财务数据和关键指标变化 - 与2020年第二季度相比，FFO增长14.3%，达到每股0.47美元；AFFO下降3.3%，至7790万美元；同一物业现金NOI增长0.7% [19] - 与2021年第一季度相比，FFO每股增加0.03美元，主要由于更好的租金收取和每股约0.01美元的更高业务中断保险赔偿 [20] - 本季度AFFO下降是由于过去几个季度强劲的租赁业务带来的更高租户改善和租赁佣金，第二季度的G&A仅占收入的4.2%，远低于基准组 [21] - 预计第三季度FFO每股在0.44 - 0.46美元之间，反映了通常较高的季节性公用事业费用、新贷款的额外利息费用、较低的办公室入住率和较低的业务中断保险赔偿 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 第二季度签署253份办公室租约，覆盖创纪录的130万平方英尺，其中新租约45.1万平方英尺，续约租约84.6万平方英尺 [16] - 租赁复苏最初由小租户引领，第二季度中大型租户有进展，平均租约面积增至5100平方英尺，超过过去几个季度和长期平均水平 [16] - 由于租户迁入需要时间，租赁活动使租赁率和入住率之间的差距扩大到250个基点，第二季度租赁利差直线租金改善至0.95%，现金租金为负6.6% [17] - 净有效租金受益于较低的租赁成本，第二季度租赁成本降至近十年最低 [18] 多户住宅业务 - 两个多户住宅开发项目进展顺利，1132 Bishop的174套公寓已全部出租，Brentwood公寓塔楼预计2021年第四季度交付首批单元，未来几个月开始预租 [12] - 多户住宅组合出租率达99.4%，基本满租，所有住宅子市场租金均在上涨 [18] 零售业务 - 受疫情影响的五个季度的总租金收取率为95%，其中住宅租金收取率96%，办公室租金收取率96%，零售租金收取率63% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体投资组合现金按市值计价略为正，约1%，檀香山和西区市场表现较强，山谷地区较弱 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司新兴的无缝租赁平台以及市场的多样性和优势促成了本季度创纪录的租赁量 [12] - 鉴于当前有吸引力的利率，公司继续寻求降低平均利率和进一步分散债务到期时间的机会，虽市场房产销售缓慢，但公司有充足流动性进行收购 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 洛杉矶将租赁执行暂停令延长至9月30日并恢复口罩令，尽管子市场16岁以上人群疫苗接种率约80%，青少年接种率超65%，这给公司带来逆风 [9] - 未来几个季度可能因疫情和暂停令到期时间而不稳定，预计暂停令到期后能收回大部分未付租金，但收款将分散在多个季度，部分租户可能搬离，但对入住率影响不大 [11] - 公司从低迷中走出，变得更强大和高效，对未来充满信心 [12] 其他重要信息 - 公司签署的租约平均期限从过去几个季度的约三年半增至现在的超过五年，主要是由于签署的大租约增多，大租户倾向于签署长期租约 [66][67] - Landmark项目增加了支出，但在10%以内，公司加速项目推进，以便今年开始租赁 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 现金租金未付余额情况及与租户交易情况 - 月中未付现金租金在5000 - 6000万美元之间；租户提前达成交易，将付款期限延长至三到六个季度以上，还可能延长租约或支付利息等 [24][25][26] 问题2: 第三季度租赁势头及入住率展望 - 若疫情再次加剧，租赁肯定会受影响，但人们在适应暂停令延长和口罩令恢复，已就过去欠款的约25%以上达成交易；未来几个季度搬出情况减少，有望改善局面 [28][32][33] 问题3: 租户离开的痛点及租赁过程中对租金、入住率、保留率和租约期限的考虑 - 租赁和入住率的差异主要取决于新交易数量，新交易多会使差异更大；未对租户离开痛点和租赁策略做具体总结，认为经济复苏和人们想重返工作是主要原因 [34][35][60] 问题4: 投资组合现金按市值计价情况 - 目前整体投资组合约为1%，檀香山和西区市场较强，山谷地区较弱 [36] 问题5: Brentwood公寓项目市场租金与预期及租赁情况 - 公寓组合租金普遍上涨，可从同店数据和市场研究中看出 [37] 问题6: Macerich租约潜在租金下降及空间可比性 - 未对Macerich租约具体评论，该租约因市场情况再次出现在日程表上 [39] 问题7: 本季度租赁活动增加的行业差异 - 各行业需求良好，无明显趋势，值得注意的是平均租户规模显著增加 [40][41] 问题8: 新租赁活动的租户类型及规模变化 - 大租户回归并抢占空间，新租赁活动令人惊喜，市场有被压抑的增长或需求；租户来自各行业，夏威夷、西洛杉矶和山谷地区活动活跃 [42][43][46] 问题9: 公寓现有租户租金增长及续约情况 - 本季度住宅组合表现良好，入住率保持强劲，租金收入增长4%，平均在住租金上涨 [47][48] 问题10: 驱逐暂停令延长对下半年交易流的影响 - 暂停令影响租金收取，部分未付款租户会搬离，但对入住率影响不大；限制市场的主要是疫情和相关防控措施，新租约不受暂停令影响 [49][50][52] 问题11: 山谷地区市场活动情况 - 山谷地区Ventura Boulevard和Sherman Oaks/Encino市场活动良好，有大交易出现 [53] 问题12: 办公室空间保留率目标及租户续约计划调整情况 - 长期平均保留率在69% - 70%，较难改变；保留率按平方英尺计算；租户续约原因多样，经济复苏和人们想重返工作是主要原因；公司规划空间的方式未变，2000 - 2500平方英尺的空间租赁情况良好 [55][56][60] 问题13: 未付租金中零售部分占比及对零售部分租户搬离的担忧 - 未付租金中零售部分占比过高；不特别担心任何部分租户搬离，传闻中住宅部分可能有更多租户在暂停令结束后搬离 [62][63][64] 问题14: 本季度签署租约平均期限增加的原因 - 主要是由于签署的大租约增多，大租户倾向于签署长期租约 [66][67] 问题15: 多户住宅开发项目总成本及建设成本情况 - 项目仍按预算进行，Landmark项目增加了支出，但在10%以内，公司加速项目以便今年开始租赁 [68][69] 问题16: 商业租约中租户从市中心搬迁情况及新迁入租户规模 - 本季度大租户活动增多，但未发现从市中心吸引租户的情况，租户多在西区子市场内或不同建筑间搬迁 [71][72] 问题17: 员工部分时间在家工作对办公空间位置的影响 - 可能会出现向中心区域转移的情况，有人会在Warner Center和山谷开设卫星办公室以缩短通勤时间 [76] 问题18: 驱逐住宅租户的政治难度及未付款租户是否多在租金管制区域 - 需驱逐的住宅租户数量很少，可能是个位数或10 - 20个；未付款租户不一定在租金管制区域 [78][79][80]