财务数据和关键指标变化 - 与2020年第一季度相比，FFO下降19.6%至每股0.44美元，AFFO下降21%至7830万美元，同物业现金NOI下降16.8% [20] - 排除0.04美元的净收益后，第一季度FFO每股提高0.02美元，主要得益于更好的收款和更低的费用 [21] - 第一季度G&A仅占收入的4.4%，远低于基准组 [21] - 预计第二季度FFO每股在0.43 - 0.45美元之间，反映出公司认为入住率将继续下降，但经济开放和当地禁令到期后收款和停车收入将显著改善 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署199份办公室租约，涵盖75.1万平方英尺，包括20.4万平方英尺的新租约和54.7万平方英尺的续约租约，平均租约规模从第四季度的3100平方英尺增加到3800平方英尺，但仍低于5600平方英尺的投资组合平均水平 [17] - 由于上半年季节性高租约到期和近期租赁活动减少，办公室租赁率下降86个基点至87.7% [18] - 第一季度租赁利差现金为 - 9.1%，直线法为 - 0.3%，通过将租赁成本从第四季度降低10%，减轻了对净有效租金的影响 [18] - 多户社区的出租率已完全恢复至99.6% [18] 开发业务 - 1132 Bishop项目已将交付的174套单元全部出租，验证了檀香山核心地区对高品质租赁住房的需求 [13] - 布伦特伍德高层公寓建设已达到34层，计划夏季后开始预租，2022年初入住 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场的房地产交易仍然缓慢，潜在卖家仍持观望态度，希望复苏迹象和重新开放计划能促使一些延迟的销售进入市场 [15] - 市场上转租空间总体大幅增加，但公司自身投资组合中未出现实质性增长，且转租空间主要集中在大型租户和媒体类型空间 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在追求再融资机会，以进一步降低债务成本，并在有机会时进行新的收购 [11] - 公司运营平台针对引领办公室重新入住的小租户，是市场上最大且最有效的 [11] - 公司认为洛杉矶市场长期前景乐观，行业和供应限制使其比其他主要市场更容易进行复苏评估，预计市场上有项目推出时竞争将很激烈 [49][50] - 公司将继续关注现有市场和未进入市场的机会，但认为现有市场的机会更有吸引力，更易融入投资组合 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 洛杉矶在过去六周内新冠疫情情况显著改善，4月5日洛杉矶县允许非必要工人返回办公室，6月15日加州计划全面重新开放 [7] - 第一季度业绩仍受疫情影响，但收款情况持续改善，预计驱逐禁令到期后收款将大幅增加 [8][9] - 随着疫情消退，公司对运营和市场前景充满信心，认为自身在供应限制、需求驱动行业和租户建设方面具有独特优势 [10] 其他重要信息 - 公司在物业的可持续系统和技术投资取得了出色成果，年底超过88%的符合条件的办公空间获得了能源之星认证 [15] - 2020年公司利用租户入住率较低的机会，积极加速LED照明改造计划，每年可节省330万千瓦时的能源 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道情况以及对第二季度后入住率触底的信心来源 - 公司对入住率触底有信心是因为目前租赁业务进展良好，第一季度签署了75万平方英尺的租约，数字化租赁系统提高了业务流程效率，尽管仍面临疫情相关的挑战，但租赁交易数量和总面积呈上升趋势，平均租约规模也在增大 [24][26][27] 问题2: 未支付租金的租户金额以及预计何时能收回 - 未支付租金的金额在6000 - 7000万美元之间，且该数字自上季度以来已停止增长，随着与租户达成协议和经济复苏，预计该数字将继续缩小 [29][30] 问题3: 小租户从表达租赁意向到实际入住并产生现金流的时间 - 从与租户签署意向书到其入住平均约需四个月，相对同行与大型租户的交易速度较快 [32] 问题4: 公司投资组合内转租空间的情况 - 公司自身投资组合中未出现转租空间的实质性增长，市场上的转租空间增加主要集中在大型租户和媒体类型空间，且转租空间对公司直接租赁业务未构成有意义的竞争 [33][35] 问题5: 世纪城和比佛利山庄子市场的租赁率情况 - 各子市场情况不一，部分子市场本季度略有上升，多数下降，整个疫情期间入住率呈下降趋势，未发现这两个子市场有特别值得关注的趋势，预计第二季度整体入住率仍会下降 [39][40] 问题6: 平均租约规模上升是否意味着租户开始增加租赁面积或改变楼层规划 - 未看到租户租赁面积有实质性增加，与历史情况基本一致；公司投资组合的空间布局已能满足租户需求，平均每人约200多平方英尺，租户无需进行重大调整，预制套房租赁情况良好 [41][42][43] 问题7: 租赁管道中不同行业或租户类型的表现以及投资销售市场情况 - 租户需求广泛，未发现特定行业或部门有明显趋势，仅在租户规模上，小租户比大租户更早回归；投资销售市场仍然缓慢，公司对市场上的项目进行评估，但有吸引力的项目不多，预计市场复苏时竞争将很激烈，价格也会比较激进 [46][47][48] 问题8: 是否有兴趣进入新的子市场 - 公司会关注所有市场，但目前认为现有市场的机会更有吸引力，更易融入投资组合，不过仍会对新子市场的项目进行评估 [51] 问题9: 未收到且未按GAAP准则计提的租金金额以及加州驱逐禁令的情况 - 未收到且未计提的租金已从每月600 - 650万美元降至约500万美元，且预计该数字将继续缩小；对于加州是否会按计划在6月30日结束禁令，公司没有确切信息 [55][56] 问题10: 从GAAP FFO角度是否仅按现金基础记账以及租赁资本支出情况 - 公司按现金基础记账，仅记录实际收到的租金；租赁资本支出显著下降，改善了净有效租金情况，主要原因包括有大量合适的空间、租户续约意愿强、小租户相关资本支出较少等 [57][59][60] 问题11: “与租户达成协议”的具体含义以及重建业务的管道情况 - 与租户达成的协议主要是延期租赁和分摊欠款；公司已重启重建业务，目前有四个项目进入管道，预计回报与之前项目类似 [68][69][70] 问题12: 再融资机会的成本、定价、期限和时间安排 - 公司正在积极推进再融资，目标是降低平均债务成本，目前平均债务成本略低于3%；典型贷款为七年期，五年期互换，具体成本、定价和期限需根据市场情况确定，公司希望等待实际交易完成后再公布相关信息 [75][76][77] 问题13: 布伦特伍德住宅开发项目的租金情况以及项目的可行性 - 公寓租赁率已达到或超过完全入住水平，租金开始回升；对于布伦特伍德高端住宅项目，公司认为其成功的可能性与疫情前预期相当，檀香山项目的成功也为其提供了信心 [79][80] 问题14: 租户是否有对更高质量空间的需求以及公司在不同子市场的情况 - 公司致力于将资产提升到高质量水平，通过收购和重新定位实现这一目标，尽管疫情影响了数据的直接对比，但公司认为这种需求仍然存在，且公司资产质量处于市场前列 [83][84] 问题15: 本季度直线租金核销和现金坏账情况以及檀香山项目租金与预期的对比 - 本季度新出现的未支付租金租户数量不多，不具有重要意义；檀香山项目租金符合预期，项目已全部出租，市场需求旺盛 [85][86] 问题16: 今年到期的四份加州大学洛杉矶分校租约的续约情况 - 四份租约涉及不同部门和决策者，公司不评论个别租户的续约情况，目前租约仍未续约 [86][87]