能仍包括收款、停车、租户回收等，需关注费用情况 [87] 问题23: 新租赁量本季度环比下降45%的原因及10月租赁情况 - 第二季度是租赁记录季度，第三季度受德尔塔疫情和8月租赁淡季影响，但仍是非常好的租赁季度，租赁管道健康，需求仍在 [91][92][94] 问题24: 本季度未开票的租金和/或报销金额 - 公司未细分该金额，但收款情况逐季改善，在禁令解除前，过去逾期账款不会有重大影响，改善主要来自现有租户支付当前租金 [95] 问题25: 公寓开发计划的现状及为何不加速 - 希望加速但需城市配合，城市议程多，开发公寓不在优先位置，且城市工作效率受人员在家办公和疫苗授权影响而降低 [99][103]